Hvordan få et lån for å vende et hus

Husflipping er på sitt høyeste nivå siden 2007 takket være stigende boligpriser og økt tilgjengelighet på finansiering. Dessuten hjelper et begrenset tilbud flippers med å tjene høyere fortjeneste nå enn de fikk etter boligkrisen 2008-2009, da tvangsauktioner oversvømmet eiendomsmarkedet.

Viktige takeaways

• Det koster generelt mer penger å vende et hus enn å kjøpe et som et hjem.
• Långivere ser flipping som et risikabelt forslag og fungerer generelt ikke med uerfarne flippers.
• Utlånere av harde penger kan bli funnet på nettet og har mindre enn ett år med renter fra 12 til 18%, pluss to til fem poeng.
• Vurdere private lånegivere ved å snakke med andre svømmeføtter.
• Flippers kan prøve crowdfunding-nettsteder for å finansiere investeringene sine.

Kostnadene ved å vende hjem

Selv om det kan være lukrativt å kjøpe, fikse og raskt selge eiendommer, krever det mye mer penger å vende et hus enn det gjør for å bare kjøpe et hus du vil bo i. Ikke bare trenger du pengene for å bli grunneier, men du trenger også oppussingsmidler og midlene til å dekke eiendomsskatt, verktøy og huseiereforsikring fra den dagen salget stenger gjennom rehabiliteringsarbeidet og til den dagen det selger. Kortsiktige skattemessige gevinster på 10% til 37%, avhengig av den føderale inntektsskattekraften, vil redusere overskuddet du tjener på eiendommer du vipper innen ett år eller mindre.

Hvis du ikke har noen egne penger å investere, er det ikke noe lett å komme i gang med husflipping. Dette er ikke 2005 da noen som kan tåke et speil, kan få et pantelån med ingenting nede. Selv om du kvalifiserer for et lån med forskuddsbetaling, betaler du mer når du låner for å finansiere en klaff enn når du låner for å kjøpe en primær bolig. Det er fordi långivere ser flipping som et risikofylt forslag.

Videre vil mange långivere ikke jobbe med uerfarne svømmeføtter. De vil se at du har en vellykket track record for å selge minst ett hjem for å få en fortjeneste. Andre vil jobbe med en uerfaren flipper, men vil belaste høyere gebyrer og renter.

Ansvarsfraskrivelse: Långiverne som er navngitt og beskrevet i denne artikkelen, presenteres kun for informasjonsmessige formål. Verken Investopedia eller forfatteren støtter noen av disse selskapene. Låntakere bør gjøre sin egen undersøkelse før de avgjør om noen av disse långivere er et godt valg for deres spesielle finansieringsbehov.

Lån med harde penger

Eksperter er uenige om hvor harde penger fikk navnet sitt. Noen sier at det refererer til det faktum at det er mye dyrere enn tradisjonell finansiering og har "hardere" vilkår. Andre sier at det er fordi det finansierer hus som er “vanskelig” for konvensjonelle långivere å finansiere. Fortsatt sier andre at begrepet beskriver sikkerheten for lånet, som i en hard eiendel, som i dette tilfellet er eiendommen.

Uansett begrepets opprinnelse har lån til harde penger vanligvis mindre enn ett år og renter fra 12 til 18%, pluss to til fem poeng. Et poeng tilsvarer 1% av lånebeløpet, så hvis du låner $ 112 000 og utlåner belaster to poeng, vil du betale 2% av $ 112 000, eller $ 2, 240. I stedet for å betale poeng ved stenging, slik du gjør med et vanlig pantelån, kan det hende at du ikke trenger å betale poeng før hjemmet selger med et lån med harde penger - det som er en myk ting med disse harde pengene.

Långivere som bruker penge baserer beløpet du kan låne på hjemmets etterrenoveringsverdi (ARV). Hvis et hjem koster $ 80.000, men ARV er $ 160.000, og du kan låne opptil 70% av ARV, kan du låne 112.000 dollar. Etter å ha betalt kjøpesummen på $ 80 000, har du $ 32 000 igjen til å lukke kostnader (selv om du kanskje kan forhandle for at hjemmets selger skal betale dem), utlånsgebyr, rehabilitering, bærekostnader og salgskostnader som iscenesettelse, markedsføring, og eiendomsmeglerprovisjoner. Hvis du kan holde deg til det budsjettet, trenger du ikke penger ut av lommen for å vende hjemmet.

2.240 dollar i poeng vil imidlertid ta en betydelig del av det $ 32.000-budsjettet, og hvis du betaler 15% rente i seks måneder, vil dine totale rentekostnader på $ 112.000 være $ 8.400. Långivere med tunge penger forventer vanligvis bare rentebetalinger månedlig mens lånet er utestående, men noen kan tillate at rentene påløper og ikke krever at de blir betalt før klaffen er fullført. Etter disse to store utgiftene har du bare 21.360 dollar for alt annet - mindre hvis du måtte betale lukkekostnader. Men hvis boligen virkelig selger for $ 160 000, ser du på en fortjeneste på 48 000 dollar minus skatt for seks måneders arbeid, potensielt uten å skrive en eneste sjekk fra din egen bankkonto.

Hard Money vs. konvensjonelle lån

Lucas Machado, president for House Heroes, en gruppe eiendomsinvestorer som vipper hus i Florida og finansierer lån med harde penger, sier lån til harde penger er enkle på en annen måte: Mangelen på byråkratisk byråkrati. I motsetning til konvensjonelle banker, er ikke långivere bundet av retningslinjer for formen til eiendommer. Eiendommer i dårlig forfatning tilfredsstiller ikke retningslinjene for tradisjonell boliglånsfinansiering. Lånere av harde penger regner derimot med å låne ut hus som er i forfall, sier Machado.

Snarere, "långivere med harde penger bestemmer om de skal ta lånet ved å evaluere styrken i avtalen og påliteligheten til hjemmeflipperen, " sier Machado. Hvis kjøps- og reparasjonskostnad kontra videresalgsverdien er fornuftig og hjemmeflipperen er pålitelig, vil en hard pengeneutlåner gjøre lånet.

Ved å evaluere flipperen er ikke penger som långivere vanligvis bekymret for låntakers kvalifikasjoner som gjeld til inntektsforhold og kredittscore. I noen tilfeller kan det være lurt å se søkerens dokumenter som selvangivelse, kontoutskrifter og kredittrapporter. De bryr seg heller ikke om at utbetalingsmidler er lånt (en annen forskjell for konvensjonelle långivere). Når alt kommer til alt, “Skulle flipperen være misligholdt, kan den pengeutlåner utelukke, ta eierskap til huset og selge det lønnsomt på egen hånd, ” bemerker Machado.

En långiver som har penger, på lik linje med en bank, vil ha den første posisjonslånet i hjemmet til låntakeren betaler tilbake lånet, men låntaker vil være eier og vil ha gjerningen, forklarer Mat Trenchard, anskaffelsesansvarlig hos Senna House Buyers, et av de største huskjøpsselskapene i Houston.

Hvor du skal se etter långivere

Ett sted å finne en långiver med mye penger er online. Som et eksempel vil Lima One Capital jobbe med nye svømmeføtter og vil låne opp til 90% av lån til kostpris eller opptil 75% av utlån til ARV. Gebyrer og renter synker med en låntakers flippopplevelse. Lima One låner ut i de fleste stater med priser og avgifter som varierer fra stat til land.

Vanligvis forventer å betale:

• Hvis det er fullført opp til en flip de siste 24 månedene, vil du ha et opprinnelsesgebyr på 3, 5% og en rente på 12%
• Med to til fire vipper under beltet ditt er det et 3% opprinnelsesgebyr og en 11% rente
• For fem eller flere fullførte flips vil du se et opprinnelsesgebyr på 2% og en rente på 9, 99%

Låntakere med kredittscore lavere enn 680 vil kunne låne litt mindre og betale de høyeste kostnadene. Minste kredittscore er 630. I tillegg krever Lima One Capital 10% forskuddsbetaling og tilbyr tilbakebetalingsbetingelser opptil 13 måneder.

Et annet eksempel kommer fra LendingHome. Dette firmaet tilbyr fix-and-flip lån for opptil 90% av kjøpesummen og 100% av renoveringskostnadene. Låntakere må sende inn kontoutskrifter for å vise at de kan dekke utbetalings- og lukkekostnader. Andre krav inkluderer en kjøpekontrakt, en liste over tidligere fikse-og-flip-prosjekter, eiendomsdokumentasjon og forskuddsbetaling. Rentene varierer vanligvis fra 7, 5% til 12%. Det er et $ 199 søknadsgebyr for å dekke tredjeparts lånets garantikostnader. LendingHome krever også et opprinnelsesgebyr, avgrensningsgebyr, tittel- og escrow-avgifter, og selskapet holder tilbake rehabiliteringsmidler til etter at renoveringen er fullført.

Presidenten for House Heroes, Lucus Machado, foreslår å nå ut til lokale eiendomsinvesteringsforeninger, lokale investorer og lokale eiendomsmeglere for å finne murstein og mørtel, penge långivere. Men det er kanskje ikke mye rom for å forhandle, spesielt på poeng og renter. I løpet av de siste årene, bemerker Machado, har det vært så mange muligheter for å låne ut penger at det ikke er behov for å jage en avtale. "Hvorfor [skal du] ta et lån til lavere avkastning i dag, når du sannsynligvis vil komme over en annen mulighet i morgen?" Spør han.

Private långivere

"En privat långiver er ganske enkelt en person med betydelig kapital til å låne deg, " sier Senna House Buyers Mat Trenchard. "Du vil bli overrasket over hvor mange personer som er der ute og ønsker å låne penger de har spart. De vil fungere omtrent som en HML [hard money långiver], bortsett fra at du vanligvis kan få bedre priser og vilkår. ”

Trenchard sier at private långivere kan være mer åpne for å forhandle om betalingsbetingelser enn det som er långivere med harde penger. De kan til og med være villige til å oppføre seg som en partner på avtalen og ta en del av overskuddet i bytte for ikke å belaste renter.

"Nøkkelen til den uerfarne vippen er å ha tillit når du forhandler, " sier Trenchard. “De trenger å knytte nettverk og snakke med andre svømmeføtter om hvor mye de er vant til å betale og vet at de kan gå bort. Ikke tenk fordi du ikke kunne komme til enighet med den første långiveren du snakker med, at du ikke vil finne pengene for en avtale. ”

Du kan oppsøke private långivere ved lokale arrangementer for eiendomsnettverk. Disse personene kan belaste 8% til 12%, pluss null til to poeng sammenlignet med en långiver fra 12% til 15% med to til fem poeng, sier Trenchard. Som en pengeutlåner eller en bank, vil de ta en førsteposisjonspant i huset.

Hvordan få en privat långiver

Erfarne profesjonelle flippers sier at den beste måten å måle en privat långiver du vurderer er å snakke med andre svømmeføtter - som du også finner på eiendomsnettverksarrangementer - og spørre om de har erfaring med disse långiverne. Hvor rask var snuoperasjonen? Hvilken pris fikk de? Hvor lydhør var utlåner? Du kan også be om referanser og ringe dem.

Det verste tilfellet er vanligvis at en avtale faller gjennom fordi utlåner ikke gir den lovede finansieringen og kjøperen mister hans eller hennes alvorlige pengeinnskudd. En annen mulighet blir overrasket ved oppgjørstabellen av uventede utlånsgebyrer. Det er også potensial for juridiske kamper om kontraktsvilkår eller en långiver som prøver å fange en låntaker som standard, slik at han kan utelukke eiendommen. Dette er alle gode grunner til å sjekke ut en långiver før du signerer noe.

Når det er sagt, husk at i denne typen transaksjoner handler långiveren en haug med penger i bytte for noen signerte papirark - lånedokumenter. Det er ikke en dårlig avtale for låntakeren, sier Machado.

Online private långivere

Teknisk sett er en privat långiver en venn, familiemedlem eller en annen person som ikke driver virksomhet med å låne ut penger, men samtykker i å gi deg finansiering, sier Brian Davis, medgründer av SparkRental og en eiendomsinvestor med 15 eiendommer . Noen selskaper kan kalle seg private långivere ganske enkelt fordi de er privateide. Som långivere med harde penger, kan du også finne dem på internett.

5 Arch Funding, med base i Irvine, California, jobber med erfarne svømmeføtter i 30 stater. Det tilbyr enkeltsifrede renter for fix-and-flip lån.

Anchor Loans, et selskap i Calabasas, California, kan avslutte avtaler på en lang rekke eiendomstyper til konkurransedyktige renter i 46 stater. Vilkårene varierer fra staten. I California er for eksempel lån tilgjengelige med renter fra 8% til 13%, avhengig av erfaring fra lån og låner, med opprinnelsesgebyr på 2% til 3% og lånevilkår på seks til 12 måneder uten forskuddsbetaling straffer. Flippers kan låne opptil 70% av hjemmets ARV. Det kreves en forskuddsbetaling på minst 10% til 20% av anskaffelseskostnaden. Låntakere må ha en påvist merittliste på minst fem klapper de siste 18 månedene. Ankerlån vil vurdere lån til kvalifiserte selskaper og aksjeselskaper med flere medlemmer (LLC) med færre enn fem klapper. Finansiering kan komme gjennom to dager til to uker og tar vanligvis en uke, ifølge selskapets nettsted.

crowdfunding

Crowdfunding er avhengig av en gruppe forskjellige individer og / eller institusjoner for å finansiere lån samlet. Hver utlåner, som blir referert til som en investor, leverer en liten prosentandel av låntakers lån og tjener renter på de pengene.

Tradisjonelle crowdfunding nettsteder som Prosper er ikke rettet mot å kjøpe og vende hus. Prospers maksimale lånebeløp på $ 35 000 er beregnet på prosjekter som boligrenovering, gjeldskonsolidering og finansiering av små bedrifter. Det er her spesielle crowdfunding-nettsteder for flippende boliger kommer inn. Noen vil forhåndsfinansiere lånet ditt, noe som betyr at selskapet raskt vil lukke lånet ditt ved å bruke egne penger mens det venter på at investorer skal stille opp finansiering, mens andre ikke lukker lånet ditt til investorene har finansiert det fullt ut. Det kan bety en tregere lukking eller ingen lukking.

"Crowdfunding-nettsteder okkuperer en lignende nisje som pengeutlånere, " sier Davis. "De er relativt dyre, men vil låne ut til eiendomsinvestorer uavhengig av hvor mange pantelån de har, og fokuserer sterkt på sikkerheten og kvaliteten på selve avtalen."

Crowdfunding nettsteder

Groundfloor tilbyr lån fra $ 25.000 til $ 2 millioner med finansiering av opptil 90% av LTC (100% av renoveringskostnadene), stengninger på så få som syv dager, ingen betalinger i løpet av lånetiden og ingen selvangivelser eller kontoutskrifter som kreves for lån under en halv million. Rentene varierer fra 5, 4% til 26%. Låntakere må betale minst tre måneders renter selv om de betaler ned lånet før. Typiske lukkekostnader er mellom 500 og $ 1500, og Groundfloor belaster to til fire poeng per lån. Alle poeng og gebyrer kan rulles inn i lånet. Groundfloor fungerer vanligvis ikke med uerfarne flippers.

Patch of Land tilbyr lån fra $ 100 000 til $ 5 millioner med finansiering av opptil 80% av belåningsverdien eller opptil 70% av den etter renoverte verdien, nedleggelser i så få som syv dager, og rentene starter på 7, 99 %. Låntakere foretar automatiske månedlige rentebetalinger på lånene deres i løpet av en til 36 måneder. Patch of Land fungerer kun med erfarne utviklere.

Fund That Flip tilbyr opptil 90% av kjøpesummen, opptil 100% av arbeidsomfanget, og stenger på så få som syv dager, lånevilkår fra seks til 24 måneder, og priser som starter på 7, 99%.

Crowdfunding ulemper

Trenchard og Machado sa at de ikke brukte noen crowdfunding-nettsteder for eiendommer, men begge mistenkte at crowdfunding-prosessen for å evaluere og forplikte seg til en avtale kan være tregere enn hva en låntager vil oppleve med en privat eller hard utlåner. Når en flipper har et solid forhold til en långiver, kan det hende at de to kan avslutte en avtale i løpet av 24 timer når en flott mulighet dukker opp og alt papirarbeidet er i orden.

I motsetning til en privat långiver, kan crowdfunding-nettsteder heller ikke tilby muligheten til å forhandle. De kan ha satt parametere for hver avtale fordi de er ansvarlige for en stor gruppe investorer.

Bunnlinjen

Hvis du ikke har nok penger til å vende et hus uten økonomisk hjelp, eller hvis du har penger, men ønsker å begrense risikoen, er det flere måter å få finansiering på. En utlåner, en privat utlåner eller en crowdfunding-side for eiendommer kan hjelpe deg med å oppnå dine husfliser.

Alle disse alternativene er dyre sammenlignet med tradisjonell boliglånsfinansiering for et eierboliger, men prisen reflekterer den høye risikoen långiveren tar og usannsynligheten for at du får et banklån med lav rente til å snu et hus. Men å bruke andres penger lar deg ikke bare komme i gang med å snu virksomheten når du har lite eller ingen penger å investere, det gir deg også en sjanse til å vende flere eiendommer samtidig og øke det samlede overskuddet når du har fått nok erfaring til å gjøre flere avtaler .

"Hvis du vet alternativene, hvor du finner dem og hvordan du kan nettverk, ligger problemet mer i å finne avtaler enn i å finne pengene, " sier Trenchard. "Det er veldig enkelt å finne pengene for en god del, men det er veldig vanskelig å finne gode tilbud."