Hvordan overliste privat boliglånsforsikring

Ingen ønsker å måtte betale privat pantforsikring (PMI) på et pantelån. Det er ikke billig, og det legger til den månedlige kostnaden for lånet. Å finne ut om du kan unngå PMI begynner med å forstå hvorfor du kanskje sitter fast med det i utgangspunktet.

Et av risikotiltakene som långivere bruker ved tegning av pantelån, er pantelånets belåningsgrad (LTV). Dette er en enkel beregning foretatt ved å dele lånets beløp med boligens verdi. Jo høyere LTV-forhold, jo høyere er risikoprofilen for pantelånet. De fleste pantelån med et LTV-forhold over 80% krever at privat lånepantforsikring (PMI) betales av låntaker. Det er fordi en låntaker som eier mindre enn 20% av eiendommens verdi anses å være mer sannsynlig å misligholde et lån.

Viktige takeaways

• Privat pantforsikring (PMI) kan være et dyrt krav for å få et boliglån.
• Det vil sannsynligvis være behov for privat boliglånsforsikring på pantelån med en LTV-andel større enn 80%.
• Å unngå PMI kan redusere månedlige utbetalinger og gjøre hjemmet ditt mer overkommelig.
• Forventet forståelse av verdien av hjemmet er en viktig avgjørende faktor når du velger en vei mot å unngå PMI.

PMI i dybden

La oss for eksempel anta at prisen på huset du kjøper er $ 300 000 og lånebeløpet er $ 270 000 (som betyr at du betalte $ 30 000 til forskuddsbetaling), og produserte et LTV-forhold på 90%. Den månedlige PMI-betalingen vil være mellom $ 117 og $ 150, avhengig av hvilken type pantelån du får. (Lån med justerbar rente, eller ARMs, krever høyere PMI-betaling enn pantelån med fast rente.)

PMI er imidlertid ikke nødvendigvis et permanent krav. Långivere er pålagt å droppe PMI når et pantelåns LTV-forhold når 78% gjennom en kombinasjon av hovedstolreduksjon på boliglån og pris på boligprisen. Hvis en del av reduksjonen i LTV-forholdet skyldes prisfastsettelse av hjemmet, må du huske at du må betale for en ny vurdering for å bekrefte takknemlighetens størrelse.

Et alternativ til å betale PMI er å bruke et andre pantelån eller det som er kjent som et piggyback-lån. Slik fungerer det: Du får et første pantelån med et beløp som tilsvarer 80% av boligverdien, og unngår dermed PMI, og tar deretter opp et andre pantelån med et beløp som tilsvarer salgsprisen på hjemmet minus beløpet på forskuddsbetaling og beløpet på det første pantelånet.

Ved å bruke tallene fra eksemplet over, vil du ta et første pantelån for $ 240 000, gjøre en $ 30 000 forskuddsbetaling og få et andre pantelån for $ 30 000. Dette eliminerer behovet for å betale PMI fordi LTV-forholdet til det første pantelånet er 80%; Men du har nå også et andre pantelån som nesten helt sikkert vil ha en høyere rente enn det første boliglånet. Selv om det er mange typer andre pantelån tilgjengelig, er den høyere renten på nivå med løpet. Fortsatt er de samlede betalingene for det første og andre pantelånet vanligvis mindre enn betalingene for det første pantelivet pluss PMI.

Tradeoffs

For å oppsummere, når det gjelder PMI, hvis du har mindre enn 20% av salgsprisen eller verdien av et hjem å bruke som en forskuddsbetaling, har du to grunnleggende alternativer:

1. Bruk et "frittstående" første pantelån og betal PMI til pantelånets LTV når 78%, på hvilket tidspunkt PMI kan elimineres.
2. Bruk et andre pantelån. Dette vil sannsynligvis resultere i lavere innledende pantekostnader enn å betale PMI. Imidlertid har et andre pantelån normalt en høyere rente enn det første pantelånet, og kan bare elimineres ved å betale det ned eller refinansiere det første og det andre pantelånet til et nytt frittstående pantelån, antagelig når LTV når 80% eller mindre (så ingen PMI vil være nødvendig).

Flere andre variabler kan spille inn i denne beslutningen. For eksempel:

• Sammenlign mulige skattebesparelser forbundet med å betale PMI kontra skattebesparelser forbundet med å betale renter på et andre pantelån. Skatteloven for 2017 har endret grensene for fradrag for pantelenter, så sjekk med en regnskapsfører om din økonomiske situasjon.
• Sammenlign kostnadene ved en ny vurdering for å eliminere PMI kontra kostnadene ved å refinansiere et første og andre pantelån til et enkelt frittstående pantelån. Legg merke til risikoen for at rentene kan stige mellom tidspunktet for den innledende panteavgjørelsen og tiden da det første og andre pantelånet skulle refinansieres.
• Sjekk de forskjellige prisene for en hovedreduksjon av de to alternativene.
• Legg merke til tidsverdien på pengene (ideen om at penger du bruker nå er verdt mer enn det samme beløpet i fremtiden).

Den viktigste variabelen i beslutningen er imidlertid den forventede prisstigningen på boligprisen. Hvis du velger et frittstående første pantelån som krever at du betaler PMI - i stedet for å få et andre pantelån uten PMI - hvor raskt kan ditt hjem verdsette i verdi til det punktet hvor LTV er 78%, og PMI kan elimineres ? Dette er den overordnede avgjørende faktoren, og derfor den vi vil fokusere på nå.

Vurdering: Nøkkelen til beslutningsprosesser

Her er den viktigste beslutningsfaktoren: Når PMI er eliminert fra det frittstående første pantelånet, vil den månedlige betalingen du skylder være mindre enn de samlede utbetalingene på det første og andre pantelånet. Dette reiser to spørsmål. For det første, hvor lang tid vil det gå før PMI kan elimineres? Og for det andre: hva er besparelsene forbundet med hvert alternativ?

Nedenfor er to eksempler basert på forskjellige estimater for prisstigningen på boligprisen.

Eksempel 1: Lav pris på prisfastsettelsen for hjemmet

Tabellene nedenfor sammenligner de månedlige utbetalingene av et frittstående, 30-årig, fast rente med PMI mot et 30-årig fast rente med første rente kombinert med et 30-årig / forfaller-i-15-års sekund.

Lånene har følgende egenskaper:

Figur 1. Copyright © 2017 Investopedia.com

I figur 2 er de årlige prisene for prisfastsettelse av bolig estimert.

Figur 2. Copyright © 2017 Investopedia.com

Legg merke til at $ 120 PMI-betalingen blir droppet fra den totale månedlige utbetalingen av det frittstående første pantelånet i måned 60 (se figur 3 ) når LTV når 78% gjennom en kombinasjon av hovedstolreduksjon og pris på boligprisen.

Figur 3. Copyright © 2017 Investopedia.com

Tabellen i figur 4 viser de samlede månedlige utbetalingene av det første og andre pantelånet. Legg merke til at den månedlige betalingen er konstant. Renten er et veid gjennomsnitt. LTV er bare det av det første pantelånet.

Figur 4. Copyright © 2017 Investopedia.com

Ved å bruke det første og andre pantelånet, kan $ 85 dollar spares per måned de første 60 månedene. Dette tilsvarer en total besparelse på $ 5.100. Fra og med måned 61 får det frittstående første pantelånet en fordel på $ 35 per måned for de resterende pantelånene. Hvis vi deler $ 5, 100 med $ 35, får vi 145. Med andre ord, i dette scenariet med langsom prisstigning på boligprisen, med start i måned 61, vil det ta ytterligere 145 måneder før betalingsfordelen til det frittstående første pantelånet uten PMI kunne få tilbake den opprinnelige fordelen med de kombinerte første og andre pantelån. (Denne tidsperioden ville bli forlenget hvis tidsverdien av penger ble vurdert.)

Eksempel 2: En rask prisfastsettelse av boligprisene

Eksemplet nedenfor er basert på de samme pantelånene som vist ovenfor. Følgende estimater for prisfastsettelse av hjemmet brukes imidlertid.

Figur 5. Copyright © 2017 Investopedia.com

I dette eksemplet viser vi bare en enkelt tabell med månedlige betalinger for de to alternativene (se figur 6 ). Legg merke til at PMI faller bort i dette tilfellet i måned 13 på grunn av den raske prisfastsettelsen av bolig, som raskt senker LTV til 78%.

Figur 6

Med rask prisstigning på bolig kan PMI elimineres relativt raskt.

De samlede pantelånene har bare en betalingsfordel på $ 85 i 12 måneder. Dette tilsvarer en total besparelse på $ 1 020. Fra og med måned 13 har det frittstående pantelånet en betalingsfordel på $ 35. Hvis vi deler $ 1 020 med 35, kan vi bestemme at det vil ta 29 måneder å utgjøre den første besparelsen på den kombinerte første og andre pantelån. Med andre ord, fra og med måned 41, ville låntakeren ha det økonomisk bedre ved å velge det frittstående første pantelånet med PMI. (Denne tidsperioden ville bli forlenget hvis tidsverdien av penger ble vurdert.)

Bunnlinjen

Hvis du er en låntaker som har mindre enn 20% forskuddsbetaling, er avgjørelsen om å bruke et første frittstående pantelån og PMI eller velge en kombinasjon av et første og et andre pantelån i stor grad en funksjon av hvor raskt du forventer verdien av hjemmet ditt til å øke.

• Hvis du velger å betale PMI, kan det elimineres gjennom en vurdering når LTV når 78%.
• Hvis du velger å bruke en kombinasjon av første og andre pantelån, vil du sannsynligvis ha første betalingsbesparelse. Den eneste måten å eliminere det andre pantelånet, som sannsynligvis vil bære en høyere rente enn det første pantelånet, er imidlertid ved å betale det ned eller refinansiere det første og det andre lånet til et nytt frittstående pantelån.

Hvis du ikke kan komme med en høyere forskuddsbetaling eller et rimeligere hjem, kan du beregne alternativene dine ut fra din tidshorisont og hvordan du forventer at eiendomsmarkedet kan utvikle seg. Ingenting er selvfølgelig forutsigbart, men dette vil gi deg den beste sjansen til å ta den mest gunstige avgjørelsen.