Jumbo-lån

Et jumbo-lån, også kjent som et jumbo-pantelån, er en type finansiering som overskrider grensene satt av Federal Housing Finance Agency (FHFA). I motsetning til konvensjonelle pantelån er ikke et jumbo-lån kvalifisert for kjøp, garanti eller sikkerhet av Fannie Mae eller Freddie Mac. Jumbo-pantelån er designet for å finansiere luksuriøse eiendommer og hjem i svært konkurransedyktige lokale eiendomsmarkeder, med unike krav til forsikring og skattemessige konsekvenser. Denne typen pantelån har fått trekkraft når boligmarkedet fortsetter å komme seg etter den store nedgangen.

Verdien av et jumbo-pantelån varierer fra stat til lands og til og med fylke. FHFA fastsetter den samsvarende lånegrensen for forskjellige områder på årsbasis, selv om den sjelden endres. Fra og med 2019 ble grensen satt til 484, 350 dollar for det meste av landet. Som ble økt fra $ 453 10000 i 2018. For fylker som har høyere hjemmeverdier, er grunngrensen satt til $ 726, 525, eller 150% av $ 484, 350.

FHFA har et annet sett med bestemmelser for områder utenfor det kontinentale USA for beregning av lånegrenser. Som et resultat er grunngrensen for et jumbo-lån i Alaska, Guam, Hawaii og De amerikanske jomfruøyene fra og med 2019 også 726, 525 dollar. Dette beløpet kan faktisk være enda høyere i fylker som har høyere hjemmeverdier.

Hvordan fungerer et jumbo-lån

Hvis du har utsikten mot et hjem som koster nær en halv million dollar eller mer - og du ikke har så mye å sitte på en bankkonto - vil du sannsynligvis trenge et jumbo-pantelån. Og hvis du prøver å lande en, vil du møte mye strengere kredittkrav enn huseiere som søker om et konvensjonelt lån. Det er fordi jumbo-lån har større kredittrisiko for utlåner siden det ikke er noen garanti fra Fannie Mae eller Freddie Mac. Det er også mer risiko fordi mer penger er involvert.

Akkurat som tradisjonelle pantelån, har minstekravene til en jumbo blitt stadig strengere siden 2008. For å bli godkjent, trenger du en fantastisk kredittscore - 700 eller over - og et svært lavt gjeldsinntektsnivå (DTI). DTI bør være under 43% og helst nærmere 36%. Selv om de ikke er konformerende pantelån, må jumboer fortsatt falle innenfor retningslinjene for hva Consumer Financial Protection Bureau anser som et "kvalifisert pantelån" - et utlånssystem med standardiserte vilkår og regler, for eksempel 43% DTI.

Du må bevise at du har tilgjengelige kontanter for hånden for å dekke betalingene, noe som sannsynligvis vil være veldig høyt hvis du velger et standard 30-årig fast rente. Spesifikke inntektsnivåer og reserver avhenger av størrelsen på det samlede lånet, men alle låntakere trenger 30 dager lønnsstubber og W2-avgiftsformer som strekker seg to år tilbake. Hvis du er selvstendig næringsdrivende, er inntektskravene større: To års selvangivelse og minst 60 dager med gjeldende kontoutskrifter. Låntageren trenger også påviselige likvide midler for å kvalifisere og kontante reserver som tilsvarer seks måneder av pantebetalingene. Og alle søkere må vise korrekt dokumentasjon på alle andre lån og bevis for eierskap til ikke-likvide eiendeler (som andre eiendommer).

Viktige takeaways

• Et jumbo lån er en type finansiering som overskrider grensene satt av Federal Housing Finance Agency og kan ikke kjøpes, garanteres eller securitiseres av Fannie Mae eller Freddie Mac.
• Huseiere må gjennomgå strengere kredittkrav enn de som søker om et konvensjonelt lån.
• Godkjenning krever en fantastisk kredittscore og en veldig lav gjeldsgrad.
• Den gjennomsnittlige april for et jumbo-pantelån er ofte på linje med konvensjonelle pantelån, mens forskuddsbetalingene er omtrent 10% til 15% av den totale kjøpesummen.

Jumbo lånerenter

Mens jumbo-pantelåner ble brukt til å bære høyere rente enn konvensjonelle pantelån, har gapet blitt de siste årene. I dag er den gjennomsnittlige årlige prosentsatsen (APR) for et jumbolån ofte på nivå med konvensjonelle pantelån - og i noen tilfeller faktisk lavere. Fra og med mars 2019 belastet for eksempel Wells Fargo en apr på 4, 092% på et 30-årig fastforrentet lån og 3, 779% for samme løpetid på et jumbo-lån.

Selv om de statlige sponsede foretakene ikke kan håndtere dem, blir jumbo-lån ofte securitisert av andre finansinstitusjoner; siden disse verdipapirene har større risiko, handler de med en avkastningspremie til konvensjonelle sikkerhetslån. Imidlertid har denne spredningen blitt redusert med renten på lånene selv.

Forskuddsbetaling på et Jumbo-lån

Heldigvis har kravene til forskuddsbetaling løsnet over samme tidsperiode. Tidligere krevde boliglån långivere ofte boligkjøpere til å sette opp 30% av boligens kjøpesum (sammenlignet med 20% for konvensjonelle pantelån). Nå har dette tallet falt så lavt som 10% til 15%. Som med ethvert pantelån, kan det være forskjellige fordeler ved å gjøre en høyere forskuddsbetaling - blant dem for å unngå kostnadene for de private pantelånsforsikringene långivere krever for forskuddsbetalinger under 20%.

Hvem bør ta ut et jumbo-lån?

Hvor mye du til slutt kan låne avhenger selvfølgelig av eiendelene dine, kredittpoengene og verdien av eiendommen du er interessert i å kjøpe. Disse pantelånene anses som mest hensiktsmessige for et segment av høyinntektstakere som tjener mellom $ 250 000 og $ 500 000 per år. Dette segmentet er kjent som HENRY, et akronym for høye inntekter, men ikke rikt ennå. I utgangspunktet er dette folk som generelt tjener mye penger, men ikke har millioner i ekstra kontanter eller andre eiendeler samlet - ennå.

Mens en person i HENRY-segmentet kanskje ikke har samlet rikdommen til å kjøpe et dyrt nytt hjem med kontanter, har slike personer med høy inntekt vanligvis bedre kredittpoeng og mer omfattende kreditthistorie enn den gjennomsnittlige boligkjøperen som søker et konvensjonelt pantelån for en lavere beløp. De har også en tendens til å ha mer solid etablerte pensjonskontoer. De har ofte bidratt i en lengre periode enn lavere inntektstakere.

Ikke forvent et stort skattepauser på et jumbo-lån. Taket på pantetrekket er begrenset til $ 750 000 for ny pantegjeld.

Dette er bare slags individer som institusjoner elsker å registrere seg for langsiktige produkter, blant annet fordi de ofte trenger ytterligere formuestyringstjenester. I tillegg er det mer praktisk for en bank å administrere et enkelt pant på $ 2 millioner enn 10 lån til en verdi av $ 200 000 per stykk.

Spesielle hensyn til et Jumbo-lån

Bare fordi du kan kvalifisere deg for et av disse lånene, betyr ikke det at du bør ta ut et lån. Du bør absolutt ikke gjøre det hvis du for eksempel regner med at det gir deg en betydelig skattepaus.

Du er sannsynligvis klar over at du kan trekke pantelenten du betalte for et gitt år fra skatten din, forutsatt at du spesifiserer fradragene dine. Men du har sannsynligvis aldri vært nødt til å bekymre deg for hetten som skattemyndighetene plasserer på dette fradraget - et lokk som ble senket ved gjennomgangen av skattelettelses- og stillingsloven. Alle som fikk pantelån 14. desember 2017, eller tidligere, kan trekke renter på opptil 1 million dollar i gjeld, som er størrelsen på det gamle taket. Men for boligkjøp gjort etter 14. desember 2017, kan du bare trekke renten på opptil $ 750 000 i pantegjeld. Hvis pantelånet ditt er større, får du ikke fullstendig fradrag. Hvis du planlegger å ta opp et jumbo-pantelån på $ 2 millioner som tilfører $ 80.000 i renter i året, kan du for eksempel bare trekke $ 30.000 - renten på de første $ 750.000 i pantelånet. I virkeligheten får du bare et skattefradrag på 37, 5% av pantelånet.

Det betyr at du bør låne med omhu og knuse tallene nøye for å se hva du virkelig har råd og hva slags skattefordeler du vil motta. Med det statlige og lokale skattefradraget begrenset til 10 000 dollar i året, på grunn av den samme skatteregningen, vil en høyt beskattet eiendom også koste deg mer å eie. Én annen strategi: Sammenlign vilkår for å se om å ta opp et mindre konformt lån, pluss et andre lån, i stedet for ett stort jumbo, kan vise seg å være bedre for økonomien på lang sikt. (For relatert lesing, se "Forstå Jumbo mot konvensjonelle pantelån")