Bruk eiendom for å sette av skatteregninger

Investering i eiendommer er fortsatt en av de beste måtene å bygge formue på og kutte skatt. Fordelene inkluderer muligheten til å gjenvinne kostnadene ved inntektsproduserende eiendom gjennom avskrivninger, bruke 1031 børser for å utsette gevinsten fra eiendomsinvesteringer og låne mot egenkapital for å gjøre ytterligere investeringer eller til andre formål. I tillegg kan huseiere dra fordel av fritaket for personlig bolig, som beskytter fortjenesten ved salg av en personlig bolig fra kapitalgevinstskatt, samt fradrag for pantelenter. Les videre for å finne ut om en eller en kombinasjon av disse strategiene passer for deg. (For bakgrunnsinformasjon, les Investering i eiendom .)

avskrivninger

Du kan gjenopprette kostnadene ved inntektsproduserende leiebolig gjennom årlige skattefradrag kalt avskrivning. Internal Revenue Code definerer avskrivningsfradraget som et rimelig godtgjørelse for utmattelse eller slitasje, inkludert et rimelig godtgjørelse for foreldelse.

Eiendomsinvestorer bruker vanligvis en avskrivningsmetode kalt det modifiserte akselererte kostnadsgjenvinningssystemet (MACRS), der boligutleieeiendommer og strukturelle forbedringer avskrives over 27, 5 år, mens apparater og annet inventar avskrives over 15 år. Avskrivningskostnader resulterer ofte i et netto tap på investeringseiendom, selv om eiendommen faktisk gir en positiv kontantstrøm. Dette tapet, så vel som utgifter, for eksempel verktøy og forsikring, rapporteres på plan E, føderal inntektsskattform 1040, og trekkes fra den ordinære inntekten.

1031 Børs

1031-børsen, oppkalt etter avsnitt 1031 i den interne inntektsregelen, lar investorer utsette skatter ved å selge en investeringseiendom og bruke egenkapitalen til å kjøpe en annen eiendom eller eiendommer med lik eller større verdi. Denne utvekslingen må skje innen et spesifikt tidsrom. Selv om en 1031-sentral stort sett kan omfatte ulike typer eiendommer, er det store flertallet av transaksjoner knyttet til eiendommer. (Hvis du vil lese mer om denne typen utveksling, kan du lese smarte eiendomstransaksjoner .)

Eiendomsforskrift
For å fullføre en 1031 utveksling må eiendommene oppfylle følgende kriterier:

• Den samlede verdien av erstatningsegenskapene må være lik eller større enn verdien for de frafalte egenskapene.
• Egenskapene som er inkludert i transaksjonen, må være av samme art, noe som betyr at eiendom ikke kan byttes til noen annen type formue, for eksempel en eiendomsinvesteringsforening (REIT). (Les Grunnleggende om REIT-beskatning for mer informasjon om REIT. )
• De utvekslede eiendommene må holdes for "produktive formål i virksomhet eller handel" (en investering).

Kontanter eller eiendommer mottatt gjennom transaksjonen som ikke regnes som lignende eiendom, anses som boot og er underlagt skatt. Cash boot inkluderer ikke bare kontanter, men også fysisk eiendom, for eksempel inventar. Kredittstøtte refererer til eventuell gjeldsreduksjon som oppnås gjennom transaksjonen. Dermed må gjeldsbeløpet som er påtatt med erstatningseiendommen være lik eller større enn verdien av gjelden som ble trukket tilbake når den frafalte eiendommen selges. (Les mer om Trade Properties for Keep the Taxman at Bay for mer informasjon om børser av samme art.)

Investorforskriften
Investoren må bruke en kvalifisert formidler. En kvalifisert formidler er en agent som letter 1031 utvekslingsprosessen, i stor grad ved å holde nettoproveny fra den frafalte eiendommen før de investeres på nytt i erstatningseiendommen. Bare en kvalifisert formidler kan ha disse midlene under utvekslingen. Federation of Exchange Accomodants beskriver rollen som den kvalifiserte formidleren spiller i 1031 utvekslingsprosessen.

Investoren er underlagt to frister:

• 45 dager etter salget av den frafalte eiendommen må han levere en skriftlig liste over kvalifisert erstatningsegenskap til en kvalifisert part i børsen, vanligvis formidleren. Det er også flere regler som begrenser antall egenskaper som kan identifiseres.
• I tillegg må han kjøpe den samlede verdien av kvalifiserte erstatningsaktiver innen 180 dager etter å ha solgt den frafalte eiendelen eller 180 dager etter forfallsdato for selvangivelsen for det året, avhengig av hva som skjer først.

1031 Exchange, trinn for trinn
I en typisk transaksjon bestemmer en investor seg for å selge en investeringseiendom og investere inntektene fra gevinsten i en annen eiendom.

1. For å oppnå dette på en skatteeffektiv måte inngår investoren en 1031 bytteavtale med en kvalifisert formidler og legger den opprinnelige eiendommen ut for salg. Samtidig begynner investoren å søke etter erstatningsegenskaper.
2. Den dagen investoren selger den opprinnelige eiendommen (den frafalte eiendommen), blir nettoprovenyet etter å ha betalt alle utgifter sendt til en spesiell konto satt opp av den kvalifiserte formidleren.
3. Investoren går deretter inn i identifiseringsperioden og har nøyaktig 45 dager på å produsere en liste over kvalifiserte erstatningsegenskaper og 180 dager på å stenge erstatningseiendommen i løpet av utvekslingsperioden.
4. Ved å bruke hele inntektene fra salget av den frafalte eiendommen, lukker investoren den nye investeringseiendommen eller eiendommene.
5. Den kvalifiserte formidleren kobler disse midlene til tittelfirmaet, den spesielle kontoen blir lukket og transaksjonen er fullført.

Låne mot egenkapital

Investorer som har bygget opp betydelig egenkapital i enten deres personlige hjem eller investeringseiendom, kan ganske enkelt velge å refinansiere eiendommene sine og trekke ut egenkapital for å gjøre ytterligere investeringer, forbedre boligen eller til andre formål. Forskrift varierer fra stat til stat.

I et typisk scenario vil en utlåner låne 80% av det samlede lånet til verdi eller 50% av virkelig markedsverdi på eiendommen, avhengig av hva som er mindre. For eksempel, på en $ 240 000 eiendom med et $ 100 000 lån, er det mest en låntaker kan trekke ut $ 92 000 ($ 240 000 x 80% - $ 100 000).

Evnen til å låne vil også avhenge av låntakers kredittpoeng, deres gjeldende egenkapitalandel og gjeld til inntekt. Selv om denne strategien er litt risikofylt, kan de for de som er i stand til å håndtere tilleggsgjelden, bidra til å bygge formue uten å måtte inngå en 1031-børs eller selge en eiendom. (For å lære mer om egenkapitallån, kan du lese Hjem-egenkapital lånet: Hva det er og hvordan det fungerer .)

Utsettelse av skatter ved salg av et hjem

Gevinst ved salg av skattyterens primære personlige bolig er ekskludert fra kapitalgevinstbeskatning opp til $ 500 000 for ektepar og $ 250 000 for enslige personer hvis skattyteren har bodd i hjemmet i to av de siste fem årene. Skulle gevinsten ved salg av en skattyter primærbolig være større enn disse unntakene, kan skattyter også investere den delen gjennom en 1031 børs.

Investorer som bor i områder der hjemmets verdier setter pris på, kan bruke en strategi for å handle opp for å både bygge sin personlige formue og minimere skatten på samme tid. (Hvis du vil lære mer om skattemessige implikasjoner ved å selge hjemmet ditt, kan du lese Vil hjemstedet ditt gi deg skattestøt ? )

Pantfradrag i pantelån

Huseiere kan trekke fra den delen av pantelånet som kan henføres til rentebetalinger på selvangivelsen. Disse utbetalingene er høyere i løpet av de første årene av pantelånet og avtar gradvis etter hvert som pantelånet er betalt av. (Les mer i pantelånet på pantelån .)

Bunnlinjen

Det er mange alternativer tilgjengelig for eiendomseieren som ønsker å selge samtidig som skatteplikten minimeres.

• En 1031-børs gjør at avkastningen fra et salg kan reinvesteres til lignende eiendom.
• Et egenkapitallån tapper direkte på verdien av eiendommen og kan brukes til en rekke formål.
• Salg av hovedbolig er kvalifisert for spesiell skattebehandling.
• Pantelenter kan trekkes ved skattetid.

Din personlige situasjon vil diktere hvilke av disse alternativene som er riktig for deg, men noen av dem vil hjelpe deg å få mest mulig ut av eiendomsinvesteringene dine.

For relatert lesing, se En skatteprimer for huseiere .