OPCO
Opco er forkortelsen for "driftsselskap", som vanligvis brukes når de beskriver det primære driftsselskapet som er involvert i en opco / propco-avtale. I noen tilfeller spinner driftsselskapet et datterselskap som en eiendomsinvesteringsforening (REIT) for å oppnå skattefordeler. Eiendomsselskapet (propco) opprettholder eierskapet til all fast eiendom og tilhørende gjeld, og tilbyr opco-fordelen knyttet til kredittvurdering og finansieringsproblemer.
Opco / propco-avtaler er blant de vanligste når det gjelder å danne en REIT.
Opcos forklart
Et operasjonsselskap / eiendomsselskap (opco / propco) er en forretningsordning der et datterselskap (dvs. eiendomsselskapet) eier alle de omsetningsgenererende eiendommene i stedet for hovedselskapet (driftsselskapet). Opco / propco-avtaler tillater alle finansierings- og kredittvurderingsspørsmål for begge selskaper å forbli separate.
I en opco / propco dealstrategi er selskaper delt inn i minst et driftsselskap og et eiendomsselskap. Mens eiendomsselskapet eier alle eiendelene - inkludert eiendommer - som er knyttet til generering av inntekter, bruker opco eiendelene til å generere salg.
En opco / propco-strategi gjør det mulig for selskaper å beholde visse elementer - nemlig gjeld og dermed gjeldsserviceforpliktelser, kredittvurderinger og relaterte problemer - fra operatørselskapets bøker. Dette gir selskapet betydelig økonomiske fordeler og besparelser. Hvis driftsselskapet oppretter en REIT for alle sine eiendommer, kan det unngå dobbeltbeskatning av alle inntektsfordelingene. Når kredittmarkedene blir mer innsnevret, eller når eiendomsverdiene tar et stup, er opco / propco-handlingsstrategier ikke så praktiske, og i mange tilfeller er det ikke engang mulig.
Viktige takeaways
- Opco er forkortelsen for "driftsselskap", som vanligvis brukes når de beskriver det primære driftsselskapet som er involvert i en opco / propco-avtale.
- I en opco / propco dealstrategi er selskaper delt inn i minst et driftsselskap og et eiendomsselskap.
- Det er funksjonelle og strategiske forskjeller mellom eiendomsopererende selskaper og REITs, men REITs trenger ikke å drifte eiendommene.
Eksempel på en Opco
Casinoselskaper vurderer ofte omco / propco-omstilling for å skape aksjonærverdier og å effektivisere driften. Modellen for dette er omstruktureringen av Penn National Gaming Inc. fra 2013. Casinoselskapet fikk tillatelse fra US Internal Revenue Service (IRS) til å utføre en skattefri spinoff av eiendommene sine til en ny REIT.
Penn National Gaming avspilte Gaming and Leisure Properties, og overførte alt eierskap til eiendommer til den nyopprettede REIT. Etter å ha fullført denne spinoffen, leide Gaming and Leisure Properties deretter eiendommene tilbake til Penn National Gaming.
De spesielle skattereglene som eksisterer på Penn National Gaming’s REIT forhindrer propco fra å måtte betale føderal inntektsskatt for eventuell husleie oppnådd fra opco. Penn National Gaming’s REIT har også en betydelig lavere rente enn et spillselskap. I tillegg, fordi Penn National Gaming eliminerte all gjeld knyttet til eiendommen ved å tildele eierskap til REIT, tillater opcos lettede balanse kasinoselskapet å låne de midlene den trenger for å drifte og også dumpe i videre utvikling og utvidelse av dets kasinoer.
Opcos versus REIT
Det er funksjonelle og strategiske forskjeller mellom eiendomsdrift og REIT. Mange REIT-er fokuserer sin investerings- og porteføljestrategi for å generere kontantstrøm gjennom leien eller leieavtalene generert av eiendommene de eier. Investeringer gjort av en REIT i et byggeprosjekt og anskaffelser kan være rettet mot å generere leieinntekter fra eiendommen. At nettoinntekten primært går til utdelinger som er gitt til investorer.
Et eiendomsoperatørselskap (REOC) kan finansiere nybygg og deretter selge eiendommen for avkastning. Selskapet kunne også kjøpe en eiendom, pusse opp bygningen og deretter videreselge eiendommen for å få overskudd. En REOC kan på samme måte tjene som et forvaltningsselskap som fører tilsyn med eiendommer.
Inntektene som et eiendomsoperatørselskap genererer kan i stor grad reinvesteres i prosjekter som anskaffelser, ombygginger og nybygg. Dette gjør at en REOC kan fylle ut porteføljen sin relativt raskt med potensielle langsiktige utsikter. Dette sammenligner med regelverket som krever at REIT distribuerer mesteparten av nettoinntekten til sine aksjonærer. Det kan være potensiale for større vekstutsikter med en REOC, men de vil kanskje ikke generere like mye øyeblikkelig inntekt som REIT.
Sammenlign Navn på leverandør av investeringskontoer Beskrivelse Annonsørens avsløring × Tilbudene som vises i denne tabellen er fra partnerskap som Investopedia mottar kompensasjon fra.