Hvordan eiendomsskatter beregnes

Hvert år betaler millioner av huseiere eiendomsskatt. I de fleste situasjoner, når skatteregningen kommer, hvis den virker rimelig, betaler de den og går videre med livet. For å forsikre deg om at du ikke blir overbelastet på eiendomsskatt, er det viktig å forstå beregningene som brukes av takstmannskontoret i samfunnet ditt.

Vurderer eiendomsskatt

Ulike typer eiendommer har ulike typer skatt vurdert på tomta og dens strukturer. For eksempel vil rå mark ikke ha noen erstatningskostnader når det ikke er strukturer på det. Hvis det er tilgang til offentlige tjenester, for eksempel kloakk, vann og gass, kan vurderingen være høyere. Hvis vurdereren mener at jorda har potensial til å bli utviklet, kan det føre til en høyere vurdering og mer skatt for eieren.

Eiendomsskatter er en viktig inntektskilde for byer, fylker og statlige myndigheter. Disse skattene kommer fra en prosentandel av den vurderte verdien av eiendommen. De forskjellige styrene, rådene og lovgivende myndighetene møtes for å bestemme passende priser. De holder budsjetthøringer for å bestemme hvor mye penger som må tildeles for å tilby de forskjellige tjenestene som kreves av lokalsamfunnet. Disse tjenestene - som utdanning, transport, nødsituasjoner, parker, rekreasjon og biblioteker - er finansiert av eiendomsskatter.

Fra og med skatteåret 2018 plasserte skattekutt- og stillingsloven et tak på 10 000 dollar per år (5 000 dollar for de som giftet seg og innleverte hver for seg) på føderale fradrag for statlige og lokale skatter (SALT). Dette inkluderer all eiendom, inntekt og omsetningsskatt på eiendommen. Å forstå hvilke fradrag som gjelder og hvordan eiendomsskatt blir beregnet vil bidra til å forhindre at du betaler for mye.

SE: Hvordan beregnes eiendomsskatt?

Beregning av eiendomsskatt

Eiendomsskatter beregnes ved å bruke verdien av eiendommen. Dette inkluderer både land og bygninger på den. Hvert til femte år vil skattemessige verdsette eiendommen og belaste eieren av oppføringen den aktuelle satsen etter standardene som er satt av skattemyndigheten. Evaluerere beregner den verdien ved bruk av enten mølleavgiften eller den vurderte eiendomsverdien.

Mill Levy eller Millage Tax

Kvernavgiften er skattesatsen som er pålagt din eiendomsverdi, med en fabrikk som representerer en tidel av en cent. Så for 1000 dollar av verdsatt eiendomsverdi, ville en fabrikk være lik 1 dollar.

Skattekostnader for hver skattejurisdiksjon i et område beregnes separat; deretter blir alle avgiftene lagt sammen for å bestemme den totale møllehastigheten for en hel region. Generelt har by-, fylkes- og skoledistrikter makt til å innkreve skatter mot eiendommene innenfor sine grenser. Hver enhet beregner den påkrevde mølleavgiften, og de blir deretter opplyst for å tilsvarer den totale mølleavgiften.

Som et eksempel på en beregning av mølle-avgift, antar at den samlede vurderte eiendomsverdien i et fylke er $ 100 millioner, og fylket bestemmer at det trenger 1 million dollar i skatteinntekter for å drive nødvendige operasjoner. Bruksavgiften vil være $ 1 million, delt på $ 100 millioner, som tilsvarer 1%.

Anta at by- og skoledistriktet beregnet en mølleavgift på henholdsvis 0, 5% og 3%. Den totale mølleavgiften for regionen vil være 4, 5% (1% + 0, 5% + 3%) eller 45 møller.

3 måter å verdsette eiendom

Eiendomsskatter beregnes ved å ta mølleavgiften og multiplisere den med den vurderte verdien av eiendommen din. Den vurderte verdien estimerer den rimelige markedsverdien for hjemmet ditt. Det er basert på rådende lokale markedsforhold.

Assessoren vil gjennomgå all relevant informasjon rundt eiendommen din for å estimere dens samlede verdi. For å gi deg den mest nøyaktige vurderingen, må vurdereren se på hva lignende eiendommer selger under de gjeldende markedsforholdene, hvor mye erstatningskostnadene for eiendommen vil være, vedlikeholdskostnadene for huseieren, eventuelle forbedringer som ble fullført, eventuelle inntekter du tjener fra eiendommen og hvor mye renter som vil bli belastet for å kjøpe eller konstruere en eiendom som kan sammenlignes med din.

Assessoren kan estimere markedsverdien på eiendommen ved å bruke tre forskjellige metoder og har muligheten til å velge en eller en kombinasjon av de tre.

Utføre en salgsevaluering

Assessoren verdsetter eiendommen ved å bruke lignende salg i området. Kriteriene inkluderer beliggenhet, eiendommens tilstand, eventuelle forbedringer og de generelle markedsforholdene. Vurdereren gjør deretter justeringer i figurene for å vise spesifikke endringer i eiendommen, for eksempel nye tillegg og renoveringer.

Kostnadsmetoden

Dette er når assessoren bestemmer eiendomsverdien din basert på hvor mye det vil koste å erstatte den. Hvis eiendommen er eldre, bestemmer vurdererne mengden avskrivning som har funnet sted og hvor mye eiendommen ville være verdt hvis den var tom. For nyere eiendommer trekker assessoren all realistisk avskrivning og ser på kostnadene for byggematerialer og arbeidskraft, inkludert disse tallene i den endelige verdien av eiendommen.

Inntektsmetoden

Denne metoden er basert på hvor mye inntekt du ville tjent på eiendommen hvis den ble leid. Ved å bruke denne metoden må vurdereren være sikker på å vurdere kostnadene ved å opprettholde eiendommen, forvalte eiendommen, forsikring og skatter, samt avkastningen du med rimelighet kan forutse fra eiendommen. Etter fastsettelse av markedsverdien for eiendommen, vil den vurderte verdien oppnås ved å ta den faktiske verdien og multiplisere den med en vurderingsgrad. Denne satsen er en enhetlig prosentandel, varierer etter skattejurisdiksjon og kan være en hvilken som helst prosentandel under 100%. Etter å ha fått den vurderte verdien multipliseres den med momsavgiften for å bestemme forfalte skatter.

Anta for eksempel at assessoren bestemmer at eiendomsverdien din er $ 500 000 og vurderingsgraden er 8%. Den vurderte verdien vil være $ 40.000. Ved å ta en avgift på 4, 5% som vi beregnet tidligere, ville den skyldige skatten være $ 1 800 ($ 40 000 x 4, 5%).

Når assessoren har verdien, jobber de i to trinn: For det første sender de den vurderte verdien av eiendommen til eieren; da følger de opp med en skatteregning.

Nyttig informasjon om eiendomsskatt

De fleste regninger for eiendomsskatt sendes enten på årsbasis eller på fem år, avhengig av samfunnet der eiendommen ligger. Informasjon om eiendomsskatt sendes separat, etter at eieren har mottatt vurderingen, med dens verdsettelse av eiendommen. Informasjonen som assessoren har, regnes som en offentlig registrering.

Eiere kan se hvor mye de må betale ved å gå til assessorens nettsted og oppgi adressen deres. Noen ganger kan de bli belastet med et lite gebyr for tilgang til materialet. Et annet alternativ er å gå til assessorens kontor i fylkets tinghus. Alt som trengs er adressen. Du kan slå opp informasjonen og skrive ut en kopi mot en nominell avgift.

Bunnlinjen

Eiendomsskatter kan være forvirrende. Å betale riktig beløp krever forståelse av hvordan skatten beregnes, mulige fradrag, hvor du kan få denne informasjonen og når skatteregninger sendes ut og forfaller. Dette hjelper eiendomseiere til å holde seg utdannet ved å vite hvordan skatten er beregnet, faktureringssyklusen og hvor de kan finne den.