Forstå pantelånsbetalingsstrukturen

Et pantelån er et langsiktig lån designet for å hjelpe deg med å kjøpe et hus. I tillegg til å betale tilbake hovedstolen, må du også foreta rentebetalinger til långiveren. Hjemmet og landet rundt det fungerer som sikkerhet. Men hvis du ønsker å eie et hjem, må du vite mer enn disse generalitetene.

Viktige takeaways

• Pantebetalinger består av hovedstol- og rentebetalinger.
• Hvis du foretar en forskuddsbetaling på under 20%, blir du pålagt å tegne privat boliglånsforsikring, noe som øker den månedlige betalingen.
• Noen betalinger inkluderer også eiendomsskatt eller eiendomsskatt.
• En låner betaler mer renter i den tidlige delen av pantelånet, mens den siste delen av lånet favoriserer hovedstolen.

Historie

Omtrent alle som kjøper et hus har pantelån. Boliglånsrenter blir ofte nevnt på kveldens nyheter, og spekulasjoner om hvilke retningsrenter som vil bevege seg har blitt en standard del av finanskulturen.

Det moderne pantelånet ble til i 1934 da regjeringen - for å hjelpe landet med å overvinne den store depresjonen - opprettet et panteprogram som minimerte den nødvendige forskuddsbetalingen på et hjem, noe som økte mengden potensielle huseiere kunne låne. Før det var det nødvendig med 50% forskuddsbetaling. I dag er det ønskelig med 20% forskuddsbetaling, hovedsakelig fordi hvis utbetalingen er mindre enn 20%, er du pålagt å tegne privat pantforsikring (PMI), noe som gjør månedlige utbetalinger høyere.

Ønskelig er imidlertid ikke nødvendigvis oppnåelig. Det er tilgjengelige panteprogrammer som tillater betydelig lavere nedbetalinger, men hvis du klarer det 20%, bør du absolutt gjøre det.

Forstå pantelønnsstrukturen

Pantebetalinger

De viktigste faktorene som bestemmer månedlige pantebetalinger er lånets størrelse og løpetid. Størrelse er mengden penger du låner, og begrepet er hvor lang tid du må betale tilbake. Generelt, jo lengre løpetid, jo lavere blir den månedlige betalingen. Derfor er 30-årige pantelån det mest populære. Når du vet størrelsen på lånet du trenger til ditt nye hjem, er et pantekalkulator en enkel måte å sammenligne pantetyper og ulike långivere.

PITI: Lånekomponenter

Det er fire faktorer som spiller en rolle i beregningen av pantebetaling: hovedstol, renter, skatter og forsikring (PITI). Når vi ser på dem, bruker vi et pantelån på $ 100 000 som et eksempel.

Rektor

En del av hver pantebetaling er dedikert til tilbakebetaling av hovedstolen. Lån er strukturert slik at hovedstolen som tilbakeføres til låntakeren begynner å bli lav og øker med hver pantebetaling. Betalingen i de første årene brukes mer på renter enn hovedstol, mens utbetalingene i de siste årene reverserer det scenariet. For vårt 100.000.000 pantelån er hovedstolen $ 100.000.

Renter

Renter er utlåners belønning for å ta en risiko og låne penger. Renten på et pantelån har en direkte innvirkning på størrelsen på et pantebetaling: Høyere renter betyr høyere pantebetalinger.

Høyere renter reduserer generelt mengden penger du kan låne, og lavere renter øker den. Hvis renten på $ 100.000 pantelånet er 6%, ville den samlede hovedstol og renten månedlig betaling på et 30-årig pantelån være rundt $ 599, 55 - $ 500 renter + $ 99, 55 hovedstol. Det samme lånet med en rente på 9% resulterer i en månedlig betaling på $ 804.62.

skatter

Skatt på eiendom eller eiendom vurderes av offentlige etater og brukes til å finansiere offentlige tjenester som skoler, politistyrker og brannvesen. Skatter beregnes av regjeringen per år, men du kan betale disse skattene som en del av de månedlige utbetalingene. Skyldig beløp deles med det totale antall månedlige pantebetalinger i et gitt år. Långiveren samler inn betalingene og holder dem i sperretak til skatten må betales.

Forsikring

I likhet med eiendomsskatter, betales forsikringsbetalinger med hver pantebetaling og holdes i sperretak til regningen forfaller. Det er to typer forsikringsdekning som kan inkluderes i pantebetaling. Den ene er eiendomsforsikring, som beskytter hjemmet og innholdet mot brann, tyveri og andre katastrofer. Den andre er PMI, som er obligatorisk for folk som kjøper et hjem med en forskuddsbetaling på under 20% av kostnadene. Denne typen forsikring beskytter utlåner i tilfelle låntager ikke kan betale tilbake lånet. Fordi det minimerer standardrisikoen på lånet, gjør PMI det også mulig for långivere å selge lånet til investorer, som igjen kan ha en viss forsikring om at gjeldsinvesteringene deres vil bli tilbakebetalt. PMI-dekning kan droppes når låntakeren har minst 20% egenkapital i hjemmet.

Pantforsikring kan avbestilles når balansen når 78% av den opprinnelige verdien.

Mens hovedstol, renter, skatter og forsikringer utgjør det typiske pantelånet, velger noen mennesker pantelån som ikke inkluderer skatter eller forsikringer som en del av den månedlige betalingen. Med denne typen lån har du en lavere månedlig betaling, men du må betale skattene og forsikringen på egen hånd.

Amortiseringsplanen

Et pantes avskrivningsplan gir en detaljert titt på hvilken del av hver pantebetaling som er dedikert til hver komponent i PITI. Som nevnt tidligere, består de første års pantebetalinger hovedsakelig av rentebetalinger, mens senere utbetalinger hovedsakelig består av hovedstol.

I vårt eksempel på et $ 30.000, 30-årig pantelån, har amortiseringsplanen 360 betalinger. Den delvise timeplanen vist nedenfor viser hvordan balansen mellom hovedstol og rentebetalinger reverseres over tid, og beveger seg mot større anvendelse til hovedstolen.

Som diagrammet viser, er hver betaling 599, 55 dollar, men beløpet dedikert til hovedstol og renter endres. Ved begynnelsen av pantelånet ditt er renten som du får egenkapital i hjemmet mye tregere. Dette er grunnen til at det kan være bra å betale ekstra hovedbeløp hvis pantelånet tillater deg å gjøre det uten forskuddsbetaling. De reduserer hovedstolen din, som igjen reduserer forfalte renter på hver fremtidig betaling, og beveger deg mot ditt endelige mål: å betale ned pantelånet.

På den annen side er renten den delen som er skattefradrag i den grad loven tillater det - hvis du spesifiserer fradragene dine i stedet for å ta standardfradraget.

FHA-støttede pantelån, som gjør at personer med lav kredittscore kan bli huseiere, krever bare et minimum 3, 5% forskuddsbetaling.

Når pantebetalingen starter

Den første pantebetalingen forfaller en hel måned etter den siste dagen i måneden hvor boligkjøpet stengte. I motsetning til husleie, som forfaller den første dagen i måneden for den måneden, betales pantebetalingen etterskuddsvis, den første dagen i måneden, men for den forrige måneden.

Si at en stenging skjer 25. januar. Lukkekostnadene vil inkludere påløpte renter frem til slutten av januar. Den første fulle pantebetalingen, som er for februar måned, forfaller da 1. mars.

La oss som et eksempel anta at du tar et innledende pantelån på $ 240 000, ved et kjøp på $ 300 000 med 20% forskuddsbetaling. Din månedlige betaling utgjør $ 1.077.71 under et 30-årig fast rente med en rente på 3, 5%. Denne beregningen inkluderer bare hovedstol og renter, men inkluderer ikke eiendomsskatt og forsikring.

Din daglige interesse er $ 23, 01. Dette beregnes ved først å multiplisere lånet på $ 240 000 med 3, 5% rente og deretter dele med 365. Hvis pantelånet stenger 25. januar, skylder du $ 161, 10 for de syv dagene med påløpte renter resten av måneden. Den neste månedlige betalingen, som er den fullstendige månedlige betalingen på $ 1.077.71, forfaller 1. mars og dekker februarpantebetalingen.

Du bør ha all denne informasjonen på forhånd. I henhold til TILA-RESPA Integrated Disclosure-regelen må du få to skjemaer tre dager før den planlagte stengedagen - lånestimatet og avsluttende avsløringen. Mengden påløpte renter, sammen med andre lukkekostnader, er lagt ut i skjemaet for avsluttende avsløring. Du kan se lånebeløpet, renten, månedlige utbetalinger og andre kostnader, og sammenligne disse med det opprinnelige estimatet som ble gitt.

Bunnlinjen

Et pantelån er et viktig verktøy for å kjøpe et hus, slik at du kan bli huseier uten å foreta en stor forskuddsbetaling. Når du tar et pantelån, er det imidlertid viktig å forstå strukturen i utbetalingene dine, som ikke bare dekker hovedstolen (beløpet du lånte), men også renter, skatter og forsikringer. Den forteller deg hvor lang tid det vil ta deg å betale ned pantelånet ditt, og til slutt, hvor dyrt det vil være å finansiere boligkjøpet.