Hva du bør vite om hjemmevurderinger

Enten du kjøper et hjem ved å bruke et pantelån, refinansiere ditt eksisterende pantelån, eller selger hjemmet ditt til andre enn en kjøper med kontanter, er en hjemmevurdering en viktig komponent i transaksjonen. Enten du er kjøper, eier eller selger, vil du forstå hvordan vurderingsprosessen fungerer og hvordan en takstmann bestemmer et hjems verdi.

Hva er en hjemmevurdering?

En vurdering er en objektiv profesjonell oppfatning av hjemmets verdi. Takster brukes nesten alltid i kjøp og salg transaksjoner og ofte brukt i refinansieringstransaksjoner. I en kjøp-og-salg-transaksjon brukes en vurdering for å avgjøre om boligens kontraktspris er passende gitt hjemets tilstand, beliggenhet og funksjoner. I en refinansieringstransaksjon forsikrer en vurdering långiveren at den ikke gir låntakeren mer penger enn hjemmet er verdt.

Långivere ønsker å sørge for at huseiere ikke låner for mye til en eiendom fordi hjemmet fungerer som pantelån for pantelånet. Hvis låntakeren skulle misligholde pantelånet og gå til avskedigelse, vil långiveren selge hjemmet for å få tilbake pengene det lånte ut. Avgrensningen hjelper banken å beskytte seg mot utlån mer enn den kan være i stand til å komme seg i dette verste fall.

Hva du bør vite om hjemmevurderinger

Vurderingsprosessen og hvordan vurderingsverdiene blir bestemt

Fordi avgrensningen primært beskytter långiverens interesser, vil långiveren vanligvis beordre avgrensningen. I følge Appraisal Institute, en sammenslutning av profesjonelle takstmenn, bør en kvalifisert takstmann være lisensiert eller sertifisert - som kreves i alle 50 stater - og være kjent med lokalområdet. I henhold til føderale forskrifter må takstmannen være upartisk og ikke ha noen direkte eller indirekte interesse i transaksjonen. Fannie Mae krever at takstmenn skal bekrefte at de har erfaring med å vurdere lignende egenskaper i det samme geografiske området.

Vurderingsverdien til en eiendom påvirkes av nylige salg av lignende eiendommer og av dagens markedstrender. Boligens fasiliteter, antall soverom og bad, planløsningsfunksjonalitet og kvadratopptak er også sentrale faktorer for å vurdere hjemmets verdi. Takstmannen må gjøre en fullstendig visuell inspeksjon av interiør og eksteriør og merke eventuelle forhold som påvirker eiendommens verdi, for eksempel nødvendige reparasjoner.

Takstmenn bruker typisk Fannie Mae's Uniform Residential Appraisal Report for eneboliger. Rapporten ber takstmannen beskrive interiøret og utsiden av eiendommen, nabolaget og lignende salg i nærheten. Takstmannen gir deretter en analyse og konklusjoner om eiendommens verdi basert på hans eller hennes observasjoner.

Rapporten må inneholde et gatekart som viser den vurderte eiendommen og sammenlignbare salg brukt; en utvendig bygningsskisse; en forklaring på hvordan kvadratopptakene ble beregnet; fotografier av hjemmets front, bakside og gatescene; fremre utvendige fotografier av hver sammenlignbare eiendom som brukes; og all annen relevant informasjon - for eksempel markedssalgsdata, offentlige landregister og offentlige skatteregister - som takstmannen krever for å bestemme eiendommens virkelig markedsverdi. En taksering koster flere hundre dollar, og generelt betaler låntakeren denne avgiften.

Hva boligkjøpere trenger å vite

Når du kjøper et hjem og er under kontrakt, vil vurderingen være et av de første trinnene i avslutningsprosessen. Hvis vurderingen kommer inn på eller over avtaleprisen, fortsetter transaksjonen som planlagt. Hvis vurderingen kommer inn under avtaleprisen, kan den imidlertid forsinke eller avspore transaksjonen.

Sjansen er verken du eller selgeren vil at transaksjonen skal falle gjennom. Som kjøper har du en fordel, ved at en lav vurdering kan fungere som et forhandlingsverktøy for å overbevise selgeren om å senke prisen. Banken vil ikke låne deg eller noen annen potensiell kjøper mer enn hjemmet er verdt. Faktisk er maksimalt 80% til 97% av verdien typisk, avhengig av pantetype og låntagers kvalifikasjoner.

Mens takseringene hjelper kjøpere med å unngå for mye innbetaling for hjem, kan en selger føle at en lav vurdering er unøyaktig og være motvillig til å slippe prisen. Hvis det er en dårlig vurdering mellom deg og ditt hjem kjøp eller salg, kan du se på å få en ny mening via en annen vurdering av en annen person. Takstmenn kan gjøre feil eller ha ufullkommen informasjon. Enda bedre, presentere en sak for en høyere verdi for den opprinnelige takstmannen. Han eller hun kan være enig med deg og revidere evalueringen.

Hva hemselgere trenger å vite

Som selger betyr en lav vurdering, hvis den er nøyaktig, at du må senke hjemets pris for å få den solgt. Å holde ut for en kjøper med kontanter som ikke krever en vurdering som et vilkår for å fullføre transaksjonen, vil sannsynligvis ikke gi deg en høyere salgspris. Ingen ønsker å betale for mye for et hjem.

Dessverre kan nylige salg i ditt nærliggende område senke hjemets vurderingsverdi. Hvis du føler at hjemmets verdi er blitt dratt ned av salgsprisene på nærliggende tvangsauksjoner og kortsalg, kan det hende du kan overbevise takstmannen om at hjemmet ditt er mer verdt hvis det er i betydelig bedre stand enn disse eiendommene. Selgere bør også vite at føderale retningslinjer for å eliminere de oppblåste takstverdiene som bidro til boligkrisen 2008, noen ganger fører til at takseringene kommer under virkelig markedsverdi og kan gjøre lave takseringer vanskelig å utfordre.

Hva refinansiering av huseiere trenger å vite

Hvis du refinansierer et konvensjonelt pantelån, kan en lav vurdering ikke forhindre deg i å gjøre det. Hjemmet må vurdere til eller over beløpet du vil refinansiere for at lånet ditt skal bli godkjent. Imidlertid, hvis det eksisterende pantelånet ditt er et FHA-pantelån, kan du refinansiere uten vurdering av gjennom FHA Streamline-programmet - et flott alternativ for huseiere under vann.

Bunnlinjen

Når alt går greit, er hjemmevurderingen bare en boks for å krysse av på en avsluttende sjekkliste. Når vurderingsverdien er lavere enn forventet, kan transaksjonen bli forsinket eller til og med kansellert. Uansett hvilken situasjon du opplever i hjemmet med å kjøpe, selge eller refinansiere opplevelsen, kan en grunnleggende forståelse av hvordan vurderingsprosessen fungerer bare fungere i din favør, spesielt hvis du kjøper ditt første hjem.