Sannheten om eiendomspriser

Lagmannens teori om eiendommer går slik ut: Pilegrimene ankom. De begynte å bruke landet. Flere europeere kom. Etterspørselen etter land var så stor at indianere ble presset ut for å gi plass til de nyankomne nybyggerne. Mer land kan ikke bygges, så etterspørsel og priser vil alltid stige, noe som gjør eiendommer til en stor investering.

Dessverre er ikke formelen så enkel. Her tar vi en titt på eiendomspriser og den lenge holdt teorien om at de vil stige på ubestemt tid.

Viktige takeaways

• Hjemmeprisene vokste sist med en sunn hastighet i 2004 før eiendomsmarkedet flatet ut.
• Siden den gang har hjemmeverdiene økt i noen områder av landet på grunn av sterk etterspørsel og lite tilbud, selv om de fleste deler fortsatt ikke har nådd nivået før krisen.
• Potensielle huskjøpere bør ikke fokusere på nasjonale trender ettersom prisene varierer mellom stater og til og med nabobyer.
• Lave boliglånsrenter har en indirekte effekt på boligprisene, da forbrukerne er villige til å ta på seg mer gjeld når kreditt er billig.

Historiske priser

Før det godt publiserte utbruddet av boligboblen og den resulterende eiendomsmeglingen som begynte for alvor i 2007, syntes historiske boligprisdata fra National Association of Realtors (NAR) å støtte teorien om uendelige stigende priser. Diagrammet nedenfor sporer median boligpriser fra 1968 til 2004, og viser en gjennomsnittlig årlig økning på 6, 4%, uten en eneste nedgang i 36-årsperioden.

Figur 1: Medium boligpriser fra 1968 til 2004

Kilde: National Association of Realtors

Hva dataene ikke viser

Dessverre for huseiere, var 2004 det siste året med sunne veksttall før markedet flatet ut. I 2006 viste NAR-data bare 1% økning. Etter det opplevde markedene en enestående nedgang.

Prisene begynte å falle nasjonalt i 2007. De falt igjen i 2008 og enda en gang i 2009. Medio 2010 falt boligprisene tilbake til 2004-nivåene i et stillestående marked. Det som i flere tiår virket som en enveisbillett til økende fortjeneste hadde falt med mer enn 30% på bare noen få år, ifølge data fra Standard & Poor's.

Prisene har steget på grunn av større etterspørsel og et fall i tilbudet i markedet i mange deler av landet, men mange områder har fortsatt ikke nådd nivåene de var på før krisen rammet. Legg til det faktum at utlånsstandarder er blitt strengere, og det er å få folk ut av markedet.

Allerede før tallene begynte å gå galt ga data om salgsprisutviklingen et ufullstendig bilde. The National Association of Home Builders rapporterte at den gjennomsnittlige boligstørrelsen i Amerika var 983 kvadratmeter i 1950, 1500 kvadratmeter i 1970 og 2 349 kvadratmeter i 2004. Denne trenden fortsatte i første halvdel av 2000-tallet, hvoretter den begynte å avta noe.

Når størrelsen på boliger blir større og inflasjonen øker kostnadene for byggevarer, er det bare logisk at boligprisene ville stige. Men hva som skjer hvis inflasjonen blir tatt ut av bildet "> Stor depresjon, andre verdenskrig, 1970-tallet og 1980-tallet, så alle perioder med betydelig prisnedgang. Mindre fall har også skjedd med jevne mellomrom også på andre punkter.

Tall og trender

Til og med de nasjonale trendtallene forteller bare deler av bildet. Utviklingen i boligprisene kan variere mye mellom geografiske regioner. En bom i California kan maskere en byste i Detroit. Selv i samme by kan antall variere mye. Områder som opplever ny vekst eller gentrifisering kan vise betydelig prisestimering mens områder over hele byen kan være i tilbakegang.

Når du ser på den nasjonale og regionale statistikken, må du huske å redegjøre for markedets virkelighet i ditt lokale område. Stigende priser på nasjonalt nivå kan ikke hjelpe deg hvis byen, staten eller nabolaget er i tilbakegang.

Nasjonale trender gir deg kanskje ikke hele bildet, da eiendomsverdier og priser varierer mellom stater og nabobyer.

Virkeligheten

Et annet viktig poeng å ta i betraktning når du ser på eiendommer som en investering, er at det aldri vil lønne seg med mindre du selger det. Fra et praktisk synspunkt, selv om din primære bolig dobler i verdi siden du kjøpte den, betyr det sannsynligvis bare at eiendomsskattene dine har steget. Alle gevinstene du opplever er bare en gevinst på papiret til du selger eiendommen.

Hvis du velger å selge og håper å kjøpe et annet hjem i samme område, husk at prisene på andre hjem også har steget. For å virkelig bokføre gevinsten ved salget ditt, vil du sannsynligvis trenge å flytte til mindre hjem i samme område, eller flytte ut av området og finne et rimeligere sted å bo.

Selv om det er mulig å tappe på egenkapitalen i hjemmet ditt ved å ta et lån mot det, har det å bruke huset ditt som en automatisk tellermaskin (ATM) vært en tåpelig strategi i det siste. Ikke bare spiser rentene du betaler inn i fortjenesten, men lånebetalingen tar bort fra din økonomiske stabilitet. Hvis eiendomsprisene synker, kan det hende du befinner deg i den uunngåelige posisjonen til å skylde mer på lånet enn huset er verdt.

Pantelån

Boliglånsrentene stiger generelt i perioder med økonomisk vekst. Når dette skjer, er arbeidsmarkedet sunt og folks lønninger stiger også. Boliglånsrentene har vært relativt lave siden boligmarkedet krasjet, noe som gjorde huseierskap mer attraktivt. Renten for et 30-årig fast rente i mai 2013 var 3, 35%, og er relativt uendret per juni 2019 på 3, 73%. Ifølge Freddie Mac har lave priser fremdelt kjøpsapplikasjoner, og firmaet forventer forbedring i boligmarkedet fra høyere salgsaktivitet og lavere priser. Boliglånsrapporter spår at rentene vil være rundt 4, 4% -merket innen utgangen av 2019, noe som betyr at økninger kan være dempet.

Så hvordan spiller dette ut for eiendomspriser? Lavere boliglånsrenter har ikke nødvendigvis et direkte forhold til boligprisene, selv om vi ønsker å tro at de gjør det. Men de kan ha en indirekte innvirkning på dem. Når prisene er lave, er forbrukere mer villige og har råd til å ta på seg mer gjeld. Det er fordi kostnadene for kreditt - dvs. renter - er billige. Stigende renter har imidlertid en tendens til å føre til svakere etterspørsel fra kjøpere.

Er eiendommer en dårlig investering?

Nå kan du tenke at det ikke er noen verdi å kjøpe et hjem i håp om at det vil få verdi over tid. Selv om det er sant at det er lite sannsynlig at du vil se noe overskudd du kan bruke hvis du planlegger å bo i samme hus hele livet, er det en mye bedre sjanse for å se en kontant fortjeneste.

Vurder først motivasjonen din for å kjøpe et hjem. Hvis du vil leve i det, bør du slutte å tenke på overskudd og tap. Hvis du håper å tjene penger, må du legge inn transaksjonen med en exit-strategi. Dette betyr også at du bør ha en salgspris i bakhodet, alt mens du holder kjøpesummen for eiendommen i høysetet.

Når du når ditt prispunkt, selger du eiendommen akkurat som du ville gjort for en aksje. Dette er kanskje ikke en praktisk tilnærming for din primære bolig, avhengig av livsstil, men det er nøyaktig hva mange eiendomsinvestorer gjør når de kjøper eiendommer - renoverer og selger dem. Bare husk at prisene ikke alltid stiger.

I det siste har Japan sett boligprisene falle enda mer. Det betyr ikke at prisene ikke spretter tilbake til lønnsomt territorium, men husk at det i noen tilfeller kan ta veldig lang tid.

Bunnlinjen

Med historien som guide, ville de fleste huseiere være godt med å kjøpe et sted de faktisk håper å bebo, betale ned pantelånet raskt, bo der frem til pensjonering, deretter redusere størrelsen og flytte til et rimeligere hjem. Det er ikke et sikkert spill, men denne strategien øker sannsynligheten for å tjene penger.