Hvor mange pantebetalinger kan jeg savne før utelukkelse?
Antall betalinger du kan gå glipp av pantelånet ditt før avskedigelsesprosessen begynner, avhenger av noen få forskjellige faktorer. På grunn av dette er det ingen svar på størrelse.
Primær blant faktorene som påvirker hvor lang tid en låntaker kan gå uten å betale før han blir tvunget til utelukkelse, er utlåners praksis og retningslinjer. Hvis utlåner har en stor portefølje av lavrisikolån, kan det være mer mild når det gjelder tapte betalinger. Ofte vil det tilgi en sporadisk tapte betaling og kan ikke henvise situasjonen til boligmyndighetene før du går glipp av fire eller flere betalinger. Imidlertid, hvis utlåner har en portefølje av høyrisikolån, er muligheten for avskedigelsesbehandling selv etter bare to tapte betalinger stor. Selv om du er en lånerett med lav risiko, kan saksgangen utløses av standarder på grunn av den generelle misligholdsrisikoen for pantelånet som eies av långiveren.
Den generelle tilstanden til det lokale boligmarkedet er en annen faktor som spiller en rolle i tidspunktet for avskedigelsesforhandlinger. Hvis nabolaget eller regionen har mange avventende tvangsauktioner, er det sannsynlig at du vil kunne være i hjemmet ditt lenger, da lokale boligmyndigheter kan være tilbakelagt og mangler ressurser til å behandle så mange saker. Det har vært situasjoner der folk savnet 10 eller flere månedlige utbetalinger før de til slutt mistet hjemmet.
Hvis du er i standard, bør panteservicen kontakte deg flere ganger for å forsøke å lindre situasjonen. Vanligvis, etter den 36. dagen etter den siste utbetalingen, kontakter långiveren deg via telefon. Innen den 45 dagen etter at du har gått glipp av en betaling, må panteservicen kontakte deg skriftlig og gi informasjon om alternativene som er tilgjengelige.
Typisk tidslinje for utelukkelse av pantelån
Mens forhold og plassering kan diktere avvik i tidslinjen for et pantelånsavskedigelse, er det en mal for hvordan det vanligvis skjer.
Uansett omstendigheter som førte til en glipp av pantelån, må du huske at panteselskaper ønsker å få pengene sine uten en rotete avskedigelsesprosess om mulig; det er mer kostnadseffektivt. Dette betyr at de ønsker å avtale med deg for betaling, hvis mulig.
En 15-dagers avdragsfri periode er vanlig. Hvis du betaler innen denne tiden, har du det bra. Hvis du ikke klarer å betale, og deretter går glipp av en annen betaling, blir ting mer komplisert. Sent gebyr kan legges til, og når du har gått glipp av den andre betalingen, er du i standard.
Hvis du går glipp av en ny pantebetaling, vil du sannsynligvis se en endring i panteservicen. De vil normalt bli mer selvsikre når det gjelder hvordan de takler deg. Dette kan være en skremmende situasjon å takle, men du kan fremdeles være i stand til å komme til enighet med långiveren.
På 90 dagers forsinket pantelån ...
Hvis du ikke kommer til enighet med pantelån, og du savner tre pantebetalinger, er det en alvorlig situasjon. Du vil motta et brev fra pantelån som sier at du har 30 dager på å oppdatere kontoen din. Hvis du vil bo i hjemmet ditt, må du snakke med långiveren for å prøve å unngå tvangsauksjon. De vil normalt forvente full betaling av pengene du skylder, men du kan fremdeles være i stand til å komme til en betalingsordning.
Når 30-dagen er avsluttet, hvis det ikke har blitt utbetalt betaling og ingen avtale oppnådd, starter utestengingen. Hvis du teller, er det fire tapte månedlige pantebetalinger før avskedigelse begynner.
Lover som regulerer avskedigelse kan variere fra stat til stat. I noen stater må pantelångivere møte låntakere før de kan søke om avskedigelse.
Etter tre til seks måneder med lovovertredelse registrerer utlåner et offentlig varsel hos Fylkesopptakerens kontor, noe som indikerer at låntaker har misligholdt pantelånet. Dette kalles vanligvis NOD (Notice of Default) eller en lis pendens - latin for “dress inending.”
Bunnlinjen
Hvis du står foran utestenging, er det beste alternativet å holde deg i kommunikasjon med utlåner og snakke med dem om situasjonen din. De kan ha programmer som hjelper deg med å holde hjemmet ditt. Hvis alt annet mislykkes, ville salg være et bedre alternativ til å få huset til disposisjon.