NOI vs. inntjening før renter og avgifter: Hva er forskjellen?

Netto driftsinntekt (NOI) bestemmer en virksomhets eller eiendoms inntekter minus alle nødvendige driftsutgifter. Det tar ikke hensyn til renter, skatter, kapitalutgifter, avskrivninger eller amortiseringskostnader.

Motsatt består inntjening før renter og skatter (EBIT) av inntekter færre utgifter, eksklusive skatter og renter, men det tar hensyn til avskrivninger og avskrivninger. EBIT bestemmer et selskaps lønnsomhet.

Netto driftsinntekt

NOI brukes vanligvis til å analysere eiendomsmarkedet og en bygnings evne til å generere inntekter. Eiendom kan generere inntekter fra husleie, parkeringsavgift, service og vedlikeholdsgebyr. En eiendom kan ha driftsutgifter til forsikring, administrasjonsgebyr for eiendom, bruksutgifter, eiendomsskatt, vaktmesteravgift, snørydding og andre utendørs vedlikeholdskostnader og forsyninger.

Tommelfingerregelen er å kategorisere en utgift som en driftskostnad hvis ikke å bruke penger på den kostnaden ville sette eiendelens evne til å fortsette å produsere inntekter i fare. Inntektsskatt og pantelenter påvirker ikke et selskaps eller eiendomsinvesteringens potensial til å tjene inntekter, så de er ikke inkludert i NOI.

NOI-ligningen er bruttoinntekter minus driftsutgifter tilsvarer netto driftsinntekter . NOI bestemmer også eiendommens kapitaliseringsrate eller avkastningskurs. Eiendommens kapitalisering beregnes ved å dele sin årlige NOI med den potensielle totale salgsprisen.

Inntjening før renter og skatt

EBIT beregnes ved å trekke et selskaps kostnad for solgte varer (COGS) og driftskostnadene fra omsetningen. EBIT kan også beregnes som driftsinntekter og ikke-driftsinntekter, fratrukket driftsutgifter.

Anta at selskapet ABC genererte $ 50 millioner i omsetning, og det hadde COGS på $ 20 millioner, avskrivningskostnader på $ 3 millioner, ikke-driftsinntekter på $ 1 million og vedlikeholdsutgifter på $ 10 millioner i løpet av det siste regnskapsåret. Den resulterende EBIT var derfor 21 millioner dollar. EBIT-ligningen er $ 50 millioner (omsetning) pluss $ 1 million minus $ 10 millioner (vedlikeholdsutgifter) minus $ 20 millioner (kostnad for solgte varer) tilsvarer $ 21 millioner.

Netto driftsinntekt vs. Resultat før renter og skatter

Anta at en investor kjøper en bygård i en kontant avtale. Eiendommen genererer $ 20 millioner dollar i husleie og serviceavgift. Leilighetsbygningen har driftsutgifter som beløper seg til $ 5 millioner og avskrivningskostnader på $ 100.000 for sine vaskemaskiner.

Den resulterende NOI generert av leilighetsbygningen er $ 15 millioner ($ 20 millioner minus $ 5 millioner) fordi avskrivninger ikke er inkludert i denne beregningen.

Bygningens EBIT er forskjellig fordi EBIT tar hensyn til avskrivningskostnadene. Derfor er den resulterende EBIT generert av denne leilighetsbygningen $ 14, 9 millioner ($ 20 millioner minus $ 5 millioner minus $ 100 000).

Viktige takeaways

• Beregning av NOI innebærer å trekke driftsutgiftene fra en eiendoms inntekter.
• Beregning av EBIT bruker samme ligning, men avskrivningskostnader og kostnad for solgte varer blir også trukket.
• Inntektsskatt påvirker ikke et selskaps NOI eller EBIT, men eiendomsskatt er inkludert i ligningen.
• Driftskostnader er definert som de utgiftene som er nødvendige for å opprettholde inntektene og en eiendels lønnsomhet.