Hvordan renter fungerer på et pantelån

Å kjøpe et hjem med pantelån er sannsynligvis den største økonomiske transaksjonen du vil inngå. Vanligvis vil en bank eller pantelån finansiere 80% av prisen på hjemmet, og du samtykker i å betale den tilbake - med renter - over en bestemt periode. Når du sammenligner långivere, prioritetsrenter og opsjoner, er det nyttig å forstå hvordan renter påløper hver måned og blir betalt.

Viktige takeaways

• Pantelån er den vanligste typen personlige lån som husholdningene holder.
• Disse lånene har enten fast eller variabel / justerbar rente.
• De fleste boliglån er fullt amortiserte lån, noe som betyr at hver månedlige betaling vil være den samme, og forholdet mellom renter og hovedstol vil endre seg over tid.

Beregning av pantelån

Enkelt sagt, hver måned betaler du tilbake en del av hovedstolen (beløpet du har lånt) pluss rentene som er påløpt for måneden. Långiveren din bruker en amortiseringsformel for å lage en betalingsplan som fordeler hver betaling til å betale ned hovedstol og renter. Lengden eller levetiden på lånet ditt avgjør også hvor mye du skal betale hver måned. Fullt amortiserende betaling refererer til en periodisk lånebetaling der, hvis låntakeren foretar betaling i henhold til lånets amortiseringsplan, lånet er fullstendig betalt innen slutten av den fastsatte løpetiden. Hvis lånet er et fastrentelån, er hver full amortiserende betaling et lik dollarbeløp. Hvis lånet er et lån med regulerbar rente, endres den fullstendig amortiserende betalingen etter hvert som renten på lånet endres.

Å strekke ut betalinger over flere år (opptil 30) vil generelt føre til lavere månedlige utbetalinger. Jo lengre tid du tar å betale ned pantelånet ditt, desto høyere blir den samlede kjøpskostnaden for huset ditt fordi du betaler renter i en lengre periode.

Fast rente kontra justerbar rente

Banker og långivere tilbyr hovedsakelig to typer lån:

• Fast rente: Rentesats endres ikke.
• Justerbar rente: Renten endres under definerte forhold (også kalt variabel rente eller hybridlån).

Slik fungerer disse i et boliglån.

Fast rente

Den månedlige betalingen forblir den samme i løpet av dette lånets levetid. Renten er innelåst og endres ikke. Lån har en levetid på 30 år; kortere lengder på 10, 15 eller 20 år er også ofte tilgjengelige. Kortere lån vil ha større månedlige utbetalinger som blir utlignet av lavere renter og lavere totale kostnader.

Eksempel - Et fast rente på 200 000 dollar i 30 år (360 månedlige utbetalinger) til en årlig rente på 4, 5% vil ha en månedlig betaling på omtrent 1 013 dollar. (Skatter, forsikringer og escrow er ekstra og er ikke inkludert i dette tallet.) Den årlige renten er delt opp i en månedlig rente som følger: En årlig rente på, for eksempel, 4, 5% delt på 12 tilsvarer en månedlig rente på 0, 375% . Hver måned betaler du 0, 375% rente på det beløpet du faktisk skylder på huset.

Din første betaling på $ 1 013 (1 av 360) gjelder $ 750 for renten og $ 263 til hovedstolen. Den andre månedlige utbetalingen, ettersom hovedstolen er litt mindre, vil påløpe litt mindre renter og litt mer av hovedstolen vil bli utbetalt. Ved betaling 359 vil mesteparten av den månedlige betalingen bli brukt til rektor.

Lån med regulerbar rente (ARM)

Fordi renten ikke er innelåst, endres den månedlige betalingen for denne lånet i løpet av lånets levetid. De fleste ARM-er har en grense eller tak for hvor mye renten kan svinge, samt hvor ofte den kan endres. Når renten går opp eller ned, beregner utlåner den månedlige betalingen din slik at du foretar like innbetalinger til neste rentejustering skjer.

Når rentene stiger, øker også den månedlige betalingen din, med hver betaling på renter og hovedstol på samme måte som et fast rente på et bestemt antall år. Långivere tilbyr ofte lavere renter de første årene av en ARM, men deretter endres rentene ofte etter det - så ofte som en gang i året. Den opprinnelige renten på en ARM er betydelig lavere enn et fast rente.

• ARM kan være attraktive hvis du bare planlegger å være hjemme i et par år.
• Tenk på hvor ofte renten vil justeres. For eksempel har en fem-til-ett-årig ARM en fast rente i fem år, da vil hvert år renten justeres for resten av låneperioden.
• ARM-er angir hvordan rentene skal bestemmes - de kan knyttes til forskjellige finansielle indekser, for eksempel ett års amerikanske statsobligasjoner. Be din økonomiske planlegger om råd om valg av en ARM med den mest stabile renten.

Eksempel - 200 000 dollar fem til ett år justerbar rente for 30 år (360 månedlige utbetalinger) starter med en årlig rente på 4% i fem år, og deretter tillates renten å endre seg med 0, 25% hvert år. Denne ARM har en rentetak på 12%. Betalingsbeløpet for månedene 1 til 60 er $ 955 hver. Betalingen for 61 til 72 er $ 980. Betalingen for 73 til 84 er $ 1 005. (Skatter, forsikringer og escrow er ekstra og er ikke inkludert i disse tallene.) Du kan beregne kostnadene dine online for en ARM.

Bare rentelån

Et tredje alternativ - vanligvis forbeholdt velstående boligkjøpere eller de med uregelmessige inntekter - er et rentelån. Som navnet tilsier, gir denne typen lån deg muligheten til å betale bare renter de første årene, og det er attraktivt for førstegangseiere på grunn av de lave innbetalingene i løpet av de lavere inntjeningsårene. Det kan også være det riktige valget hvis du forventer å eie boligen i relativt kort tid og har tenkt å selge før de større månedlige utbetalingene begynner.

Et jumbo-pantelån er vanligvis for beløp over den samsvarende lånegrensen, for øyeblikket $ 453 100 for alle stater bortsett fra Hawaii og Alaska, der den er høyere. I tillegg, i visse føderalt utpekte prisfastsatte boligmarkeder, som New York City, Los Angeles og hele San Jose-San Francisco-Oakland-området, er den samsvarende lånegrensen $ 679, 650.

Bare jumbo-lån er bare av interesse, men vanligvis for de veldig velstående. De er strukturert på samme måte som en ARM, og den eneste renteperioden varer så lenge som 10 år. Etter det justeres satsen årlig og betalingene går mot å betale hovedstolen. Betalinger kan øke betydelig på det tidspunktet.

Escrow og andre avgifter

Du må budsjettere for andre elementer som vil øke beløpet for den månedlige pantebetalingen betydelig, for eksempel skatter, forsikringer og escrow-kostnader. Disse kostnadene er ikke faste og kan svinge. Långiveren vil spesifisere merkostnader som en del av panteavtalen.

Betaler ekstra hver måned

I teorien er det å betale litt ekstra hver måned for å redusere rektor en måte å eie huset raskere på. Økonomiske fagpersoner anbefaler at utestående gjeld, for eksempel fra kredittkort eller studielån, betales først og sparekontoer skal være godt finansiert før du betaler ekstra hver måned.

Renter som skattefradrag

Hvis du spesifiserer fradrag på den årlige selvangivelsen, lar Internal Revenue Service deg trekke renten på boliglån. For statlig avkastning varierer imidlertid fradraget. Ta kontakt med en skatteprofesjonell for spesifikk råd om kvalifiseringsreglene, spesielt i kjølvannet av skattelettelses- og stillingsloven fra 2017. Denne loven doblet standardfradraget og reduserte mengden pantelenter (på nye pantelån) som er fradragsberettiget.

Bunnlinjen

Nasjonal politikk favoriserer boligkjøpere via skattekoden (selv om det er mindre enn det tidligere gjorde). For mange familier er det riktige boligkjøpet den beste måten å bygge en eiendel til deres pensjons egg. Hvis du kan avstå fra å refinansiere utbetaling, vil boligen du kjøper i en alder av 30 år med et 30-årig fast rente, betales fullt ut når du når normal pensjonsalder, noe som gir deg et billig sted å bo når inntektene dine avtar.

Etter det økonomiske krasjet i 2008 og den påfølgende kollaps av boligboblen, ble mange (men ikke alle) eiendomsmarkeder til slutt utvunnet. Inngått på en forsvarlig måte, er boligeierskap fortsatt noe du bør vurdere i den langsiktige økonomiske planleggingen. Å forstå hvordan pantelån og renten deres fungerer er den beste måten å sikre at du bygger eiendelen på den mest økonomisk fordelaktige måten.