Forståelse av lånekostnader

Å få et pantelån er ikke gratis. Før du får husnøklene, vil du gå til lukkebordet for å signere lånedokumenter og papirer som overfører huseier fra selgeren til deg. Gjennom ditt boligkjøp har tredjepart, så vel som utlåner, utført tjenester. Lukkingskostnader er gebyrer disse fagfolkene krever for disse tjenestene for å fullføre eiendomstransaksjonen og boliglånet ditt.

Hvor mye koster det å stenge kostnader?

Lukkekostnader varierer vanligvis fra 2% til 5% av boligens kjøpesum. Så hvis du kjøper et hus på $ 200 000, kan lukkekostnadene variere fra $ 4, 000 til $ 10 000. Lukkeavgift varierer avhengig av staten, lånetype og pantelån, så det er viktig å være nøye med disse avgiftene.

Hjemmekjøpere i USA betaler i gjennomsnitt 4 876 dollar for stengingskostnader, ifølge en ny undersøkelse fra ClosingCorp, et datafirma for stengekostnad for eiendommer. Undersøkelsen fant de høyeste gjennomsnittlige stengekostnadene i deler av Nordøst, inkludert District of Columbia ($ 12.573), New York ($ 9341), Delaware ($ 8.663), Maryland ($ 7111) og Vermont ($ 6 839). Statene med de laveste gjennomsnittlige stengekostnadene inkluderte Missouri ($ 2.905), Indiana ($ 2.934), South Dakota ($ 2.996), Iowa ($ 3.138) og North Carolina ($ 3.206).

En utlåner er lovpålagt å gi deg et lånestimat innen tre virkedager etter at du har mottatt pantesøknaden din. Dette nøkkeldokumentet skisserer estimerte lukkekostnader og andre lånedetaljer. Selv om disse tallene kan svinge med stengedag, bør det ikke være noen store overraskelser. Tre virkedager før du avslutter, må en utlåner gi deg et avsluttende avsløringsskjema. Du vil se en kolonne som viser de opprinnelige estimerte lukkekostnadene og de endelige stengekostnadene, sammen med en annen kolonne som indikerer forskjellen hvis kostnadene steg. Hvis du ser nye gebyrer som ikke var på det opprinnelige låneanslaget eller legger merke til at lukkekostnadene dine er betydelig høyere, må du umiddelbart søke avklaring med utlåner og / eller eiendomsmegler.

Hvorfor er stengingskostnader nødvendige?

Du betaler allerede en forskuddsbetaling, for ikke å nevne et stort pengeinnskudd for å vise god tro og betydelig pantebetaling i overskuelig fremtid. Hvorfor må du også betale lukkekostnader?

Eiendomstransaksjon er en litt kompleks prosess med mange involverte aktører og mange bevegelige deler. Noen stater (og noen låneprodukter) krever visse inspeksjoner utover den grunnleggende inspeksjonen du betaler direkte til en hjemmeinspektør etter eget valg. Så er det eiendoms- og omsetningsavgift, samt forsikringsdekning og diverse tilleggsavgifter, adressert nedenfor.

Typer avgifter med avsluttende kostnader

Alle lukkekostnadene blir spesifisert på ditt lånestimat og avsluttende avsløring. Her er standardavgiftene du kan forvente å se:

Påmeldingsavgift

• En avgift som utlåner tar for å behandle pantesøknaden din. Be utlåner om detaljer før du søker om pantelån.

Advokatgebyr

• Et gebyr belastet av en eiendomsadvokat for å utarbeide og gjennomgå boligkjøpsavtaler og kontrakter. Ikke alle stater krever en advokat for å håndtere en eiendomstransaksjon.

Avslutningsgebyr

• Også kjent som en "escrow fee", dette betales til parten som håndterer avslutningen: tittelselskapet, escrow company eller en advokat, avhengig av statens lovgivning.

Leveringsavgift

• Hvis du signerer papirdokumenter, hjelper dette gebyret med å fremskynde transporten. Hvis stengingen skjer digitalt, betaler du kanskje ikke dette gebyret.

Avgift for kredittrapport

• En kostnad ($ 15 til $ 30) fra en utlåner for å hente kredittrapportene dine fra de tre viktigste rapporteringsbyråene. Noen långivere vil ikke kreve dette gebyret fordi de får rabatt fra rapporteringsbyråene.

Escrow Deposit

• Noen långivere krever at du setter inn to måneders eiendomsskatt og pantesikringsutbetalinger ved stenging.

FHA Mortgage Insurance Premium

• FHA-lån krever en forhåndsbetalt pantforsikringspremie (UPMIP) på 1, 75% av basalånets beløp som skal betales ved avslutning (eller det kan rulles inn i pantelånet). Det er også en årlig MIP-betaling betalt månedlig som kan variere fra 0, 45% til 0, 85%, avhengig av lånets løpetid og grunnbeløp.

Avgift for bestemmelse og overvåking av flom

• En avgift som belastes en sertifisert flominspektør for å avgjøre om eiendommen ligger i en flomsone, noe som krever flomforsikring (atskilt fra huseiers forsikringspolicy). En del av avgiften inkluderer løpende observasjon for å overvåke endringer i eiendommens flomstatus.

Huseierforenings overføringsgebyr

• Hvis du kjøper et sameie, rekkehus eller eiendom i en planlagt utbygging, må du bli med i det samfunnets huseiereforening. Dette er overføringsgebyret som dekker kostnadene ved å bytte eierskap, for eksempel dokumenter. Enten selger eller kjøper betaler gebyret kan være eller ikke være i kontrakten; bør du sjekke på forhånd. Selgeren skal fremlegge dokumentasjon som viser HOA-kontingentbeløp og en kopi av HOAs regnskap, kunngjøringer og referater. Be om å se disse dokumentene, så vel som vedtekter, pakter, betingelser og begrensninger (eller CC & Rs) og regler for HOA før du kjøper eiendommen for å sikre at den er i god økonomisk stilling og det er et sted du ønsker å bo.

Huseierforsikring

• En utlåner krever vanligvis forskuddsbetaling av det første års forsikringspremie ved stenging.

Utlåners tittelforsikring

• En forhåndsgodt engangsavgift betalt til tittelfirmaet som beskytter en utlåner hvis det oppstår en eierstrid eller lien som den ikke fant i tittelsøket.

Blybasert malinginspeksjon

• Et gebyr betalt til en sertifisert inspektør for å avgjøre om eiendommen har farlig blybasert maling.

Poeng

• Poeng (eller "rabattpoeng") refererer til en valgfri forhåndsbetaling til utlåner for å redusere renten på lånet ditt og derved redusere den månedlige betalingen. Ett poeng tilsvarer 1% av lånebeløpet. I et miljø med lav hastighet sparer dette kanskje ikke mye for deg.

Eiers tittelforsikring

• Denne policyen beskytter deg i tilfelle noen utfordrer ditt eierskap til hjemmet. Det er vanligvis valgfritt, men sterkt anbefalt av juridiske eksperter.

Opprinnelsesgebyr

• Denne avgiften dekker utlåners administrasjonskostnader for å behandle gebyret ditt og er vanligvis 1% av lånebeløpet. Noen långivere krever ikke opprinnelsesgebyr, men krever vanligvis en høyere rente for å dekke kostnadene.

Skadedyrinspeksjon

• Et gebyr som dekker kostnadene ved en profesjonell skadedyrinspeksjon for termitter, tørråte eller annen skadedyrrelatert skade. Noen stater og noen statlige forsikrede lån krever inspeksjon.

Forhåndsbetalte daglige renteavgifter

• En betaling for å dekke eventuelle renter på pantelånet ditt som påløper fra stengingsdatoen til datoen for den første pantebetalingen.

Privat boliglånsforsikring (PMI)

• Hvis forskuddsbetalingen er mindre enn 20%, kan långiveren kreve PMI. Det kan hende du må utføre PMI-betalingen for den første måneden ved stenging.

Eiendomsvurderingsgebyr

• Et påkrevd gebyr betalt til et profesjonelt bedømmelsesfirma for å vurdere hjemmets virkelige markedsverdi som brukes til å bestemme lånet til verdi (LTV).

Eiendomsskatt

• Ved stenging kan du forvente å betale eiendomsskatt som forfaller innen 60 dager etter kjøpet av hjemmet.

Rate Lock Fee

• En avgift som utlåner tar for å garantere deg en viss rente i en begrenset periode, vanligvis fra det tidspunktet du mottar forhåndsgodkjenning til stenging.
  Har du en god pantesats? Lås det inn! gir deg detaljene.

Innspillingsavgift

• Et gebyr belastet av ditt lokale innspillingskontor, vanligvis by eller fylke, for innspillingen av offentlige landskiver.

Undersøkelsesgebyr

• Et gebyr belastet av et oppmålingsfirma for å sjekke eiendomslinjer og delte gjerder for å bekrefte eiendommens grenser.

Avgift for skatteovervåking og skattestatus

• Et tredjepartsgebyr for å holde oversikt over innbetalinger til eiendomsskatt og for å varsle långiveren om problemer med eiendomsskattbetalingen, for eksempel for sen eller mislykket betaling.

Tittel Søkeavgift

• En avgift som er pålagt av tittelfirmaet for å analysere offentlige eiendomsregister for eventuelle avvik i eierskapet. Tittelfirmaet søker etter skjøteposter og sikrer at det ikke eksisterer noen utestående eierskiltvister eller panterett på eiendommen.

Overføringsavgift

• En skatt pålagt for å overføre tittelen fra selgeren til kjøperen.

Underwriting Fee

• En avgift som utlåner tar for å tegne lånet ditt. Underwriting er forskningsprosessen for å bekrefte finansiell informasjon, inntekt, sysselsetting og kreditt for endelig lånegodkjenning.

VA-finansieringsgebyr

• Hvis du er en VA-låntaker, hjelper dette gebyret, som belastes som en prosentandel av lånebeløpet, å utligne låneprogrammets kostnader til amerikanske skattebetalere. Størrelsen på finansieringsavgiften avhenger av din militære tjenesteklassifisering og lånebeløp; gebyret kan betales ved stenging eller rulles inn i pantelånet ditt. Noen militære medlemmer er fritatt for å betale gebyret.

Nok en stor avgift: eiendomsprovisjoner. Kjøperne betaler imidlertid ikke denne avgiften; selgere gjør. Vanligvis er provisjonsgebyret 5% til 6% av boligens kjøpesum, og det er jevnt fordelt mellom selgerens agent og kjøpers agent.

Slik reduserer du lukkekostnadene

Det kan føles som om du ikke har råd til alle disse avgiftene på toppen av forskuddsbetaling, flytteutgifter og reparasjoner av ditt nye hjem. Det er imidlertid måter å forhandle om disse avgiftene.

1. Shoppe rundt. Dette gjelder långivere og tredjeparts tjenester, for eksempel huseiers forsikringer og tittelfirmaer. Mange boligkjøpere skjønner ikke at de kan spare betydelige penger på å lukke kostnader hvis de sammenligner gebyrer fra utlåner til utlåner. Du trenger heller ikke bruke tittelselskapet, skadedyrinspektøren eller huseiers forsikringsagent som utlåner antyder. Gjør litt lekser, så kan du spare noen alvorlige kontanter på avgiftene.
2. Planlegg stenging på slutten av måneden. En lukkedato nær eller på slutten av måneden hjelper deg med å redusere forhåndsbetalte daglige rentekostnader. En utlåner kan kjøre dette scenariet for deg å finne ut hvor mye du kan spare.
3. Appell til selgeren om hjelp. Du kan være i stand til å få en selger til enten å senke kjøpesummen eller til å dekke en del (eller alt - hvis du virkelig er heldig) av lukkekostnadene dine. Dette er mer sannsynlig hvis selgeren er motivert og hjemmet har vært på markedet i lang tid med få tilbud. I mange varme boligmarkeder er forholdene imidlertid gunstig for selgere, slik at du kan få et tilbakeslag eller et "nei" hvis du ber om en selgers hjelp. Det skader ikke å spørre.
4. Sammenlign lånestimat og avsluttende avsløringsskjemaer. Når du får det første låneanslaget, kan du se gjennom det med en fin tannkam. Hvis du er usikker på hva et gebyr innebærer eller hvorfor det blir belastet, kan du be långiveren avklare. En utlåner som ikke kan forklare et gebyr eller skyver tilbake når du blir spurt, bør være et rødt flagg. På samme måte, hvis du merker nye gebyrer eller ser merkbare økninger i visse stengeavgifter, ber du långiveren om å lede deg gjennom detaljene. Det er ikke uvanlig at lukkekostnadene svinger fra forhåndsgodkjenning til lukking, men store hopp eller overraskende tillegg kan påvirke evnen din til å lukke.
5. Forhandle om lånespesifikke gebyrer. Hvis du mistenker at en utlåner legger til unødvendige gebyrer, kjent som "søppelgebyrer, " på lånet ditt, snakk. Be långiveren fjerne eller redusere avgiftene hvis du merker duplisering. Sammenligningsshopping kan være din allierte når det gjelder å redusere stengekostnader, samt finne konkurransedyktige vilkår og priser. Vær spesielt på vakt for overdreven behandlings- og dokumentasjonsavgift på følgende områder:
   1. Påmeldingsavgift
   2. forsikringsgebyr
   3. rate låseavgift
   4. lånebehandlingsgebyr
   5. meglerrabatt
6. Rull lukkekostnader til pantelånet ditt (som en siste utvei). I noen tilfeller vil långivere tilby å betale lukkekostnadene eller rulle dem til lånet ditt. Men du er ikke av kroken; långivere har en tendens til å kreve høyere renter for å betale seg selv for å absorbere stengeavgiftene, noe som betyr at du til slutt ender med å betale renter på lånet ditt - og på stengekostnadene.

Bunnlinjen

Lukkingskostnader er uunngåelig når du kjøper et hjem. Hvis du tar proaktive skritt for å shoppe rundt og analysere lånestimatet ditt med avsluttende avsløring, kan du spare store penger på disse avgiftene. Når du begynner å spare opp for en forskuddsbetaling, kan du sette av nok penger til å lukke kostnader også. Husk at noen områder av landet har høyere stengingskostnader enn andre. Vær fremfor alt din egen beste talsmann. Når du handler rundt, kan du be långivere beskrive gebyrene de tar ut og prøve å forhandle dem ned når det er mulig.

(Se også: Ultimate Mortgage Guide, Hvordan får jeg forhåndsgodkjent pantelån ?, Hvordan velge det beste pantelånet? 11 feil førstegangs huskjøpere bør unngå, hvor mye penger trenger jeg å sette ned ?, Hva er pantelån? Forsikring og hva er alternativene mine? Hvordan få den beste pantelånsrenten, og hva er hovedtyper av pantelångivere? )