Forståelse av utlånskrevd flomforsikring

"Bare noen få centimeter vann fra en flom kan forårsake titusenvis av dollar i skade, " ifølge National Flood Insurance Program. Dette faktum oppsummerer hvorfor pantelångivere noen ganger krever at låntakere skal få flomforsikring. Når eiendomsverdiene synker betraktelig, er huseiere som står overfor mulig avskedigelse ofte ivrige etter å unngå disse ekstrautgiftene og etterlater problemet med långiveren.

Eiendomsmeglere og pantelångivere forteller imidlertid ikke kundene om flomforsikringskrav før en eiendom allerede er i sperren. Huseiere er heller ikke klar over at mange områder som ikke umiddelbart ser ut til å ha stor risiko for flom, faktisk blir vurdert til høy risiko av Federal Emergency Management Agency (FEMA). Hvis du har funnet deg selv i denne situasjonen, eller du ikke ønsker å bli tatt av vakt, vil denne artikkelen hjelpe deg ved å avmystifisere utlånskrevd flomforsikring.

(Slik leser du et av de viktigste dokumentene du eier: Forstå forsikringsavtalen din .)

Hvorfor långivere krever flomforsikring

Forsikring av huseiere (også kalt fareforsikring) dekker ikke flom - bare et eget forsikringsprodukt kan beskytte mot flomskader. Flomforsikring er vanligvis valgfritt for pantsatte huseiere i det som normalt regnes som flomområder med lav risiko. Det kan til og med være valgfritt for pantsatte huseiere i flomområder med høy risiko, avhengig av panteproduktet. Imidlertid vil huseiere som tar opp et pantelån fra en utlåner som er føderalt regulert eller forsikret (for eksempel et FHA-pantelån) og kjøpe et hjem i en flomzone med høy risiko (også kjent som et spesielt flomfareområde), kjøpe flomforsikring. I de fleste tilfeller vil huseieren måtte betale for flomforsikring hvert år til pantelånet er nedbetalt.

Når noen tar opp et pantelån, fungerer hjemmet som sikkerhet hvis låntakeren slutter å foreta pantebetalinger. Når en eiendom er finansiert, har långiver ofte en større økonomisk eierandel i eiendommen enn den som låner. Hvis en av långiverens eiendeler er skadet av flomvann og låntaker forlater hjemmet og slutter å foreta pantebetalinger, blir långiveren fanget i en tapende stilling. For å eliminere denne risikoen krever mange långivere huseieren å kjøpe flomforsikring.

(Noen ting bør ikke overlates til tilfeldighetene. Finn ut hvor du trenger dekning. Sjekk ut 5 forsikringspolitikker som alle burde ha .)

Reparere flomskadede hjem

Det er ikke sannsynlig at huseieren vil gå vekk fra et skadet hjem når det kan repareres til en minimal kostnad. Flomforsikring vil gi penger til å reparere eller til og med gjenoppbygge et hjem hvis det er skadet eller ødelagt av flom. Huseieren vil beholde hjemmet og fortsette å gjøre pantebetalinger. Hvis huseieren må inngi et krav, vil vedkommende bare være ansvarlig for å betale egenandelen. Hvis huseieren ikke kan betale egenandelen, som kan være så høy som $ 5000, er det fortsatt en viss risiko for at huseieren kan gå bort. Siden flomforsikring maksimalt utgjør $ 250 000, som vi vil diskutere senere, kan eieren også bli fristet til å gå bort fra en eiendom som vil koste betydelig mer å reparere eller gjenoppbygge.

Hvordan flomforsikring fungerer?

Flomforsikring fungerer akkurat som andre forsikringsprodukter. Den forsikrede - huseieren - betaler en årlig premie basert på eiendommens flomrisiko og egenandelen han eller hun velger. Hvis eiendommen er skadet eller ødelagt av flom, får huseieren kontanter for det beløpet som kreves for å reparere skaden, opp til policygrensen.

Huseieren må sikre seg flomforsikring før han stenger på en eiendom og fornye den hvert år for å dekke hovedstolen på lånet. Långiveren vil vanligvis samle inn flomforsikringsutbetalinger sammen med den månedlige pantebetalingen, holde midlene på en sperrekonto og betale hele premien til forsikringsselskapet en gang i året (tilsvarende hvordan eiendomsskatt og fareforsikring håndteres). Så snart huseieren har sikret seg den opprinnelige politikken, kan det ikke være behov for ytterligere tiltak bortsett fra å foreta månedlige pantebetalinger. Separat dekning på opptil $ 100 000 for personlige eiendeler er også tilgjengelig.

Må du kjøpe det?

Du kan finne ut om flomrisikoen for eiendommer på FloodSmart.gov. Hvis nettstedet sier at eiendommen er i et høyrisikoområde, vil det sannsynligvis være nødvendig med flomforsikring. Den endelige avgjørelsen avhenger av flomforsikringsrentekart og en offisiell faresonefastsetting. Du kan se kartene selv på FEMA.gov. Du bør også spørre långiveren om kravene til flomforsikring.

I noen nabolag eller til og med hele byer kan det være vanskelig å finne et hjem som ikke er i et flomområde med høy risiko. I andre regioner kan du unngå behovet for å forsikre flomforsikring.

(Bruk disse enkle ideene for å spare penger og få bedre dekning for huset ditt. For å lære mer, se Forsikringstips for huseiere .)

Hvordan få dekning

The National Flood Insurance Program (NFIP), administrert av FEMA, tilbyr flomforsikring til huseiere i lokalsamfunn som deltar i programmet. Programmet krever at deltakende samfunn skal "vedta og håndheve ordinanser som oppfyller eller overgår FEMA-krav for å redusere risikoen for flom." Dette programmet tilbyr også en liten rabatt på flomforsikring basert på trinnene samfunnene tar for å dempe flomrisikoen.

De faktiske forsikringene utstedes av private forsikringsselskaper, ikke av FEMA. Du kan finne et deltagende forsikringsselskap på FEMAs nettsted. Bedre ennå, be venner, familie og kolleger i byen din om anbefalinger.

Kostnaden for flomforsikring

Kostnadene for å forsikre en eiendom mot flomskader bestemmes av risikofaglige faktorer som bygningsåret, antall etasjer, nivået av flomrisiko og mengden dekning som långiveren krever. Dette beløpet bør være basert på kostnadene du skal bygge om, som kan fås fra huseiers forsikringsselskap.

Prisen for å forsikre en eiendom med en spesiell egenandel og et bestemt dekningsbeløp vil være den samme uansett hvem du valgte som forsikringsselskap, fordi flomforsikringspremier er myndighetsregulerte. Du har imidlertid en viss kontroll over kostnadene for policyen din fordi du kan velge egenandelbeløpet.

For å finne ut hvor mye flomforsikring vil koste for boligen din spesifikt, fyll ut flomrisikoprofilen på FEMAs nettsted og kontakt en av de deltagende forsikringsagenter som er oppført. Nettstedet gir bare et omtrentlig utvalg av mulige dekningskostnader. En forsikringsagent kan gi deg et nøyaktig tilbud. Du kan fremdeles få et pristilbud selv om du bare ser på eiendommen og ikke har den under kontrakt. Vanligvis forventer å betale minst noen hundre dollar for flomforsikring.

Det maksimale forsikringsbeløpet som loven tillater er $ 250 000 for strukturen. Innholdsdekningen er valgfri - det kreves ikke av långiveren - men det koster ekstra (og er begrenset til $ 100 000).

I følge FEMA regnes følgende elementer som en del av bygningens struktur:

• Den forsikrede bygningen og dens fundament
• De elektriske og avløpssystemene
• Sentralt klimaanlegg, ovner og varmtvannsbereder
• Kjøleskap, komfyr og innebygde apparater som oppvaskmaskiner
• Permanent installert tepper over et uferdig gulv
• Permanent installert panel, veggplate, bokhyller og skap
• Persienner
• Frittliggende garasjer opp til 10% av dekning av bygningseiendom (andre frittliggende bygninger enn garasjer krever en egen bygningseiendomspolicy)
• Fjerning av avfall

Hva som ikke dekkes

Som spesifisert av FEMA, dekkes ikke mange viktige og dyre ting av flomforsikring. Du må kjøpe ekstra personlig eiendomsdekning hvis du er bekymret for kostnadene ved å erstatte følgende elementer:

• Personlige eiendeler som klær, møbler og elektronisk utstyr
• gardiner
• Bærbare og vindus klimaanlegg
• Bærbare mikrobølgeovner og bærbare oppvaskmaskiner
• Tepper som ikke er inkludert i bygningsdekningen (se over)
• Klesvask og tørketrommel
• Matfrysere og maten i dem
• Visse verdifulle gjenstander som originale kunstverk og pelsverk (opptil 2500 dollar)

I tillegg vil verken bygnings- eller personlige flomforsikringer dekke følgende:

• Skader forårsaket av fuktighet, mugg eller mugg som kunne vært unngått av huseieren
• Valuta, edle metaller og verdifulle papirer som aksjesertifikater
• Eiendom og eiendeler utenfor en bygning som trær, planter, brønner, septikanlegg, turer, dekk, uteplasser, gjerder, sjøvegger, boblebad og svømmebassenger
• Leveutgifter som midlertidig bolig
• Økonomiske tap forårsaket av forretningsavbrudd eller tap av bruk av forsikret eiendom
• De fleste selvkjørende biler som biler, inkludert deler

Andre mangler og advarsler

Flomforsikring er dyrt, og som andre vanlige forsikringsformer kan huseierskap være rimeligere eller til og med uoverkommelig for noen mennesker. Beregn om du vil ha råd til flomforsikring så lenge du må ha den før du forplikter deg til en eiendom. Hvis din flomforsikring koster $ 1000 i året og det tar 30 år å betale pantelånet ditt, er det ytterligere $ 30.000 langsiktige kostnader å eie det hjemmet.

Utskifting kontra maksimal dekning

Noen flomforsikringsselskaper vil prøve å få deg til å kjøpe forsikring for maksimalt $ 250 000, selv om utlåner ikke krever så mye dekning. Hvis hovedbeløpet på et lån bare er $ 200 000, er den ekstra dekningen ikke nødvendig. Se på erstatningsverdien for huset ditt som bestemt av huseiernes forsikringsselskap. Dette er fullt beløpet du trenger å kjøpe forsikring for. Forsikringen trenger bare å dekke verdien av den fysiske strukturen, ikke landet.

Refinansiering og flomforsikring

Hvis du tenker på å refinansiere, og du ikke er pålagt å ha flomforsikring under ditt eksisterende pantelån, kan du se om flombetegnelsen din har endret seg. Du kan nå befinne deg i en flomzone med høy risiko selv om du ikke var før. Det kan ikke være verdt det å refinansiere når du legger til de nye kostnadene for flomforsikring.

Til slutt kan det hende at den maksimalt tillatte dekningen på $ 250 000 ikke er tilstrekkelig til å gjenoppbygge noen eiendommer. Hvis huseiernes forsikringsselskap sier at det vil koste mer enn $ 250 000 å gjenoppbygge eiendommen din i tilfelle et totaltap, må du være klar over risikoen du fremdeles er utsatt for selv med flomforsikringsdekning.

Unngå utlånskrevd flomforsikring

Det er flere alternativer for å unngå utlånskrevd flomforsikring, selv om de ikke er ideelle for alle, spesielt de som bor i høyrisikoområder.

Undersøkelser

Undersøk før du kjøper - finn eiendommer som ikke ligger i flomutsatte soner.

undersøkelse

Gjør en undersøkelse (for rundt $ 1500) for å se om din spesifikke eiendom er forhøyet nok til å ikke være i flomområdet, selv om samfunnet ditt generelt er det. Du kan være i stand til å få dispensasjon hvis du kan bevise at eiendommen din ikke har høy risiko.

Organisere

Organiser samfunnet ditt og samarbeid med lokale myndigheter for å gjøre ting for å dempe flomrisikoen til det punktet der området ikke lenger er i et høyrisikosområde.

Bunnlinjen

Å måtte kjøpe flomforsikring skal ikke være en stygg overraskelse når du kjøper eller refinansierer et hus. Å utdanne deg selv nå kan hjelpe deg å forstå når långivere krever flomforsikring, hvordan du kan redusere kostnadene, eller i noen tilfeller, selv hvordan du kan unngå det helt.

(Oppdag alt nye huseiere trenger å vite før de skriver under på den stiplede linjen. Se Begynnerveiledningen for huseiere forsikring .)