Forsikring av pantelån i føderale boliger

Du har kanskje hørt om privat pantelånsforsikring (PMI), en forsikring du må betale for når du tegner et boliglån med en forskuddsbetaling på under 20% fra en vanlig utlåner. Dessverre, mens Federal Housing Authority (FHA) er mer sjenerøs enn konvensjonelle långivere i mange henseender, krever det også pantforsikring for lavbetalingslån. I denne artikkelen lærer du hva FHA boliglånsforsikring er, hvordan den skiller seg fra PMI, hvem som er pålagt å føre den og hvor lenge, hvor mye den koster, og alternativene for å unngå det eller bli kvitt den. La oss komme i gang.

TUTORIAL: Grunnleggende om pantelån

Hva er FHA boliglånsforsikring?
I likhet med PMI er formålet med FHA boliglånsforsikring å beskytte utlåner. Når låntakere har minimalt med egenkapital i hjemmene sine, er risikoen (for utlåner) for at låntaker vil misligholde høyere, fordi låntager ikke har så mye å tape ved å gå bort og la banken utelukke hjemmet (bare se på alle menneskene som gikk bort fra 0-nedbetalingen, boligboblelån). (For å lære mer om FHA, må du lese Forstå FHA-boliglån .)

FHA-lån har lavere forskuddsbetaling og mindre strenge inntekts- og kredittkrav enn konvensjonelle lån. Imidlertid, hvis du lånte ut en stor sum penger til noen, med mindre enn perfekte lånegenskaper, vil du ønske at du garantert vil få tilbakebetalt på en eller annen måte. Hvis du slutter å betale pantebetalingen og går bort fra hjemmet ditt, vil forsikringsselskapet hjelpe deg med utlånsforsikring. Så selv om boliglånsforsikring kan virke som en plage fordi den ikke beskytter kjøperen, hvis den ikke eksisterte, vil mange sannsynligvis ikke kunne få lån i det hele tatt før de hadde høyere forskuddsbetalinger, fordi bankene ville se lånene er for risikable. Mange mennesker synes å betale pantforsikringspremier som et bedre alternativ enn å vente i flere år til de har en høy nok forskuddsbetaling til å unngå det. (Er det å bruke et andre pantelån det beste alternativet for å unngå PMI? Les Outsmart Private Mortgage Insurance for å lære mer.)

FHA krever også betaling av noe som heter up-front pantforsikring (UFMI). UFMI krever at de som søker om lån, må betale 1% av verdien av lånet foran når lånet ble lukket, i henhold til pantebrevet 2010-28 utgitt av det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling (HUD). Du har muligheten til å betale dette beløpet kontant når du lukker lånet, men de fleste velger å rulle det til det totale pantebeløpet.

Hvis du har råd til å betale dette beløpet foran, er det lurt å gjøre det, for hvis du ruller det til lånet ditt, vil det være mye dyrere i det lange løp. La oss si at hjemmet ditt koster $ 250 000, du setter ned FHAs nødvendige minimum på 3, 5% (250 000 x 0, 035 = 8 750), og pantelånet ditt dekker de resterende 241 250 $ (250 000 - 8 750 = 241 250). På et 30-årig pantelån, med en rente på 6, 5%, vil den opprinnelige $ 2.412, 50 UFMI (241 250 x 0, 01 = 2, 412, 50) til slutt koste deg rundt 5 491, 77 dollar.

Hvis du vil gjøre deg fordel av å faktisk betale UFMI på forhånd, må du ha mer besparelser før du kjøper. Å øke utbetalingen fra 3, 5% til omtrent 4, 5% (teknisk sett til 4, 47%) fra 8 750 dollar til 11 162, 50 dollar, eller en ekstra $ 2, 412, 50 (kostnadene for UFMI), ville ha nøyaktig samme effekt på din langsiktige økonomi.

Hvordan skiller FHA boliglånsforsikring seg fra privat boliglånsforsikring?
Den årlige kostnaden for en FHA-boliglånsforsikring endres avhengig av forskuddsbetaling. Fra april 2011 har HUD endret FHA-pantforsikringen til 1, 10%, med en forskuddsbetaling større eller lik 5%. For de som har mindre enn 5% forskuddsbetaling, må du betale en forsikringspremie på 1, 15%. Så på et $ 250.000 hjem med et minimum forskuddsbeløp på $ 8.750 (3.5%), ville den månedlige pantesikringspremien være basert på et lånebeløp på $ 241.250, og koster $ 231.20 per måned. Dette beløpet må betales med den månedlige pantebetalingen.

Derimot kan PMI koste så mye som 1, 15% av utlånsbalansen per år eller $ 231, 20 per måned i dette eksemplet, avhengig av vår kredittscore. Forskjellen ligger i kravene. PMI krever at du har en utmerket kredittvurdering på over 720 for å motta en kurs på rundt 1, 15% n i henhold til Monthly Premium & PMINU Monthly rate levert fra PMI i mai 2011. Hvis kredittpoengsummen din er lavere, vil du bli bedt om å presentere en større forskuddsbetaling før de tilbyr deg noen forsikring. FHA boliglånsforsikring krever bare et minimumskredittpoeng på 580 for å være kvalifisert for 3, 5% forskuddsbetaling, men de fleste långivere krever en kredittscore på 620-640, som fortsatt lar deg kjøpe et hjem før. Dermed, hvis du må ha pantelånsforsikring, kan FHA boliglånsforsikring være den minste av to onder. I henhold til føderal lovgivning fra 2011 er pantforsikringspremier fradragsberettiget, så uansett om du har vanlig PMI eller FHA pantelånsforsikring, kan skattefradraget myke opp slag, men ta kontakt med regnskapsfører for å se om du oppfyller de riktige kravene for å få dette skattefradraget. (Les 6 grunner til å unngå privat boliglånsforsikring for å lære mer om hvorfor FHA-forsikringen er den minste av disse ondskapene.)

En fordel som PMI noen ganger har over FHA-boliglånsforsikring, er at ikke alle långivere krever en pantesikringsutbetaling på forhånd som FHAs UFMI.

Hvem må utføre FHA-boliglånsforsikring og i hvor lang tid?
Fra februar 2011, når du får et FHA-lån, kan du sette ned så lite som 3, 5%. Men akkurat som med konvensjonelle lån, i bytte for privilegiet å sette ned så lite penger, må du betale pantelånsforsikring til lånets verdi er høy nok - med andre ord til du har betalt bestemt lånebeløp. Du er også pålagt å betale en høyere forsikringspremie. Når egenkapitalen er høy nok (22% i tilfelle av et FHA-lån), blir långiveren mye mindre bekymret for at du vil gå bort fra hjemmet, hvis du begynner å ha problemer med å utføre månedlige utbetalinger. På det samme huset på $ 250 000, fra vårt tidligere eksempel, da du først kjøpte det og ble pålagt å tegne pantforsikring, ville det eneste tapet ditt, hvis du gikk bort fra huset, vært din $ 8 750 (3, 5%) forskuddsbetaling. Selv om dette ikke er en liten del av endring, er det mye mindre viktig enn å gå bort fra $ 55 000 (eller 22% av den totale kostnaden).

I følge HUD er de som har lån over 15 år pålagt å utføre månedlige utbetalinger for boliglånforsikring i fem år, og har en 78% utlånsgrad (noe som betyr at du har betalt 22% av lånets hovedstol, inkludert din opprinnelig forskuddsbetaling), før forsikring ikke lenger er nødvendig. Hvis du har et lån med mindre enn 15 år, er det eneste kravet 78% belåningsgrad. (Hvis du vil lære mer, kan du lese Erobre LTV-beregningen .)

Hvordan kan du unngå eller bli kvitt FHA-boliglånsforsikring?
Fordi FHA boliglånsforsikring tilfører en betydelig utgift til kostnadene for huseier, lurer du sannsynligvis på om det er noe du kan gjøre for å redusere eller unngå det, og på hvilket tidspunkt har du lov til å bli kvitt den.

Den enkleste måten å unngå boliglånsforsikring er selvfølgelig å sette ned 20%. Du kan gjøre dette ved å vente på å kjøpe til du har mer sparing, eller i noen tilfeller, ved å kjøpe en rimeligere eiendom, der du har råd til å sette ned 20%. Selvfølgelig, realistisk sett, hvis du ser på et FHA-lån med 3, 5% ned, går du sannsynligvis en fin linje mellom å kunne ha råd til noe pantelån i det hele tatt, og å måtte fortsette å leie.

Hvis boligprisene verdsetter betydelig etter at du kjøper, kan det hende du kan refinansiere veien ut av PMI. For at dette skal fungere, må hjemmets verdi ha verdsatt seg nok til å gi deg 22% egenkapital i hjemmet.

Hvis du ikke kan refinansiere for å øke utlånsgraden, kan du alltid betale ekstra til hovedstolen for å øke forholdet raskere. Ikke bare vil dette hjelpe deg med å bli kvitt boliglånsforsikring raskere, det vil også hjelpe deg med å betale ned huset ditt raskere, redusere mengden av renter du vil betale på lang sikt og øke sparepengene dine enda mer. Hvis du tar denne ruten, må du kontakte utlåner for å få kansellert forsikring. (Les den relaterte artikkelen vår som betaler ut pantelånet av flere gode grunner til å trekke denne gjelden før og senere.)

Noen långivere kan tilby spesielle låneprogrammer som ikke krever betaling av månedlige premieforsikringspremier, til tross for at de tillater en lav forskuddsbetaling. Quicken Loans har for eksempel et program som heter "PMI Buster" for låntakere som kan legge ned minst 5%. Imidlertid bør låntakere forvente at selv om långivere som tilbyr programmer som ligner på dette, kanskje ikke krever tradisjonell PMI, vil de kompensere for den økte risikoen for å låne ut til deg på en annen måte, for eksempel ved å tilby deg en høyere rente. Dette er faktisk tilfellet med PMI Buster-låneproduktet, som reklamerer for "en lavere betaling ved å eliminere tradisjonell PMI med långiver betalt pantelånsforsikring. LPMI kan bygges inn i pantesatsen din."

Hvis alt annet mislykkes, vil du en dag oppnå 78% belåningsgrad ved å utføre månedlige pantelån. På det 250 000 dollar boligkjøpet vi har diskutert gjennom denne artikkelen, ville du oppnå 22% egenkapital etter 11 år og ni måneder. Dette betyr at du betaler totalt $ 32, 599, 20 (141 x $ 231, 20 = $ 32, 599, 20) i månedlige premieforsikringspremier til du kan avbryte forsikringen.

Merk: Din utlåner skal automatisk droppe boliglånsforsikring når du kommer til dette punktet på et FHA-lån.

Er det verdt det?
Når du vurderer et lavt forskuddsbetalingslån, kan du tenke på om den ekstra kostnaden for både forhåndslånsforsikringen og de månedlige premieforsikringspremiene er verdt det for deg å få et hus før. Det er vanskelig å beregne om du vil vinne eller tape økonomisk på lang sikt med denne ordningen, siden du ikke kan forutsi hva prisstigningen på boliger vil være mellom det tidspunktet du har 3, 5% å sette ned og den tiden du har 20% å legge ned. Du kan heller ikke nøyaktig forutsi hvor mange år det vil ta deg å spare de ekstra 16, 5%, fordi inntekter og utgifter kan endre seg, på bedre eller verre, på måter ingen kan forutse. Av disse grunner kan det være best å bestemme seg på psykologisk grunnlag om du er komfortabel med å betale de ekstra pengene som kreves for pantesikring for å ha et sted å ringe ditt eget.

For å lese mer om hvordan du kjøper det første huset, må du huske å lese Grunnleggende om finansiering for første gangs huskjøpere .