Bør jeg kombinere to pantelån til ett?

Lånemarkedet har endret seg mye det siste tiåret eller så. I det siste kunne praktisk talt hvem som helst få pantelån - til og med et for mye mer enn de hadde råd til. På den tiden var rentene høyere, men utlånsstandardene var lettere. I dag er det vanskeligere å kvalifisere seg, og rentene begynner akkurat å gå opp fra historiske lavmål.

Kanskje du tok opp et andre pantelån (mer ofte kalt et egenkapitallån) tilbake da rentene var høye. Det er bare en grunn til at du kan vurdere å konsolidere lånene dine. Men skal du det? Gir det mening? Eller er det best å holde lånene adskilt?

Fire grunner til å konsolidere dine pantelån

Casey Fleming, en panterådgiver og frilansskribent som er den forfatter av “Låneguiden: Hvordan få det beste mulige pantelånet”, siterer følgende fire grunner for å konsolidere seg:

1. Reduser renten

For omtrent ti år siden var gjennomsnittlige boliglånsrenter mye høyere. I midten av juni 2007 slo for eksempel den gjennomsnittlige 30-årsrenten på et høyt nivå på 6, 74%. Men i mars 2019 var rentene gjennomsnitt 4, 27% — mer enn en tredjedel billigere enn i 2007. En lavere rente kan bety å spare tusenvis av dollar på lånet ditt. Jo lavere rente, jo mindre betaler du totalt over hele lånets løpetid.

Viktige takeaways

• Hvis du fører to pantelån, kan du spare en betydelig sum penger ved å konsolidere dem til ett for redusert rente eller kortere lån.
• Å refinansiere fra et lån med variabel rente til et fast rentelån kan bidra til å redusere bekymringene for om du har råd til dine pantebetalinger senere i lånet.
• Konsolidering for å senke betalingene dine slutter vanligvis med å koste deg mer over tid, ettersom lånet tilbakestilles til en lengre sikt.

2. Fjern risikoen for et prioritetslån med variabel rente

Fordi utbetalinger ofte er lavere i begynnelsen av et prioritetslån med variabel rente, kan det hende at boligkjøpere blir sluppet til å kjøpe et hjem de ikke senere har råd til. Når introduksjonsperioden avsluttes, kan det hende at kundene finner ut at betalingen kan bevege seg for høyt for husholdningen i ganske nær fremtid. Å konsolidere dine pantelån til et enkelt fast rente vil eliminere bekymringen for en betydelig høyere betaling senere i pantelånet.

Det er et spesielt godt trekk når prisene er relativt lave. Kanskje hadde i fjor vært bedre, men nå er det fortsatt bra. Federal Reserve-styret har hevet boliglånsrenten ni ganger siden 2015, men det økte renten sist i desember 2018 og har indikert at det ikke er planlagt noen hevinger for 2019.

Bare å sammenligne månedlige pantebetalinger vil sannsynligvis føre deg til å gjøre en dårlig avtale med å refinansiere; du må se på alle kostnadene over tid.

3. Betal lånene raskere

Sammen med å kombinere begge lånene til en enkelt betaling, bør du vurdere et kortere lån. Det totale beløpet du betaler er lavere, og eiendommen eller eiendommene er raskere. Selvfølgelig vil månedlige utbetalinger være høyere.

Tenk på eksemplet med et 30-årig fastrente på et hjem på $ 250 000 som vil koste rundt 1150 dollar per måned. Hvis du gjør det til et 15-årig lån, skyves den månedlige kostnaden til $ 1111 - en høyere betaling, men mindre kostbar over tid, fordi du om 15 år vil gjøre færre betalinger enn på 30 år og betale omtrent $ 88 000 mindre i renter.

4. Senk betalingene

Den eneste gangen dette gir mening er når du befinner deg over hodet. Problemet er at å redusere betalingsbeløpet over tid vanligvis koster deg mer. I følge Fleming betyr "sjeldne månedlige betalinger sjelden lavere levetidskostnader - eller til og med lavere årlige rentekostnader - fordi det nye lånet nesten alltid tilbakestiller betalingsplanen til en lengre sikt, og mindre av betalingen vil gå til hovedstolen."

Fordi renter er forhåndsbelastet i de fleste pantelån, går et mindre beløp til betalingen til hovedstolen i de første årene av et nytt pantelån. Hvis du fortsetter å tilbakestille lånet, ender du opp med å betale mer i renter på sikt. Dette er grunnen til at serielle refinansiere synes det er vanskeligere å betale ned pantelånet.

Bunnlinjen

Hvis du konsoliderer boliglånene dine, må du sørge for at det er en fordel for deg i det lange løp. Se på det totale beløpet du må betale på lånet og tempoet du vil bygge opp egenkapitalen på. Bare å sammenligne betalinger er kortsiktig tenking. I følge Fleming, “brukes ikke noe verktøy oftere for å snakke huseiere til dårlige tilbud enn sammenligningen med månedlig betaling. Det er overenkelt og koster huseiere millioner av dollar hvert år. I en ideell verden skal løpetiden på det nye lånet være den samme som - eller kortere enn - de eksisterende lånene. ”