Operasjonsutgiftsforhold (OER)
I eiendommer er driftskostnadsforholdet (OER) en måling av kostnadene for å drifte et stykke eiendom sammenlignet med inntektene som er brakt inn av eiendommen. Det beregnes ved å dele en eiendoms driftskostnad (minus avskrivninger) med brutto driftsinntekt og brukes til å sammenligne utgiftene til lignende eiendommer. En investor bør se etter røde flagg, for eksempel høyere vedlikeholdsutgifter, driftsinntekter eller verktøy som kan avskrekke ham fra å kjøpe en bestemt eiendom.
Omfanget av driftskostnadsforhold er mest ideelt mellom nivåer på 60% –80%, hvor jo lavere det er, desto bedre.
Viktige takeaways
- Driftskostnadsgraden er en måling av hvor lønnsomt et stykke inntekt eiendom er for en investor.
- Det beregnes ved å dele alle driftsutgifter fratrukket avskrivning med driftsinntekter.
- En lavere OER er ønsket, da det betyr at utgiftene minimeres i forhold til inntektene.
Formelen for OER er:
OER = Totale driftsutgifter − avskrivningerGrenseinntekterOER = \ frac {\ text {Totale driftsutgifter} - \ tekst {avskrivning}} {\ text {Brutto inntekter}} OER = Brutto inntekterTotale driftsutgifter − avskrivninger
Hvordan beregne OER
01:23Driftskostnadsforhold
For å beregne OER for en eiendom, må du kjenne til driftsutgiftene. Disse inkluderer alle slags gebyrer og kostnader som påløper som normale kostnader for å drive forretning. Du må også beregne eiendommens avskrivningskostnad, som vil variere etter den bestemte regnskapsmetoden som brukes.
Hva forteller driftskostningsgraden deg?
Beregning av OER over flere år kan hjelpe en investor til å merke en eiendoms trender i driftsutgifter. Hvis kostnadene til en eiendom øker årlig med en større hastighet enn inntekten, øker også OER årlig. Derfor kan investoren miste mer penger jo lenger han eier eiendommen.
Når en eier en bygård, bør en investor finne ledige stillinger ved å bruke effektive leieinntekter, eller potensielle leieinntekter minus ledighet og kredittap, i stedet for potensielle leieinntekter. Siden ledelse av ledige stillinger er inkludert i effektiv eiendomsforvaltning, inkluderer ledige stillinger i en OER et mer nøyaktig bilde av driftsutgiftene og viser hvor forbedringer kan gjøres. For eksempel vil en dårlig forvaltet eiendom sannsynligvis ha høyere ledighetsgrad, noe som vil gjenspeiles i OER.
Eiendomsadministrasjonsgebyr, verktøy, søppelfjerning, vedlikehold, forsikring, reparasjoner, eiendomsskatt og andre kostnader er inkludert i driftskostnadsforholdene. Ytterligere driftsutgifter som investorene bør beregne i OER inkluderer forvaltningsgebyr for eiendommer, landskapsarkitektur, advokatgebyr, utleiers forsikring og grunnleggende eiendomsforsikring. Disse kostnadene er med på å drive eiendommen daglig. Av denne grunn er lånebetalinger, kapitalforbedringer og personlig eiendom ekskludert fra driftsutgifter.
En lavere OER betyr typisk at eiendommen forvaltes effektivt og er mer lønnsomt for investorer, og at mindre av eiendommens inntekter dekker drifts- og vedlikeholdskostnader. Hvis virksomheten er skalerbar, kan eieren øke husleien på hver enhet uten å øke driftsutgiftene kraftig. I tillegg kan OER vise hvor potensielle problemer kan oppstå, for eksempel at regninger øker betydelig, slik at investorer kan løse problemer raskere og beskytte fortjenestenivået.
Eksempel på hvordan du bruker OER
Ta et hypotetisk eksempel, der Investor A eier en bygning i flere familier og bringer inn 65 000 dollar per måned i leie. Investoren betaler også $ 50 000 for driftsutgifter inkludert hans månedlige pantebetalinger, skatter, verktøy og så videre. Eiendommen forventes også å svekkes med 85 000 dollar i år.
Derfor kan den årlige OER beregnes som:
[($ 50.000 × 12) −85.000] (65.000 × 12) = 66% \ frac {[(\ $ 50.000 \ ganger 12) - 85.000]} {(65.000 \ ganger 12)} = 66 \% (65.000 × 12) [(x $ 50.000 12) -85000] = 66%
Dette betyr at driftsutgiftene bruker omtrent to tredjedeler av inntektene generert av denne eiendommen.
Forskjellen mellom OER og cap rate
Kapitaliseringsrenten (eller caprenten) brukes i en verden av kommersiell eiendom for å indikere avkastningskursen som forventes å bli generert på en investeringseiendom. Ofte referert til som "cap rate", beregnes denne målingen basert på nettoinntekten som eiendommen forventes å generere. Det brukes til å estimere investorens potensielle avkastning på investering i eiendomsmarkedet.
Kapitalrenten representerer ganske enkelt avkastningen til en eiendom over en års tidshorisont forutsatt at eiendommen er kjøpt kontant og ikke på lån. Det er definert av formelen:
Cap rate = netto driftsinntekt ÷ gjeldende markedsverdi \ tekst {Cap rate} = \ text {netto driftsinntekt} \ div \ text {nåværende markedsverdi} Cap rate = netto driftsinntekt ÷ gjeldende markedsverdi
Selv om den ligner OER når det gjelder å måle lønnsomheten til en investeringseiendom, skiller den seg ut ved at OER bruker bruttoinntekter i stedet for nettoinntekt og plasserer den i nevneren. OER tar heller ikke hensyn til markedsverdien til en eiendom.
Begrensninger i OER
Det er to ulemper for OER for eiendomsinvestorer. For det første, fordi den ikke inkluderer markedsverdien til en eiendom (som caprenten), informerer den ikke en investor om den relative verdien av en eiendom ved kjøp eller salg. Det taler bare til effektiviteten av pågående operasjoner. Det bør dermed brukes sammen med noe som cap rate når du vurderer en eiendomsinvestering.
For det andre, fordi avskrivninger kan beregnes på flere forskjellige måter, kan OER spilles ved å bruke en gunstigere metode for å regnskapsføre avskrivninger.
Sammenlign Navn på leverandør av investeringskontoer Beskrivelse Annonsørens avsløring × Tilbudene som vises i denne tabellen er fra partnerskap som Investopedia mottar kompensasjon fra.