En investeringsguide for eiendommer

Når du tenker på å kjøpe eiendom, er det første du sannsynligvis kommer til å huske hjemmet ditt. Men fysisk eiendom kan spille en rolle i en portefølje også, spesielt som en sikring mot aksjemarkedet. Imidlertid har eiendommer blitt et populært investeringsmiddel i løpet av de siste 50 årene, men å kjøpe og eie murstein og mørtel er mye mer komplisert enn å investere i aksjer og obligasjoner. I denne artikkelen skal vi undersøke de ledende alternativene for enkeltinvestorer, oppført i omtrentlig rekkefølge hvor direkte eiendomsinvestering de er, og grunner til å investere.

Grunnleggende leieegenskaper

Dette er en investering som er så gammel som bruken av landseie. En person vil kjøpe en eiendom og leie den ut til en leietaker. Eieren, utleier, er ansvarlig for å betale boliglån, skatter og vedlikehold av eiendommen.

Ideelt sett krever utleier nok husleie til å dekke alle de nevnte kostnadene. En utleier kan også kreve mer for å oppnå et månedlig overskudd, men den vanligste strategien er å være tålmodig og bare belaste nok husleie til å dekke utgifter til pantelånet er betalt, da størstedelen av leien blir overskudd. Videre kan eiendommen også ha verdsatt seg i verdi i løpet av pantelånet, og etterlatt utleier en mer verdifull eiendel. Ifølge US Census Bureau har eiendommer i dette landet jevnlig økt i verdi fra 1940 til 2006. Mens det var en dukkert under subprime-pantesmeltet 2008 til 2010, har den nå rebound og har økt generelt.

En investor må kjenne markedet der han søker etter eiendom eller ansette en ekspert for å hjelpe. For investorer som søker en inntektsstrøm fra utleieboliger, er de viktigste aspektene å ta i betraktning eiendommer og markedsleiepriser. Når det gjelder beliggenhet, er mange vellykkede utleie i umiddelbar nærhet til større skoler. For eksempel, hvis du kjøper en eiendom i nærheten av et statlig universitet, vil studenter sannsynligvis ønske å leie den år etter år. Det er også mange andre funksjoner i en lønnsom utleieeiendom, og noen tar tid å lære.

Det er selvfølgelig pletter i ansiktet av det som virker som en ideell investering. Du kan ende opp med en dårlig leietaker som skader eiendommen eller, enda verre, ender med at du ikke har noen leietaker i det hele tatt. Dette etterlater deg negativ månedlig kontantstrøm, noe som betyr at du kanskje må krypse for å dekke dine pantebetalinger. Det er også spørsmålet om å finne riktig eiendom. Du vil velge et område hvor ledige stillinger er lave og velge et sted som folk vil ønske å leie.

Når du har funnet en ideell eiendom i et område der folk vil leie, kan du bruke en pantekalkulator for å bestemme de totale kostnadene for eiendommen med renter. Det er også verdt å undersøke ulike pantetyper for å sikre en gunstig rente for utleien.

Den kanskje største forskjellen mellom en utleiebolig og andre investeringer er hvor mye tid og arbeid du må bruke på å ta vare på det. Hvis du ikke vil, kan du ansette en profesjonell eiendomssjef. Men lønnen hans blir da en utgift som påvirker investeringens lønnsomhet. (For beslektet lesing, se "4 måter å verdsette en eiendom til leie av eiendommer")

The Flip Side: Real Estate Trading

Dette er den ville siden av eiendomsinvesteringer. I likhet med daghandlerne som er ligaer borte fra en kjøper-og-hold-investor, er eiendomsmeglerne en helt annen rase fra utleiere av kjøp og leie. Eiendomsmeglere kjøper eiendommer med den hensikt å holde dem i en kort periode, ofte ikke mer enn tre til fire måneder, hvorpå de håper å selge dem for fortjeneste. Denne teknikken kalles også flipping og er basert på å kjøpe eiendommer som enten er betydelig undervurdert eller befinner seg i et veldig varmt område.

Rene eiendomssvingere vil ikke sette noen penger i en eiendom for forbedringer; investeringen må ha en egenverdi for å gjøre et overskudd uten endringer, ellers vil de ikke vurdere det. Å bla på denne måten er en kortsiktig kontantinvestering.

Hvis en eiendomsflipper blir fanget i en situasjon hvor han eller hun ikke kan losse en eiendom, kan det være ødeleggende fordi disse investorene generelt ikke holder nok klare kontanter til å betale pantelånet på en eiendom på lang sikt. Dette kan føre til fortsatt tap for en eiendomsmegler som ikke er i stand til å avlaste eiendommen i et dårlig marked.

Den andre klassen av eiendomsflipper finnes også. Disse investorene tjener pengene sine ved å kjøpe billige eller rimelige eiendommer og tilføre verdi ved å renovere dem. De selger deretter eiendommen etter renovering for en høyere pris. Dette kan være en langsiktig investering, avhengig av omfanget av forbedringene. Det begrensende trekk ved denne investeringen er at den er tidskrevende og ofte bare lar investorer ta på seg en eiendom om gangen.

Eiendomsinvesteringsgrupper

Eiendomsinvesteringsgrupper er på samme måte som små aksjefond for utleieboliger. Hvis du vil eie en leiebolig, men ikke vil bryet med å være en utleier, kan en investeringsgruppe for eiendommer være løsningen for deg.

Et selskap vil kjøpe eller bygge et sett med bygninger, ofte leiligheter, og deretter la investorer kjøpe dem gjennom selskapet, og dermed bli medlem av gruppen. En enkelt investor kan eie en eller flere enheter med selvforsynt boareal, men selskapet som driver investeringsgruppen administrerer samlet alle enhetene, tar seg av vedlikehold, reklamerer for ledige enheter og intervjuer leietakere. I bytte mot denne ledelsen tar selskapet en prosentandel av den månedlige leien.

Det er flere versjoner av investeringsgrupper, men i standardversjonen er leiekontrakten i investorens navn, og alle enhetene samler en del av leien for å beskytte deg mot ledige stillinger, noe som betyr at du vil motta nok til å betale pantelånet til og med hvis enheten din er tom. Kvaliteten på en investeringsgruppe avhenger helt av at selskapet tilbyr det. I teorien er det en trygg måte å komme inn på investering i eiendommer, men grupper er sårbare for de samme avgiftene som hjemsøker aksjefondbransjen. Nok en gang er forskning nøkkelen.

Partnerskap med begrenset eiendom

Et eiendomsbegrenset partnerskap (RELP) ligner på en eiendomsinvesteringsgruppe: Det er en enhet som er dannet for å kjøpe og eie en portefølje av eiendommer, eller noen ganger bare en eiendom - bare den eksisterer i et begrenset antall år. En erfaren eiendomssjef eller eiendomsutviklingsselskap fungerer som den generelle partneren. Utenfor investorer blir deretter bedt om å skaffe finansiering til eiendomsprosjektet, i bytte for en andel eierandel som begrensede partnere. De kan motta periodiske fordelinger fra inntekter generert av RELPs eiendommer, men den reelle utbetalingen kommer når eiendommene selges - forhåpentligvis med et betydelig overskudd - og RELP løses oppover veien.

illikvide

REITs

Eiendom har eksistert siden våre forfedre i hulene som begynte å jage fremmede ut av plassen deres, så det er ikke overraskende at Wall Street har funnet en måte å sikre det ved å gjøre eiendommer til et børsnotert instrument.

En eiendomsinvesteringsforening (REIT) opprettes når et selskap (eller tillit) dannes for å bruke investorers penger til å kjøpe, drifte og selge inntektsgivende eiendommer. REIT er kjøpt og solgt på de store børsene, akkurat som alle andre aksjer. For å beholde sin status som REIT, må denne enheten betale ut 90% av sitt skattepliktige overskudd i form av utbytte. Ved å gjøre dette, unngår REITs å betale selskapsskatt, mens et vanlig selskap vil bli beskattet på overskuddet, og dermed spiser inn avkastningen det kan dele ut til sine aksjonærer.

Akkurat som vanlige aksjer med utbytte, er REIT-er passende for aksjemarkedsinvestorer som vil ha regelmessige inntekter, selv om de også gir mulighet for takknemlighet. REITs tillater investorer til eiendommer som kjøpesentre (omtrent en fjerdedel av alle REIT-er som spesialiserer seg i disse), helsetjenester, pantelån eller kontorbygg. Sammenlignet med de nevnte typer investering i eiendommer, er REIT-er også svært likvide.

Verdipapirfond

Verdipapirfond investerer hovedsakelig i REIT og driftsselskaper. De gir muligheten til å få diversifisert eksponering for eiendommer med en relativt liten mengde kapital. Avhengig av deres strategi og diversifiseringsmål, gir de investorer mye større utvalg av eiendeler enn det som kan oppnås ved kjøp av individuelle REIT-aksjer, sammen med muligheten for færre transaksjonskostnader og provisjoner.

I likhet med REIT er disse midlene ganske likvide. En annen betydelig fordel for detaljistinvestorer er analytisk og forskningsinformasjon gitt av fondet om ervervede eiendeler og ledelsens perspektiv på levedyktigheten og ytelsen til spesifikke eiendomsinvesteringer og som en aktivaklasse. Mer spekulative investorer kan investere i en familie med aksjefond, og taktisk overvekt bestemte eiendomstyper eller regioner for å maksimere avkastningen.

Hvorfor investere i eiendom?

Eiendom kan forbedre risikoen og avkastningsprofilen til en investorportefølje, og tilby konkurransedyktig risikojustert avkastning. Selv factoring i subprime-pantekrisen ga kommersielle eiendommer i privatmarkedet et gjennomsnitt på 8, 4% i løpet av 10-årsperioden fra 2000 til 2010, basert på data fra National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF). Og vanligvis er eiendomsmarkedet lav volatilitet, spesielt sammenlignet med aksjer og obligasjoner.

Eiendom er også attraktivt sammenlignet med mer tradisjonelle kilder til inntekt. Denne aktivaklassen handles vanligvis til en avkastningspremie til amerikanske statsobligasjoner og er spesielt attraktiv i et miljø hvor statskursene er lave.

Diversifisering og beskyttelse

En annen fordel med å investere i eiendom er diversifiseringspotensialet. Eiendom har en lav, og i noen tilfeller, negativ, sammenheng med andre store aktivaklasser - noe som betyr at når aksjer er nede, er eiendommer ofte oppe. I 14 av de 15 foregående bjørnemarkedene, tilbake til 1956, steg boligprisene på boligene, ifølge data fra Yale Universitys Robert Shiller, medskaperen av Case-Shiller Home-Price Index. Selvfølgelig er det unntak: eiendommer er skutt sammen med aksjer under den store resesjonen (selv om dette var en anomali, argumenterer Schiller, og gjenspeiler rollen som subprime-pantelån i å starte krisen).

Dette betyr at tillegg av eiendommer til en portefølje kan redusere volatiliteten og gi et høyere avkastning per risikeenhet. Jo mer direkte eiendomsinvesteringen er, desto bedre er sikringen: Mer indirekte, børsnoterte kjøretøyer, som REIT, kommer tydeligvis til å gjenspeile det totale aksjemarkedets resultater (og noen analytikere tror de to vil bli stadig mer korrelert, nå som REIT aksjer er representert på S&P 500). Interessant er det imidlertid også at dette har endret seg sent. Korrelasjonen mellom børsnoterte REIT-er og det brede aksjemarkedet traff en 12-års lav i 2015, ifølge forskning fra National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), "noe som antyder at uansett hvilke faktorer som skjer for å drive ikke-REIT-delen av markedet vil ikke nødvendigvis smitte over for å påvirke REIT-markedet, "konkluderte en artikkel på Reit.com, foreningens nettsted.

Fordi det er støttet av murstein og mørtel, fører eiendommer også mindre hoved-agent konflikt eller i hvilken grad investorens interesse er avhengig av ledere og skyldneres integritet og kompetanse. Selv de mer indirekte investeringsformene gir en viss beskyttelse: REITer for eksempel, gir mandat til at en minimumsandel av fortjenesten blir utbetalt som utbytte.

Inflasjonssikring

Eiendommens inflasjonssikringsevne stammer fra den positive sammenhengen mellom BNP-vekst og etterspørsel etter eiendommer. Etter hvert som økonomiene utvides, øker etterspørselen etter eiendommer høyere, og dette fører igjen til høyere kapitalverdier. Derfor har eiendommer en tendens til å opprettholde kjøpekraften til kapital, ved å omgå noe av inflasjonspresset til leietakere og ved å innlemme noe av inflasjonspresset, i form av kapitalvurdering.

Kraft til å utnytte

Med unntak av REIT, gir investering i eiendom en investor ett verktøy som ikke er tilgjengelig for aksjemarkedsinvestorer: gearing. Hvis du vil kjøpe en aksje, må du betale hele verdien av aksjen på det tidspunktet du legger inn kjøpsordren - med mindre du kjøper på margin. Og selv da er fortsatt prosentandelen du kan låne mye mindre enn med fast eiendom, takket være den magiske finansieringsmetoden, pantelånet.

De fleste konvensjonelle pantelån krever 20% forskuddsbetaling. Avhengig av hvor du bor, kan du imidlertid finne et pantelån som krever så lite som 5%. Dette betyr at du kan kontrollere hele eiendommen og egenkapitalen ved å bare betale en brøkdel av den totale verdien. Naturligvis påvirker størrelsen på boliglånet ditt hvor mye eier du faktisk har i eiendommen, men du kontrollerer det i det øyeblikket papirene er signert.

Dette er hva emboldens både flippere og utleiere. De kan ta opp et nytt pant i hjemmene sine og sette ned utbetalinger på to eller tre andre eiendommer. Enten de leier ut disse slik at leietakere betaler pantelånet eller de venter på en mulighet til å selge for en fortjeneste, kontrollerer de disse eiendelene, til tross for at de bare har betalt for en liten del av den totale verdien.

Ulempen med investering i eiendommer: Illikviditet

Den største ulempen ved å investere i eiendom er illikviditet eller den relative vanskeligheten med å konvertere en eiendel til kontanter og kontanter til en eiendel. I motsetning til en aksje- eller obligasjonstransaksjon, som kan fullføres på sekunder, kan det ta måneder å avslutte en eiendomstransaksjon. Selv med hjelp av en megler, kan det å være å finne den rette motparten være noen ukers arbeid. REITs og verdipapirfond tilbyr bedre likviditet og markedspriser, men kommer til prisen på høyere volatilitet og lavere fordeler fordi de har en mye høyere sammenheng med det samlede aksjemarkedet enn direkte eiendomsinvesteringer. (For relatert lesing, se "Hvor mye penger trenger du å investere i eiendom?")

.