Strategier for prioritetslån

For mange mennesker er det å kjøpe et hjem den største økonomiske investeringen de noensinne vil gjøre. På grunn av den heftige prislappen trenger de fleste vanligvis et pantelån. Et pantelån er en type amortisert lån der gjelden tilbakebetales med vanlige avdrag over en periode. Amortiseringsperioden refererer til hvor lang tid, i år, som en låntaker velger å betale ned et pantelån.

Selv om den mest populære typen er det 30-årige, fast rente, har kjøpere andre alternativer, inkludert 25-årig og 15-årig pantelån. Amortiseringsperioden påvirker ikke bare hvor lang tid det vil ta å betale tilbake lånet, men hvor mye renter som skal betales over pantelengden. Lengre amortiseringsperioder innebærer vanligvis mindre månedlige utbetalinger og høyere totale rentekostnader i løpet av lånets levetid. Kortere amortiseringsperioder medfører derimot generelt større månedlige utbetalinger og lavere totale rentekostnader. Det er en god ide for alle som er i markedet for et pantelån å vurdere de forskjellige amortiseringsalternativene for å finne et som gir best passform når det gjelder håndtering og potensielle besparelser. Her tar vi en titt på forskjellige strategier for amortisering av pantelån for dagens boligkjøpere.

Viktige takeaways

• Å velge perioden du skal betale ned pantelånet ditt er en avveining mellom lavere månedlige utbetalinger kontra lavere totale kostnader.
• Forfall på et pantelån følger en amortiseringsplan som holder månedlige utbetalinger like mens du endrer det relative beløpet til hovedstol kontra renter i hver betaling.
• Jo lengre amortiseringsplan (si 30 år), jo rimeligere er de månedlige utbetalingene, men samtidig den mest rente som skal betales til långiveren i løpet av lånets levetid.

Amortiseringsplaner

Det nøyaktige beløpet til hovedstol og renter som utgjør hver betaling vises i pantelånet amortiseringsplan (eller amortiseringstabell). Tidlig går mer av hver månedlige betaling mot renter. Renter på et pantelån er fradragsberettiget. Hvis du befinner deg i en høy skatteklasse, vil dette fradraget ha større verdi enn for dem med lavere skattesats. Ved hver etterfølgende betaling går mer og mer av betalingen til hovedstolen og mindre til renter, til pantelånet er betalt i sin helhet, og långiveren innleverer en Tilfredsstillelse av pantelån til fylkeskontoret eller tinglysningskontoret.

Lengre amortiseringsperioder reduserer månedlig betaling

Lån med lengre avskrivningsperioder har mindre månedlige utbetalinger fordi du har mer tid til å betale tilbake lånet. Dette er en god strategi hvis du vil ha betalinger som er mer håndterbare. Følgende figur viser et forkortet eksempel på en amortiseringsplan for et 30-årig $ 30 000 lån med fast rente til 4, 5%:

Figur 1 Pantebetaling for dette 30-årige, faste rente 4, 5% pantelån er alltid den samme hver måned ($ 1, 013, 37). Beløpene som går til hovedstol og renter, endres imidlertid hver måned. Her vises de første tre månedene av amortiseringsplan, og deretter betalinger på 180, 240, 300 og 360 måneder.

Sammendrag for det 30-årige lånet med fast rente 4, 5%:

• Pantebeløp = $ 200 000
• Månedlig betaling = $ 1 013, 37
• Rentebeløp = $ 164 813, 42
• Total kostnad = 364 813, 20 dollar

Kortere amortiseringsperioder sparer penger

Hvis du velger en kortere avskrivningsperiode - for eksempel 15 år - vil du ha høyere månedlige utbetalinger, men du vil også spare betydelig på renter i løpet av lånets levetid, og du vil eie huset ditt før. Dessuten er rentene på kortere lån vanligvis lavere enn for lengre sikt. Dette er en god strategi hvis du komfortabelt kan oppfylle de høyere månedlige utbetalingene uten unødig motgang. Husk at selv om avskrivningsperioden er kortere, innebærer det fortsatt å foreta 180 sekvensielle betalinger. Det er viktig å vurdere om du kan opprettholde det betalingsnivået eller ikke.

Figur 2 viser hvordan amortiseringsplanen ser ut for det samme lånet på $ 200 000 4, 5%, men med en 15-årig amortisering (igjen, en forkortet versjon for enkelhetens skyld):

Figur 2 Det samme lånet på $ 200 000 4, 5%, men med 15-årig amortisering. De tre første månedene av amortiseringsplanen vises, sammen med utbetalinger på 60, ​​120 og 180 måneder.

Sammendrag for det 15-årige lånet med fast rente 4, 5%:

• Pantebeløp = $ 200 000
• Månedlig betaling = $ 1.529.99
• Rentebeløp = 75.397 dollar
• Totalkostnad = $ 275.398, 20

Som vi kan se av de to eksemplene, resulterer den lengre, 30-årige amortiseringen i en rimeligere betaling på $ 1 013, 37, sammenlignet med $ 1, 529, 99 for det 15-årige lånet, en forskjell på $ 516, 62 hver måned. Det kan utgjøre en stor forskjell for familier med et stramt budsjett, eller som bare vil takke månedlige utgifter. De to scenariene illustrerer også at 15-årig amortisering sparer 89 416 dollar i rentekostnader. Hvis en låntager komfortabelt har råd til de høyere månedlige utbetalingene, kan det gjøres betydelige besparelser med en kortere amortiseringsperiode.

Akselererte betalingsalternativer

Selv med et lengre amortiseringslån, er det mulig å spare penger på renter og betale ned lånet raskere gjennom akselerert amortisering. Denne strategien innebærer å legge til ekstra betalinger til den månedlige boliglånsregningen, potensielt spare deg for titusenvis av dollar og tillate deg å være gjeldfri (i det minste med tanke på pantelånet) år tidligere. Ta det $ 200.000, 30-årige pantelånet fra eksemplet ovenfor. Hvis en ekstra $ 100-betaling ble brukt til hovedstolen hver måned, ville lånet blitt tilbakebetalt i sin helhet på 25 år i stedet for 30, og låntager ville realisere en besparelse på $ 31.745 i rentebetalinger. Få det opp til ekstra $ 150 hver måned, og lånet ville være fornøyd om 23 år med en $ 20, 204, 16 besparelse. Selv en eneste ekstra betaling som gjøres hvert år kan redusere renten og forkorte amortiseringen, så lenge betalingen går til hovedstolen, og ikke renten (sørg for at långiveren behandler betalingen på denne måten). Naturligvis bør du ikke avstå fra nødvendigheter eller ta penger ut av lønnsomme investeringer for å gjøre ekstra betalinger. Men å kutte ned unødvendige utgifter og legge pengene til ekstrautbetalinger kan være god økonomisk fornuft. Og i motsetning til det 15-årige pantelånet, gir det deg fleksibilitet til å betale mindre noen måneder.

Tips: Online kalkulatorer for pantelånsavskrivninger kan hjelpe deg med å bestemme hvilket pantelån som passer for deg og beregne effekten av å gjøre ekstra pantebetalinger. I tillegg kan kalkulatorer brukes til å bestemme de beste rentene som er tilgjengelige. For å komme i gang, prøv kalkulatoren nedenfor.

Andre valg

Lån med regulerbar rente kan gi deg muligheten til å betale enda mindre per måned enn et 30-årig, fast rente, og du kan kanskje justere utbetalinger på andre måter som kan matche en forventet økning i personlig inntekt. Imidlertid kan månedlige utbetalinger på disse stige - hvor ofte avhenger av økonomiske indikatorer og på hvordan kontrakten er skrevet - og med pantelån fortsatt på nesten historiske lavmål, er de sannsynligvis et uklokt spill for de fleste huseiere. Tilsvarende har bare renter og andre typer ballonglån ofte lave betalinger, men vil gi deg en stor saldo på slutten av lånetiden, også et risikabelt spill.

Bunnlinjen

Å avgjøre hvilket pantelån du har råd til, bør ikke utelukkende overlates til långiveren: Selv i det nåværende utlånsklimaet med tøffere standarder, kan det hende du er godkjent for et større lån enn du virkelig trenger. Hvis du liker ideen om en kortere amortiseringsperiode slik at du kan betale mindre renter og eie huset før - men ikke har råd til de høyere betalingene - bør du vurdere å lete etter et hjem i en lavere prisklasse. Med et mindre pantelån, kan det hende du kan svinge de høyere betalingene som følger med en kortere amortiseringsperiode.

Fordi så mange faktorer kan påvirke hvilket pantelån som er best for deg, er det viktig å vurdere situasjonen. Hvis du vurderer et stort pantelån, og du er i en høy skatteklasse, for eksempel, vil pantetrekket ditt sannsynligvis være gunstigere enn hvis du har et lite pantelån og er i en lavere skatteklasse. Eller hvis du får god avkastning fra investeringene dine, kan det ikke være økonomisk fornuftig å kutte ned på å bygge porteføljen din for å gjøre høyere pantebetalinger. Det som alltid gir god økonomisk mening er å evaluere dine behov og omstendigheter, og ta deg tid til å finne den beste strategien for amortiseringslån for deg.