Omvendt pantelån

Kort sagt er et omvendt pantelån et lån. En huseier som er 62 år eller eldre og har betydelig egenkapital, kan låne mot verdien av hjemmet sitt og motta midler som et engangsbeløp, fast månedlig betaling eller kredittgrense. I motsetning til et terminlån - den typen som brukes til å kjøpe et hjem - krever ikke et omvendt pantelån at huseieren ikke foretar lån.

I stedet forfaller og betales hele lånesaldoen når låntaker dør, flytter bort permanent eller selger boligen. Føderale forskrifter krever at långivere skal strukturere transaksjonen slik at lånebeløpet ikke overstiger hjemmets verdi, og låntaker eller låntagers eiendom ikke vil bli holdt ansvarlig for å betale forskjellen hvis lånesaldoen blir større enn hjemmets verdi. En måte dette kan skje er gjennom et fall i hjemmets markedsverdi; en annen er hvis låntager lever lenge.

Hvordan fungerer et omvendt pantelån?

Kontanter i egenkapital

Omvendt pantelån kan gi sårt tiltrengte kontanter for eldre som har en nettoverdi som stort sett er bundet i verdien av hjemmet. På den annen side kan disse lånene være kostbare og sammensatte, samt gjenstand for svindel. Denne artikkelen vil lære deg hvordan omvendt pantelån fungerer, og hvordan du kan beskytte deg mot fallgruvene, slik at du kan ta en informert beslutning om et slikt lån kan være riktig for deg eller foreldrene dine.

I følge National Reverse Mortgage Lenders Association hadde huseiere på 62 år og eldre 6, 5 billioner dollar i egenkapital i tredje kvartal 2017. Antallet markerer et høydepunkt siden målingen startet i 2000, noe som understreker hvor stor kilde til rikdom egenkapitalen er for voksne i pensjonsalderen. Hjemmekapital er bare brukbar formue hvis du selger og reduserer eller låner mot den egenkapitalen. Og det er her omvendte pantelån spiller inn, spesielt for pensjonister med begrensede inntekter og få andre eiendeler.

Viktige takeaways

• Et omvendt pantelån er en type lån for eldre fra 62 år og eldre.
• Omvendt pantelån tillater huseiere å konvertere sin egenkapital til kontante inntekter uten månedlige pantebetalinger.
• De fleste omvendte pantelån er føderalt forsikret, men pass på en mengde med omvendt pantelån som er rettet mot eldre.
• Omvendt pantelån kan være en stor økonomisk beslutning for noen, men en dårlig beslutning for andre. Husk å forstå hvordan omvendt pantelån fungerer og hva de betyr for deg og din familie før du bestemmer deg.

Hvordan fungerer et omvendt pantelån

Med et omvendt pantelån, i stedet for at huseieren skal betale til utlåner, foretar utlåner innbetalinger til huseieren. Huseieren får velge hvordan de skal motta betalingene (vi forklarer valgene i neste avsnitt) og betaler bare renter for mottatt inntekt. Renten rulles inn i lånesaldoen slik at huseieren ikke betaler noe foran. Huseieren beholder også tittelen til hjemmet. Over lånets levetid øker huseierens gjeld og egenkapitalen reduseres.

Som med et pantelån, er hjemmet sikkerhet for et omvendt pantelån. Når huseieren flytter eller dør, går inntektene fra boligsalget til långiveren for å tilbakebetale det reverserte pantelånets hovedstol, renter, pantforsikring og gebyrer. Eventuelt salg utbytte utover det som ble lånt, går til huseieren (hvis han eller hun fortsatt bor) eller huseierens bo (hvis huseieren har dødd). I noen tilfeller kan arvingene velge å betale ned pantelånet slik at de kan beholde hjemmet.

Omvendt pantelån er ikke skattepliktig. Selv om de kan føle seg som inntekt for huseieren, vurderer skattemyndighetene pengene som et forskudd på lån.

Typer omvendt pantelån

Det er tre typer omvendt pantelån. Det vanligste er boliglånskonvertering eller HECM. HECM representerer nesten alle de omvendte pantelånene långivere tilbyr på hjemmets verdier under $ 679, 650 og er den typen du mest sannsynlig vil få, så det er den typen denne artikkelen vil diskutere. Hvis hjemmet ditt er verdt mer, kan du imidlertid se på et reverse-pantelån, også kalt et proprietært omvendt pantelån.

Når du tar opp et omvendt pantelån, kan du velge å motta inntektene på en av seks måter:

1. Engangsbeløp: Få alle inntektene samtidig når lånet ditt stenger. Dette er det eneste alternativet som følger med en fast rente. De fem andre har justerbar rente.
2. Lik månedlige utbetalinger (livrente): Så lenge minst en låntaker bor i hjemmet som hovedbolig, vil utlåner foreta jevnlige utbetalinger til låntaker.
3. Terminbetalinger : Utlåner gir låntager like månedlige utbetalinger for en bestemt periode etter at låntager velger, for eksempel 10 år.
4. Kredittlinje: Penger er tilgjengelige for huseieren å låne etter behov. Huseieren betaler bare renter for beløpene som faktisk er lånt fra kredittgrensen.
5. Lik månedlige utbetalinger pluss en kredittgrense: Utlåner gir jevnlige månedlige utbetalinger så lenge minst en låntaker okkuperer hjemmet som hovedbolig. Hvis låntaker når som helst trenger mer penger, kan de få tilgang til kredittgrensen.
6. Terminbetalinger pluss en kredittgrense: Utlåner gir låntager like månedlige utbetalinger for en bestemt periode etter at låntager velger, for eksempel 10 år. Hvis låntakeren trenger mer penger i løpet av eller etter den termin, kan de få tilgang til kredittgrensen.

Det er også mulig å bruke et omvendt pantelån kalt " HECM for kjøp" for å kjøpe et annet hjem enn det du for øyeblikket bor i.

Uansett vil du vanligvis trenge minst 50% egenkapital - basert på hjemmets nåværende verdi, ikke hva du har betalt for det - for å kvalifisere for et omvendt pantelån. Standarder varierer fra utlåner.

41736

Antall omvendte pantelån utstedt i USA i 2018, ned 26, 7% fra året før.

Ville du hatt fordel av en?

En omvendt boliglån kan høres mye ut som et boliglån eller en kredittlinje. I likhet med et av disse lånene kan et omvendt pantelån gi en engangsbeløp eller en kredittgrense som du kan få tilgang til etter behov, basert på hvor mye av hjemmet du har betalt og hjemets markedsverdi. Men i motsetning til et boliglån eller en kredittlinje, trenger du ikke å ha en inntekt eller god kreditt for å kvalifisere deg, og du vil ikke foreta noen lånebetalinger mens du okkuperer hjemmet som din primære bolig.

Et omvendt pantelån er den eneste måten å få tilgang til egenkapital uten å selge boligen til eldre som ikke vil ha ansvaret for å foreta en månedlig lånebetaling eller som ikke kan kvalifisere seg til et boliglån eller refinansiere på grunn av begrenset kontantstrøm eller dårlig kreditt.

Hvis du ikke kvalifiserer for noen av disse lånene, hvilke alternativer gjenstår for å bruke egenkapital til å finansiere pensjonen din? Du kan selge og redusere størrelsen, eller du kan selge hjemmet ditt til barna eller barnebarna for å beholde det i familien, kanskje til og med bli leietakeren hvis du vil fortsette å bo i hjemmet.

Fordeler og ulemper

Når du er 62 år eller eldre, kan et omvendt pantelån være en god måte å få penger når egenkapitalen er din største eiendel og du ikke har en annen måte å få nok penger til å dekke de grunnleggende levekostnadene. Med et omvendt pantelån kan du fortsette å bo i hjemmet ditt så lenge du følger med på eiendomsskatter, vedlikehold og forsikring og ikke trenger å flytte inn på et sykehjem eller et assistent bofasiliteter i mer enn et år.

Å ta et omvendt pantelån betyr imidlertid å bruke et betydelig beløp på egenkapitalen du har samlet på renter og lån, som vi vil diskutere nedenfor. Det betyr også at du sannsynligvis ikke vil kunne gi hjemmet ditt til arvingene. Hvis et omvendt pantelån ikke gir en langsiktig løsning på dine økonomiske problemer, bare en kortsiktig, kan det ikke være verdt ofret.

Hva om noen andre, for eksempel en venn, slektning eller romkamerat, bor sammen med deg? Hvis du får et omvendt pantelån, vil den personen ikke ha noen rett til å fortsette å bo i hjemmet etter at du har gått bort.

Et annet problem noen låntakere støter på med omvendt pantelån er å overlive pantelånets inntekter. Hvis du velger en betalingsplan som ikke gir livstidsinntekt, for eksempel et engangsbeløp eller en terminplan, eller hvis du tar ut en kredittlinje og bruker det hele, har du kanskje ikke penger igjen når du trenger det .

Regler for disse pantelånene

Hvis du eier et hus, leilighet eller rekkehus, eller et produsert hjem bygget 15. juni 1976 eller senere, kan du være kvalifisert for et omvendt pantelån. I henhold til Federal Housing Administration (FHA) -reglene kan ikke andelsbolige eiere få omvendt pantelån siden de ikke teknisk eier eiendommen de bor i, men snarere aksjer i et selskap. I New York, hvor co-ops er vanlig, forbyr statlig lov ytterligere pantelån i co-ops, og tillater dem bare i en- til firfamilieboliger og hytter.

Mens omvendt pantelån ikke har inntekt eller kredittscore, har de fortsatt regler om hvem som kvalifiserer. Du må være minst 62 år, og du må enten eie hjemmet ditt fritt og oversiktlig eller ha en betydelig mengde egenkapital (minst 50%). Låntakere må betale et opprinnelsesgebyr, en forhåndsforsikringspremie, pågående premieforsikringspremier, låneserviceavgift og renter. Den føderale regjeringen begrenser hvor mye långivere kan ta betalt for disse varene.

Långivere kan ikke følge låntakere eller deres arvinger hvis hjemmet viser seg å være under vann når det er tid for å selge. De må også la arvinger flere måneder bestemme seg for om de vil betale tilbake det omvendte pantelånet eller la långiveren selge hjemmet for å betale ned lånet.

Institutt for bolig- og byutvikling (HUD) krever at alle potensielle omvendte pantelåntakere skal fullføre en HUD-godkjent rådgivningssession. Denne rådgivningssesjonen, som vanligvis koster rundt $ 125, bør ta minst 90 minutter og skal dekke fordeler og ulemper ved å ta opp et omvendt pant i forhold til dine unike økonomiske og personlige forhold. Det skal forklare hvordan et omvendt pantelån kan påvirke kvalifiseringen din for inntekter fra Medicaid og tilleggssikkerhet. Rådgiveren bør også gå gjennom de forskjellige måtene du kan motta inntektene på.

Ditt ansvar under de omvendte pantelighetsreglene er å holde deg oppdatert på eiendomsskatt og huseiere forsikring og holde hjemmet i god stand. Og hvis du slutter å bo i huset i mer enn ett år - selv om det skyldes at du bor i et langtidspleie av medisinske årsaker - må du betale tilbake lånet, som vanligvis oppnås ved å selge huset .

Bortsett fra potensialet for svindel som er rettet mot eldre, har omvendte pantelån noen legitime risikoer. Til tross for nyere reformer, er det fortsatt situasjoner hvor en enke eller enkemann kan miste hjemmet etter ektefellens død.

Avgifter involvert

Avdeling for bolig og byutvikling justerte forsikringspremiene for omvendt pantelån i oktober 2017. Siden långivere ikke kan be huseiere eller arvingene deres betale opp dersom lånesaldoen blir større enn boligens verdi, gir forsikringspremiene et basseng med midler som långivere kan trekke på slik at de ikke taper penger når dette skjer.

En endring var en økning i premien fra 0, 5% til 2, 0% for tre av fire låntakere og en nedgang i premien fra 2, 5% til 2, 0% for den andre av fire låntakere. Forhåndspremien pleide å være bundet til hvor mye låntakere tok ut det første året, med huseiere som tok mest ut - fordi de trengte å betale ned et eksisterende pantelån - som betalte den høyere renten. Nå betaler alle låntakere den samme 2, 0% -renten. Førpremien beregnes ut fra hjemmets verdi, så for hver $ 100 000 i taksert verdi betaler du $ 2000. Det er $ 6000 på et hus på $ 300.000.

Alle låntakere må også betale årlige premieforsikringspremier på 0, 5% (tidligere 1, 25%) av det lånte beløpet. Denne endringen sparer låntakere $ 750 per år for hver $ 100 000 som lånes og bidrar til å oppveie den høyere premien foran. Det betyr også at låntakers gjeld vokser saktere, og bevarer mer av huseiers egenkapital over tid, gir en kilde til midler senere i livet eller øker muligheten for å kunne gi hjemmet ned til arvinger.

Omvendte pantelångivere

For å få et omvendt pantelån, kan du ikke bare gå til noen långiver. Omvendt pantelån er et spesialprodukt, og det er bare visse långivere som tilbyr dem. Noen av de største navnene innen omvendt boliglån inkluderer American Advisors Group, One Reverse Mortgage og Liberty Home Equity Solutions.

Det er lurt å søke om et omvendt pantelån hos flere selskaper for å se hvilke som har de laveste prisene og avgiftene. Selv om omvendt pantelån er føderalt regulert, er det fortsatt spillerom i hva hver utlåner kan kreve.

Renter

Bare en engangs omvendt pantelån, som gir deg alle inntektene samtidig når lånet ditt stenger, har en fast rente. De andre fem alternativene har justerbar rente, noe som gir mening, siden du låner penger over mange år, ikke på en gang, og rentene endrer seg alltid. Reversjonslån med variabel rente er bundet til London Interbank Offered Rate (LIBOR).

I tillegg til en av grunnrentene, legger långiveren en margin på ett til tre prosentpoeng. Så hvis LIBOR er 2, 5% og utlåners margin er 2%, vil den omvendte pantelenten være 4, 5%. Tidlig i 2018 varierte utlåners marginer fra 1, 08% til 3, 38%. Renteforbindelser i løpet av det omvendte pantelånet, og kredittpoengsummen din påvirker ikke omvendt pantelån eller din evne til å kvalifisere deg.

Hvor mye kan du låne?

Inntektene du mottar fra et omvendt pantelån avhenger av utlåner og betalingsplan. For en HECM vil beløpet du kan låne være basert på den yngste låntakerens alder, lånets rente og det lavere av hjemmets vurderte verdi eller FHAs maksimale kravbeløp, som er $ 679, 650 for 2018.

Du kan ikke låne 100% av det hjemmet ditt er verdt, eller hvor som helst i nærheten av det. En del av din egenkapital må brukes til å betale lånets utgifter, inkludert pantepremier og renter. Her er noen andre ting du trenger å vite om hvor mye du kan låne:

• Låneprovenyet er basert på alderen til den yngste låntageren, eller hvis låntakeren er gift, den yngre ektefellen, selv om den yngre ektefellen ikke er låntaker. Jo eldre den yngste låntageren er, jo høyere er utlånet.
• Jo lavere pantelån, jo mer kan du låne.
• Jo høyere verdi på eiendommen din er, jo mer kan du låne.
• En sterk omvendt finansiell vurdering av pantelån øker inntektene du mottar fordi utlåner ikke vil holde tilbake deler av dem for å betale eiendomsskatt og huseiere forsikring på dine vegne.

Beløpet du faktisk kan låne er basert på det som kalles den opprinnelige hovedgrensen. I januar 2018 var den gjennomsnittlige opprinnelige hovedgrensen $ 211 468 og gjennomsnittlig maksimumskravbeløp var $ 412 038. Den gjennomsnittlige låntakers opprinnelige hovedgrense er omtrent 58% av det maksimale kravbeløpet.

Regjeringen senket den opprinnelige hovedgrensen i oktober 2017, noe som gjorde det vanskeligere for huseiere, spesielt yngre, å kvalifisere seg for et omvendt pantelån. På oppsiden hjelper endringen låntakere med å bevare mer av egenkapitalen. Regjeringen senket grensen av samme grunn som den endret forsikringspremier: fordi underskuddet på pantesikringsfondet nesten hadde doblet seg det siste regnskapsåret. Dette er fondet som betaler långivere og beskytter skattebetalerne mot omvendte pantetap.

For å komplisere ting ytterligere, kan du ikke låne alle de opprinnelige hovedgrensene det første året når du velger et engangsbeløp eller en kredittgrense. I stedet kan du låne opptil 60%, eller mer, hvis du bruker pengene til å betale ned lånet ditt. Hvis du velger et engangsbeløp, er beløpet du får foran alt du noen gang vil få. Hvis du velger kredittlinjen, vil kredittgrensen vokse over tid, men bare hvis du har ubrukte midler på linjen.

Omvendt pantelån, ektefellen din og arvinger

Begge ektefeller må samtykke til lånet, men begge trenger ikke å være låntakere, og denne ordningen kan skape problemer. Hvis to ektefeller bor sammen i et hjem, men bare en ektefelle er navngitt som låntaker på det motsatte pantelånet, risikerer den andre ektefellen å miste hjemmet hvis den lånende ektefellen dør først. Et omvendt pantelån må tilbakebetales når låntaker dør, og det tilbakebetales vanligvis ved å selge huset. Hvis den gjenlevende ektefellen ønsker å beholde hjemmet, vil han eller hun måtte betale tilbake lånet på andre måter, muligens gjennom en dyr refinansiering.

Bare en ektefelle kan være låntaker hvis bare en ektefelle eier eiendommen, kanskje fordi det ble arvet eller fordi eierskapet foregår før ekteskapet. Ideelt sett vil begge ektefeller ha tittelen, og begge vil være låntakere på det omvendte pantelånet, slik at når den første ektefellen dør, fortsetter den andre å ha tilgang til det omvendte pantelånet og kan fortsette å bo i huset til døden. Den ekte låner ektefellen kan til og med miste hjemmet hvis den lånende ektefellen måtte flytte inn i et assistent bofasiliteter eller sykehjem i et år eller lenger.

Unngå omvendt pantelån

Med et produkt som er like lukrativt som et omvendt pantelån og en sårbar populasjon av låntakere som kan ha kognitive svekkelser eller som desperat søker økonomisk frelse, florerer svindel. Skruppelløse leverandører og boligforbedringsentreprenører har målrettet eldre som hjelper dem med å sikre omvendt pantelån til å betale for boligutbedringer - med andre ord, slik at de kan få betalt. Leverandøren eller entreprenøren leverer eller leverer faktisk ikke lovet kvalitetsarbeid; de stjeler kanskje huseierens penger.

Pårørende, omsorgspersoner og rådgivere har også benyttet seg av eldre ved å bruke en fullmakt til å reversere boliglån, for så å stjele inntektene, eller ved å overbevise dem om å kjøpe et finansielt produkt, for eksempel en livrente eller hele livsforsikring, som senior har bare råd til å få et omvendt pantelån. Denne transaksjonen vil sannsynligvis bare være i den såkalte finansielle rådgiverens beste interesse. Dette er bare noen av de omvendte boliglånsvindlene som kan løpe opp uvettige huseiere.

Gjør dette for å unngå utelukkelse

En annen fare forbundet med et omvendt pantelån er muligheten for avskedigelse. Selv om låntaker ikke er ansvarlig for å foreta noen pantebetalinger - og derfor ikke kan bli kriminell - krever en omvendt pantelån at låntageren oppfyller visse betingelser. Unnlatelse av å oppfylle disse betingelsene gjør at utlåner kan utelukke.

Som en omvendt pantelåner er du pålagt å bo i hjemmet og vedlikeholde det. Hvis boligen faller i unåde, vil det ikke være verdt virkelig markedsverdi når det er på tide å selge, og långiveren vil ikke kunne få tilbake hele beløpet det har utvidet til låntaker. Omvendt pantelån er også nødvendig for å holde deg oppdatert på eiendomsskatt og huseiere forsikring. Utlåner stiller igjen disse kravene for å beskytte sin interesse i hjemmet. Hvis du ikke betaler eiendomsskatten din, kan din lokale skattemyndighet beslaglegge huset. Hvis du ikke har huseiere forsikring og det er en husbrann, er långiverens sikkerhet skadet.

Omlag en av fem omvendte pantelånsavskedigelser fra 2009 til 2017 var forårsaket av låntakerens manglende betaling av eiendomsskatt eller forsikring, ifølge en analyse av Reverse Mortgage Insight.

Bunnlinjen

Et omvendt pantelån kan være et nyttig økonomisk verktøy for eldre huseiere som forstår hvordan lånene fungerer og avveiningene det dreier seg om. Ideelt sett vil alle som er interessert i å ta et omvendt boliglån ta seg tid til å lære grundig om hvordan disse lånene fungerer. På den måten kan ingen skruppelløs utlåner eller rovvilt svindlere bytte for dem, de vil kunne ta en god beslutning selv om de får en dårlig kvalitetsrådgiver og om lånet ikke kommer med noen ubehagelige overraskelser.

Selv når et omvendt pantelån utstedes av de mest anerkjente långivere, er det fremdeles et komplisert produkt. Låntakere må ta seg tid til å utdanne seg om det for å være sikre på at de tar det beste valget om hvordan du bruker egenkapitalen.