Feriehus eller inntektsproduserende investering?

Den amerikanske drømmen om å kjøpe et hjem har gjennomgått en god del endringer de siste 50 årene, og utvidet til andre eller ferieboliger. Men disse hyttene ved innsjøen, hyttene på fjellet og hyttene på stranden sitter ofte tomme 90% av året mens eierne deres er banktid for neste ferie - og legger regningen for pantelån og eiendomsskatt.

Det er selvfølgelig et alternativ til å la feriehuset samle støv når du ikke kan være der: Lei det til andre som ønsker å glede seg litt bort fra jobben. Selv om det kan være lukrativt å leie, må du ta hensyn til skattemessige konsekvenser.

Viktige takeaways

• Skattemyndighetene anser et annet hjem som en investeringseiendom hvis du bruker mindre enn to uker på å bo i den og prøver å leie den resten av tiden.
• Leietap kan bare avskrives mot inntekter fra andre husleier, et privat partnerskap du ikke driver eller et S-selskap.
• Hvor lang tid du har eid et feriehus, påvirker hvilke kapitalgevinstskatter du betaler.
• Hvis du eier et andre hjem med det formål å leie det, og du har en AGI under $ 150 000, begynner du å administrere det aktivt.

Gir et annet hjem

Å kjøpe og opprettholde en sekundær bolig er en enorm økonomisk beslutning. Et andre hjem har alle kostnadene ved ditt første hjem og ofte mer, men uten lett avskrivning fra skattemyndighetene.

Hvis du vurderer å kjøpe et andre hjem, er et av de første trinnene å avgjøre om du vil finansiere kjøpet med pantelån, eller om du vil betale kontant. For å hjelpe deg med å bestemme deg, bruk en pantekalkulator for å undersøke rentene fra långivere i området der ferien din ligger. Når du har samlet estimater for de totale kostnadene for månedlige pantebetalinger, kan du gå over økonomien for å se om det er mer fornuftig å ta ut et pantelån eller å betale kontanter.

Hvis du er interessert i å skaffe et feriehus, men ikke har kapital til et kjøp med kontanter, må du være oppmerksom på at skattemyndighetene har lukket smutthullet der du kan bruke et annet pantelån til å kjøpe en egen investeringseiendom mens du fortsatt trekker fra betalinger som personlig pantelente. Hvis du har tenkt å låne til et andre hjem, må du ta opp et annet pantelån som gir rom for fradragsberettiget rente.

7, 4 millioner

Antall hjem i USA, tilsvarende 5, 6% av den totale boligmassen, som kvalifiserer til det andre skattetrekket på boliglån, ifølge National Association of Home Builders og Census Bureau.

Skattemyndighetene på fritidshusinvesteringer

Hvis du eier et hjem og leier det i mindre enn 15 dager, trenger du ikke rapportere inntekten. Imidlertid anser skattemyndighetene et andre hjem som en investeringseiendom hvis du bruker mindre enn to uker i det og deretter prøver å leie det resten av tiden. Det er viktig å huske at etterspørselen etter din hytte i skogen bare kan komme på høye tider - i samme periode vil du sannsynligvis ønske å bruke eiendommen selv.

Andre hjem ser ut til å være et grått sted for skattemyndighetene. Alle leietap er "passive tap" eller "hobbytap." Disse kan bare avskrives mot inntekter fra andre passive aktiviteter som andre utleie, et privat partnerskap du ikke hjelper med å drive eller et S-selskap. Passive tap som du ikke kan bruke føres før du selger fritidsboligen. Når du selger eiendommen, kan du bruke tidligere tap for å oppveie eventuelle gevinster. Hvis du har ekstra passive tap-avskrivninger etter salget, kan du kreve dem mot vanlig inntekt.

Fra IRSs siste veiledning for skatteåret 2019, kan du trekke opptil 25 000 dollar i året, hvis:

• Den justerte bruttoinntekten er mindre enn $ 100 000
• Du deltar aktivt i forvaltningen av eiendommen

Denne skattepausen forsvinner til $ 150 000 justert bruttoinntekt (AGI), selv om de fleste som har råd til å kjøpe et andre hjem, vil ha en AGI langt over disse tallene. Hvis din AGI er mellom $ 100 000 og $ 150 000, kvalifiserer du for halvparten av fradraget. Aktiv deltakelse er den største utfordringen. Du kan bruke det årlige fradraget hvis du eller ektefellen din ønsker å bli en kvalifisert eiendomsmegler og aktivt forvalte eiendommen og poster passive tap. Vær advart, men det er ikke sannsynlig at skattemyndighetene vil tro at du har en heltidsjobb og måneskinn som eiendomssjef. Du trenger en detaljert journal om hvorfor, når, hvor og hva du gjør som eiendomsforvalter for å bevise saken din og ta fradraget.

De fleste som eier andre hjem, vil bli bedre tjent med å få dem klassifisert som en blandet eiendom til skatteformål og leie dem ut bare de skattefrie 14 nettene i et gitt år.

Selger et feriehus

Eiendommer i populære ferieområder pleier å se en høyere pris enn gjennomsnittet, så det kan være lurt å utbetale og selge på et tidspunkt. Hvor lang tid du har eid et feriehus, påvirker kapitalgevinstskatten. Hvis du selger før det har gått et år, vil du være underlagt den kortsiktige kursgevinsten. Hvis du selger etter et år, blir din føderale skatt beregnet til den langsiktige kursgevinsten.

Du kan imidlertid gjøre litt av en smule unna hvis du er villig til å flytte helt. Hvis du selger din primære bolig med skattefritt fradrag på $ 250 000 per person og flytter inn i fritidsboligen og erklærer det som din nye primære bolig, vil du kunne bruke fritaket $ 250 000 ($ 500 000 for par) igjen - forutsatt at du bor på det tidligere fritidsboligen i to år. Dessverre er denne strategien ofte bare praktisk for selvstendig næringsdrivende eller pensjonister. Det er også andre begrensninger i bruken av eksklusiv kapitalgevinst for fritidsboliger som er blitt omgjort til en primær bolig.

Nesten 60% av amerikanerne har en form for livsforsikring i henhold til de siste tallene for 2018.

Hvis du bestemmer deg for at du vil bli en utleier av andre hjem, og du har en AGI under $ 150 000, kan det beste handlingsforløpet ditt være å bli aktivt involvert i forvaltningen av din egen eiendom.

Tips til den andre huseieren

Hvis du eier et andre hjem med det formål å leie det, og du har en AGI under $ 150 000, så kom inn dit og begynn å administrere det aktivt. Dette betyr at du ikke vil kunne bruke en agent for å finne leietakere. Du ordner reparasjoner personlig, men det vil gi deg passive tap å avskrive.

Hvis aktiv ledelse ikke appellerer til deg, eller hvis din AGI er for høy, kan du bruke mer tid på hytta og gjøre den til en blandet eiendom i stedet for en investeringseiendom. Dette betyr at skattene endres med endringen av betegnelsen - hovedsakelig at du ikke kan bruke passive tap. Men du vil kunne kreve en prosentandel av pantelenter og eiendomsskatt som fradrag mot inntektsskatten.