Forstå Escrow-prosessen

Å kjøpe et hus kan være en komplisert prosess som folk flest er uforberedt på. Et av de mystiske elementene er escrow-prosessen - også kalt avslutningen. Denne prosessen, som skjer mellom det tidspunktet en selger aksepterer tilbudet og kjøperen får nøklene kan være overveldende for mange boligkjøpere.

Hva er escrow?

Escrow er et finansielt instrument som holdes av en tredjepart på vegne av to andre parter som fullfører en transaksjon. Det er som en tillitskonto som innehas av en tredjepart mens alle selger og kjøpers forpliktelser er oppfylt.

Tiden det tar å gå fra begynnelsen til slutten av escrow-prosessen varierer. Noen av faktorene som bestemmer lengden på stengingen inkluderer forhåndsgodkjenning av et pantelån, med de riktige dokumentene til rådighet, og hvor lang tid det tar å fullføre forsikringen. Og akkurat som lang tid, kan prosessen også variere etter tilstand. Trinnene er imidlertid generelt de samme for alle.

Åpne en Escrow-konto

Når du og selgeren har signert en gjensidig akseptabel kjøpsavtale, vil agenten din samle inn din alvorlige pengesjekk og sette den inn på en sperrekonto hos det sperreselskapet som er spesifisert i kjøpsavtalen.

Spalteselskapet fungerer som en nøytral tredjepart for å samle inn nødvendige midler og dokumenter som er involvert i avslutningsprosessen fra det innledende pengeinnskudd og lånedokumenter til den signerte gjerningen. På noen områder kan advokater håndtere denne prosessen i stedet for et spalteselskap, og det kan kalles et forlik i stedet for et sperretap.

Vent på bankens vurdering

Banken som forskutterer pantelånet vil gjøre sin egen vurdering - som kjøperen vanligvis betaler for - for å beskytte sine økonomiske interesser hvis den noen gang trenger å utelukke eiendommen. Hvis avgrensningen kommer lavere enn tilbudt pris, vil ikke långiver gi deg finansiering med mindre du kommer på forskjellen eller selgeren senker prisen til det vurderte beløpet.

Du kan imidlertid prøve å endre takstmannens sinn ved å gjøre ett av følgende:

• Gi ytterligere informasjon om hvorfor du mener at boligen bør vurderes til et høyere beløp
• Få en ny vurdering
• Prøv en annen utlåner, og håp at taksering kommer til din fordel

Hvis ingen av disse alternativene er mulige, kan du kansellere kjøpekontrakten.

Sikker finansiering

Du burde allerede blitt forhåndsgodkjent for et pantelån før avtalen din ble akseptert. Når du gir utlåner eiendomsadressen, vil de utarbeide et estimat for god tro - eller en uttalelse som inneholder lånebeløpet - rente, lukkekostnader og andre kostnader forbundet med kjøpet. Sørg for at du forhandler om tallene på dette dokumentet før du signerer det. Når du har et skriftlig låneforpliktelse, er det på tide å fjerne finansieringsbetinget skriftlig.

Godkjenn selgerens avsløringer

Du bør motta skriftlig varsel om åpenbare problemer som allerede er identifisert av selgeren eller selgerens agent. For eksempel kan i garasjer med moderat til lav inntekt i områder med høy levekostnad garasjen ha blitt omgjort til et levende område i strid med byens boligkoder. Du er kanskje allerede klar over eventuelle problemer som disse fordi de ofte er nevnt i oppføringen.

Eiendommen kan komme uten avsløring, noe som betyr at selgeren ikke gir ut noen detaljer i salgsbetingelsene. Hvis du fremdeles er interessert i eiendommen, må du gjøre din egen inspeksjon. Forsikre deg om at du får tillatelse fra selgeren før inspektøren din kommer til lokalene.

Få de nødvendige inspeksjonene

Neste trinn er å vurdere om du vil ha den ekstra kostnaden for inspeksjoner. Selv om disse ikke er nødvendige, kan de komme til nytte med tanke på omstendighetene dine.

Selv om det ikke er et krav, er det i din beste interesse å få en hjemmekontroll. For noen hundre dollar vil en profesjonell hjemmeinspektør fortelle deg om det er noen farlige eller kostbare feil i hjemmet. Hvis det er tilfelle, vil du vite om dem, slik at du kan gjøre ett av følgende:

• Tilbake ut av kjøpet.
• Be selgeren fikse dem.
• Be selgeren om å senke prisen slik at du kan håndtere reparasjonene selv.

Merk at du ikke kan forhandle om noen selgerkonsesjoner her hvis kontrakten sier at du vil kjøpe eiendommen "som den er." Hvis inspeksjonsprosessen avsluttes tilfredsstillende, må du fjerne inspeksjonsberedskapen skriftlig. Du gjentar dette trinnet etter andre inspeksjoner.

Skadedyrinspeksjon

Det kan være lurt å få en skadedyrinspeksjon for å sikre at huset ikke har termitter, tømrermyrer eller andre skadedyr som kakerlakker eller rotter. Disse problemene er kanskje ikke tydelige på dagtid når du mest sannsynlig har sett huset og vil være en veldig uvelkommen oppdagelse etter at du flytter inn. Eventuelle skadedyrproblemer må rettes før salget kan fortsette - forutsatt at du vil fortsette med kjøpet. Dette er et annet område der det kan være lurt å reforhandle med selgeren for å betale for arbeidet.

Miljøinspeksjon

Noen ganger anbefales det å få en miljøinspeksjon for å se etter giftstoffer i hjemmet som mugg og asbest. Det kan også være problemer på hjemmesiden som forurensning fra et sted i nærheten av et deponi, tidligere oljefelt, renseri, bensinstasjon eller annen miljøfarlig virksomhet. Eventuelle problemer som avdekkes i dette området kan bety alvorlige helsefarer og kan være dyre å fikse.

Geologisk rapport

Områder som er utsatt for jordskjelv kan kreve jordrapport og / eller en geologisk rapport for å vurdere risikoen for alvorlig skade på eiendommen i tilfelle en slik katastrofe. Det kan også være lurt å vurdere en flomrapport. Hvis det er for sannsynlig at hjemmet oversvømmer, vil du ikke kunne få huseiere forsikring, noe som betyr at du ikke kan få pantelån. I noen tilfeller vil kjøp av flomforsikring i tillegg til huseiers forsikring løse dette problemet. På landsbygda bør en landundersøkelse gjøres for å verifisere grensene til eiendommen. I urbane områder har grensene en tendens til å allerede være veldig tydelige.

Fareforsikring

Dette inkluderer huseiereforsikring og eventuell ekstra dekning som kreves i ditt geografiske område (for eksempel flomforsikring). Det kreves at du har huseiere forsikring til pantelånet er nedbetalt. Hvis du vil spare noen få dollar, velger du ditt eget forsikringsselskap og handler rundt for å få den beste prisen. Den banken velger er kanskje ikke den du ønsker.

Tittelrapport og tittelforsikring

Lånegiveren krever både tittellapporter og tittelforsikring. Selv om de ikke var det, vil du ha dem uansett.

Tittelrapporten sørger for at tittelen på eiendommen er klar - det vil si at det ikke er panterett på eiendommen, og ingen, men selgeren har krav på noen del av den. Tittelforsikring beskytter deg og långiveren mot juridiske utfordringer som kan oppstå senere hvis noe ikke dukket opp under tittelsøket.

Hvis det er noe galt med tittelen (kjent som en sky eller mangel), må selgeren fikse det slik at salget kan fortsette eller la deg gå bort. Avhengig av hvor du bor, kan escrow-selskapet og tittelfirmaet være det samme.

Den siste gjennomgangen

Det er lurt å inspisere eiendommen på nytt rett før stenging for å sikre at det ikke har oppstått noen nye skader, og at selgeren har etterlatt deg gjenstandene som er spesifisert i kjøpsavtalen, for eksempel apparater eller inventar.

På dette tidspunktet vil du sannsynligvis ikke være i stand til å trekke deg tilbake med mindre hjemmet har fått alvorlige skader. Imidlertid er det ikke uhørt for en mindre kjøper å presse sin agent for å få avtalen ugyldig over noe ubetydelig.

HUD-1 skjema

Minst en dag før stenging vil du motta et HUD-1-skjema eller den endelige uttalelsen om lånevilkår og stengekostnader. Sammenlign det med god tro estimatet du signerte tidligere. De to dokumentene skal være veldig like. Se etter unødvendige, uventede eller overdrevne avgifter så vel som direkte feil.

Lukk Escrow

Lukkingsprosessen varierer noe etter tilstand, men du må signere massevis av papirer; ta deg god tid og les nøye. Selgeren vil også ha papirer for å signere. Etter at alle papirene er signert, vil borgmannen utarbeide en ny gjerning som navngir deg som eiendommens eier og sende den til fylkeskriveren. Du vil sende inn en kassesjekk eller ordne en bankoverføring for å betale for nedbetalings- og stengekostnadene, og långiveren vil lede dine lånemidler til å fange seg slik at selgeren og eventuelt selgerens långiver kan betales.

Hvis du klarer det så langt, vil du endelig ta besittelse av hjemmet.

12 trinn for å avslutte en eiendom

Bunnlinjen

Agenten din vil føre tilsyn med hele prosessen, så ikke vær for bekymret hvis du ikke forstår hver eneste detalj. I enhver transaksjon der du legger så mye på linjen økonomisk, er det imidlertid en god ide å ha minst en grunnleggende ide om hva som skjer, slik at du ikke får utnyttet det. (For beslektet lesing, se "Forstå Escrow-prosessen og kravene")