De viktigste faktorene for investering i eiendom

Sammenlignet med andre typer investeringer innebærer investering i eiendommer en relativt gunstig risiko / belønningsprofil, med relativt lav likviditet (enkel inngang og utreise). La oss se noen av de viktigste faktorene du må tenke på når du investerer i eiendom.

1. Plassering av eiendommen

Hvorfor er det viktig? Den eldgamle slaglinjen "Location, Location, Location" regjerer fremdeles og er fortsatt den viktigste faktoren for lønnsomhet i eiendomsinvesteringer. Nærhet til fasiliteter, fredelige omgivende områder, nabolagsstatus, naturskjønn utsikt osv. Er viktige faktorer for verdivurderinger av boligeiendommer. Mens nærhet til markeder, lager, transportknutepunkt, motorveier, skattefrie områder etc. spiller en viktig rolle for verdivurderinger av næringseiendom.

Hva du skal se etter? Et syn på midten til lang sikt om hvordan lokaliteten forventes å utvikle seg over investeringsperioden. Dagens fredelige, åpne land på baksiden av et boligbygg kan utvikles til et bråkete produksjonsanlegg i fremtiden, noe som gjør verdivurderingen av boligene mindre lønnsomme. Det anbefales å foreta en grundig sjekk om eierskap, type og påtenkt bruk av nærområder, etablissementer og gratis tomter i lokaliteten.

2. Verdivurdering av eiendommen

Hvorfor er det viktig? Eiendomsfinansiering under kjøp, noteringspris under salg, investeringsanalyse, forsikringspremie og beskatning - alt avhenger av eiendomsvurdering.

Hva du skal se etter? Vanlige brukte verdsettelsesmetoder inkluderer:

• Tilnærming til salgssammenligning: Nylig sammenlignbart salg av eiendommer med lignende egenskaper - mest vanlig og egnet for både nye og gamle eiendommer
• Kostnadstilnærming: Alle kostnadssammendrag minus avskrivninger - egnet for nybygg
• Inntektstilnærming: Basert på forventet kontantstrøm - egnet for utleie

3. Investeringsformål og investeringshorisont

Hvorfor er det viktig? Gitt den lave likviditeten og den høye verdien av investering i eiendommer, kan manglende klarhet i formålet føre til uventede resultater, inkludert økonomisk nød, spesielt hvis investeringen er pantsatt.

Hva skal jeg se etter? Identifiser hvilke av følgende brede kategorier som passer til ditt formål, og forbered deg deretter

• Kjøp og selvbruk: Besparelser på utleie, fordel ved selvutnyttelse og verdsettelse av verdi
• Kjøp og leasing: Vanlig inntekt og verdistigning på lang sikt. Krever å bygge et temperament av å være en utleier - for å håndtere mulige tvister og juridiske spørsmål, håndtere leietakere, reparasjonsarbeid, etc.
• Kjøp og salg (kortsiktig): Rask, liten til middelmådig fortjeneste - kjøper vanligvis under bygging og selger litt høy når den er klar
• Kjøp og salg (langsiktig): Stor verdsettelse av egenverdi over en lang periode; en løsning for langsiktige mål som pensjonsplanlegging, barns utdanning osv.

4. Forventede kontantstrømmer og gevinstmuligheter

Hvorfor er det viktig? Investeringsformålet og bruken påvirker kontantstrømmer og derav resultatmuligheter.

Hva du skal se etter? Utvikle utkast til anslag for følgende modus og inntekter:

• Forventet kontantstrøm fra leieinntekter - Inflasjon favoriserer utleiere for leieinntekter
• Forventet økning i egenverdi på grunn av langsiktig prisstigning
• Fordeler med avskrivninger (og tilgjengelige skattefordeler)
• Kost-nytte-analyse av renovering før salg for å få bedre pris
• Kost-nytte-analyse av pantsatte lån kontra verdistigning

5. Vær forsiktig med utnyttelse - kjenn til fallgruvene

Hvorfor er det viktig? Lån er praktisk, men kan komme til en stor kostnad - du forplikter din fremtidige inntekt, for å få nytte i dag for en kostnad av rente fordelt på mange år. Når du forstår hvordan du håndterer lån av denne art, kan du dra nytte av det maksimalt. Når du ignorerer risikoen, kan det føre til store fallgruver.

Hva du skal se etter? Avhengig av din nåværende og forventede fremtidige inntjening og betalingsevne, vurder følgende:

• Bestem hvilken type pantelån som passer best til din situasjon (fast rente, justerbar flytende rente, bare renter eller null forskuddsbetaling)
• Vær oppmerksom på vilkårene og andre avgifter som finansiererne pålegger
• Jakt rundt og prute for å få en bedre avtale ved hjelp av et verktøy som en pantekalkulator for å finne lavere renter. Se også etter lavere forsikringspremier.

6. Investering i nybygg kontra eksisterende virksomheter

Hvorfor er det viktig? Nye konstruksjonsegenskaper tilbyr vanligvis attraktive priser, mulighet for tilpasning, tydelig dokumenterte fasiliteter og tydelige titler. Investoren må kun forholde seg til byggefirmaet som en motpart. Risikoen inkluderer forsinkelse i besittelse, en økning i kostnadene, ingen bevissthet om nabolaget, etc.

De som selges på nytt har omvendt faktorer og kan trenge en grundigere sjekk av eierskap, dokumenter og juridiske forhold.

Hva du skal se etter?

• Sjekk tidligere prosjekter og omdømmet til byggefirmaet for nye bygginvesteringer
• Gjennomgå eiendoms gjerninger, fersk undersøkelse og vurderingsrapport for gamle konstruksjoner
• Vær oppmerksom på månedlige vedlikeholdskostnader, utestående gebyrer og skatter fra tidligere eiere. Disse kostnadene kan påvirke de vanlige kontantstrømmene dine alvorlig
• Investering i leide eiendommer (besatt av andre) - Er det leiekontrollert, husleiestabilisert eller fritt marked? Er leieavtalen i ferd med å utløpe? Har den fornyelsesalternativer til fordel for leietaker? Eies interiørartikler av leietaker eller eier? osv. er noen av detaljene du må være klar over.
• Kvalitetssjekk varer (møbler, inventar og utstyr), hvis de er inkludert i salg

7. Indirekte investeringer i eiendom

Å håndtere fysiske egenskaper over en langsiktig horisont er ikke for alle. Det er også noen få alternativer til indirekte å investere i eiendomssektoren og ha som mål å høste fordelen.

Hva er mulighetene?

• Eiendomsselskapsaksjer - Aksjeaksjer i eiendomsselskaper kan kjøpes og selges på børser
• Verdipapirfond / ETF-er med fokus på eiendom
• Kredittobligasjoner - Sikret av fysisk eiendom og tilbyr lavere avkastning sammenlignet med foretaksobligasjoner
• Real Estate Investment Trust (REIT) - tilbyr høye avkastninger, skattemessige hensyn og høy likviditet når de handler på børser.

Bunnlinjen

Eiendomsinvesteringer tilbyr en god risiko-avkastningsprofil. Gjennomtenkt hensyn til de ovennevnte faktorer i tankene vil gjøre det mulig for investorer å høste fordelene samtidig som de reduserer risikoen.