Hvordan skaffe og forstå pantelånet ditt
En av de største økonomiske beslutningene folk tar i livet er å kjøpe et hjem. Hvorfor gjør så mange mennesker en så stor økonomisk forpliktelse når leie er billigere og er en mye kortere, mer fleksibel forpliktelse?
En årsak er at huseierskap lar enkeltpersoner bygge egenkapital og trekke pantelenter fra skatten, noe som gjør det til den største skattepausen som er tilgjengelig. Det er også fordelen med å investere i et hjem som forhåpentligvis vil øke verdi over tid. Det er også immaterielle fordeler som å ha større kontroll over renoveringer.
Når en person kjøper et hjem, øker deres månedlige utbetalinger, men å eie hjemmet ditt kan være givende hvis de riktige beslutningene blir tatt fra starten.
Trinn en: Rydde opp eksisterende gjeld
Riktig forberedelse er halve kampen for å kvalifisere for et pantelån. Den første tingen en potensiell låntaker må gjøre er å skaffe en kopi av kredittrapporten sin for å bestemme FICO-poengsummen og kredittverdigheten deres. I 2018 krevde Federal Housing Administration, eller FHA, en kredittscore på minst 500 for et FHA-lån; Imidlertid krever mange långivere en score på 620 til 640. Hvis poengsummen din er lav, bør du forsøke å forbedre den ved å holde saldene lave på kredittkort, betale regninger i tide og betale ned høyrentegjelden. Ikke lukk ubrukte kredittkort, fordi det kan ha en negativ innvirkning på FICO-poengsummen og kredittutnyttelsesgraden din. For mer om dette forholdet, les " Kredittutnyttelsesgrad" . Bare hold balansen lav. Sjekk også for eventuelle feil eller avvik i kreditorenes rapportering, og få dem rettet.
Samtidig bør du spare så mye penger som mulig for utbetalingen. Å betale ned gjeld med høy rente er imidlertid viktigere. Kredittkortsatsene som har en rente som er større enn to ganger hovedrenten, er for høye. For eksempel, hvis den nåværende prime rate er 6%, bør du prøve å betale ned alle kredittkortene dine med en rente på 12% eller høyere, eller se etter en annen utlåner med en bedre rente å overføre gjeldene til.
Trinn to: Handle for långivere
Når kredittpoengsummen er der du vil ha den, bør du handle for en långiver. Forutsatt at du er et godt potensial, la tre eller fire långivere konkurrere om virksomheten din. Ikke gi hver utlåner godkjenning for å få tilgang til kredittrapporten. Få en foreløpig kopi av "good faith estimat" (HUD-1 skjema) og analyser hver ladning. Først når du har valgt en långiver, skal du la dem sjekke kreditten din.
Långiverens gebyrer til låntakeren er svært kreative og varierende. Gebyrer som opprinnelse av lån, behandlingsgebyr. og forsikringsgebyr kan ofte forhandles ned med minst 50% eller til og med frafalle av utlåner hvis de ønsker din virksomhet. Unngå poeng hvis du kan. Når du betaler poeng, betaler du renter (1 poeng = 1 prosent) i en engangsbeløp på forhånd for å få en lavere rente på ditt faste rente, som i utgangspunktet øker beløpet for forskuddsbetalingen. Poeng er unødvendige tilleggskostnader fra utlåner. Nekter å betale disse avgiftene, eller ta virksomheten din et annet sted.
I noen tilfeller kan det være verdt det å ansette en eiendomsadvokat som kan identifisere unødvendige kostnader. En kunnskapsrik eiendomsmegler kan også veilede deg om hvilke kostnader som er vanlig og hvilke som potensielt kan elimineres. For eksempel er tittelkostnader i delstaten Florida kjøperens ansvar (med mindre selgeren samtykker i å hente kostnadene), så du må vite at disse kostnadene skal vises på estimatet for god tro. Hvis utlåner er en utlånsk utlåner, kan de ha forskjellige avgifter (som vanligvis overstiger $ 1000) og kan vises som en overraskelse på HUD-1-oppgjøret før du stenger.
Hvorfor långivere elsker PMI
Långivere kan bytte for første gangs boligkjøpere. De fleste långivere belaster privat boliglånsforsikring (PMI) hvis du ikke klarer å innbetale en innbetaling på 20% eller mer på hjemmet ditt. Denne forsikringen beskytter utlåner, ikke deg, i tilfelle mislighold av lånet ditt. Generelt vil en utlåner anse et lån som er finansiert til mer enn 80% av hjemmets verdi som en større misligholdsrisiko og krever PMI-betaling. Hvor mye koster denne betalingen for PMI? Hvis du søker om et lån på $ 200 000 med 10 prosent forskuddsbetaling, kan du forvente å betale minst $ 100 per måned for PMI-betalingen. Det er ikke uvanlig å se PMI-betalinger i området 150 til 200 dollar i måneden.
Hvis du allerede har et pantelån med en PMI-betaling, kan du avbryte PMI når du når en viss egenkapitalprosent i hjemmet ditt (vanligvis 20%). Over 30 år kan en $ 150 månedlig PMI-betaling legge til over $ 54 000! Siden långiverne ikke vil minne deg på at du kan kansellere tilleggsutbetalingen, tar mange huseiere aldri seg tid til å kansellere PMI-betalingen selv, og långiverne er mer enn glade for å fortsette å motta pengene dine.
Trinn tre: Kom med forskuddsbetaling
Hva kan du gjøre hvis du ikke har råd til 20% forskuddsbetaling på boliglånet? Hvis du ser på et hjem med $ 200 000 og du har $ 10 000 for forskuddsbetalingen, vil de fleste långivere kreve en PMI-betaling hvis du ikke legger minst $ 40 000 ned på boligen (utlån / lån gebyr er ekskludert fra vår låneberegning). For de fleste førstegangskjøpere er en utbetaling på $ 40 000 dollar uaktuelt.
Du kan imidlertid prøve å "piggy-back" dine lån slik at to långivere tar del i lånet. Dette kan ligne på en 80-15-5 type plan: du finansierer 80% på et primært pantelån, 15% på et andre pantelån eller egenkapitallån og 5% som forskuddsbetaling. Ved å bruke hjemmets egenkapital lån pluss forskudd, kan du utnytte det beløpet mot kjøpesummen for hjemmet ditt og dekke kravet om 20% ned, og dermed unngå PMI. Boligkapitalen eller det andre lånet vil sannsynligvis ha en variabel rente eller en rente som er høyere enn det primære pantelånet, så du må følge med på dette lånet og prøve å betale det ned først. Renten fra hjemets egenkapital lån er også egenandelrenter på amerikanske føderale skatter (egenkapitalgjeld er underlagt et tak på $ 100.000 for egenandel).
Typer av lån
De 30-årige fastrentelånene er det vanligste pantelånet fordi renten ikke endres i løpet av lånets levetid. De fleste huseiere foretrekker denne typen lån fordi deres månedlige utbetalinger vil forbli jevn gjennom årene. Et 15 år fast lån blir mer populært fordi det reduserer lånets tidshorisont, noe som reduserer mengden av renter som er betalt over lånets levetid. Disse kortsiktige lånene har vanligvis en høyere rente fordi utlåner gir opp muligheten til å tjene penger, spesielt hvis renten stiger.
Lån med justerbar rente (ARM) tilbyr en lav rente i en periode. Renten kan justeres årlig, eller de kan være oppført som "3-1, " "5-1, " "7-1, " eller noe lignende. Under et "7-1" justerbart rentelån blir lånebeløpet fastsatt for de første syv årene og deretter blir det justert i det åttende året basert på nåværende markedsforhold, som vanligvis er basert på det ettårige statskassen indeks. Til å begynne med kan rentene på ARM være mellom ett og tre prosentpoeng under det konvensjonelle faste pantelånet og deretter justeres vanligvis årlig etter at løpetiden er utløpt. Hvorvidt en ARM er riktig for deg, avhenger ofte av hvor lenge du planlegger å være i hjemmet. Når det gjelder "7-1", hvis du bare planlegger å være i hjemmet i syv år, kan dette være det perfekte lånet for deg. Men hvis du planlegger å være i hjemmet lenger og rentene begynner å stige; månedlige utbetalinger kan øke betydelig.
Bunnlinjen
Det er verdt den ekstra anstrengelsen å gjennomgå HUD-1-oppgjør før utløpsdatoen for ditt nye hjem; tallene som er oppført der, skal samsvare med de som ble gitt til deg i god tro estimat. Hvis tallene er oppblåst, eller du ser nye kostnader, må du kontakte utlåner og be dem om å forklare eller rette feilene. Å kjøpe et hjem er en langsiktig forpliktelse, så sørg for at du fullt ut forstår alle lånevilkårene og ikke overser skjulte gebyrer du senere kan angre på.