Når (og når ikke) for å refinansiere pantelånet ditt

Å refinansiere et pantelån betyr å betale ned et eksisterende lån og erstatte det med et nytt. Det er mange grunner til at huseiere refinansierer: å oppnå en lavere rente; å forkorte løpetiden på pantelånet; å konvertere fra et regulerbart rentepant (ARM) til et fast rente, eller omvendt; å utnytte egenkapitalen for å finansiere et stort kjøp, eller for å konsolidere gjeld.

Siden refinansiering kan koste mellom 3% og 6% av lånets hovedstol, og som med et originalt pantelån, krever en vurdering, tittelsøk og søknadsavgift, er det viktig for en huseier å avgjøre om refinansiering er en klok økonomisk beslutning.

Refinansiering for å sikre en lavere rente

En av de beste grunnene til å refinansiere er å senke renten på det eksisterende lånet ditt. Historisk sett er tommelfingerregelen at refinansiering er en god ide hvis du kan redusere renten med minst 2%. Imidlertid sier mange långivere 1% besparelse er nok av et insentiv til å refinansiere.

Viktige takeaways

• En lavere rente på pantelånet ditt er en av de beste grunnene til å refinansiere.
• Når rentene synker, kan du vurdere å refinansiere for å forkorte pantelånet og betale betydelig mindre i rentebetalinger.
• Å bytte til et fast rente - eller til en rentesats som kan justeres - kan være fornuftig avhengig av rentene og hvor lenge du planlegger å være i ditt nåværende hjem.
• Å tappe egenkapital eller konsolidere gjeld kan være gode grunner til å refinansiere — eller å gjøre det kan noen ganger gjøre gjeldsfanget verre.

Å redusere renten hjelper deg ikke bare med å spare penger, men det øker også renten du bygger egenkapital i hjemmet ditt, og det kan redusere størrelsen på den månedlige utbetalingen. For eksempel har et 30-årig fast rentelån med en rente på 9% på et hjem på 100 000 dollar en hovedstol og en renteutbetaling på $ 804, 62. Det samme lånet på 4, 5% reduserer betalingen til $ 506, 69.

Refinansiering for å forkorte lånetiden

Når rentene faller, har huseiere ofte muligheten til å refinansiere et eksisterende lån for et annet lån som uten mye endring i den månedlige utbetalingen har en betydelig kortere løpetid. For et 30-årig fast rente på et 100.000 dollar hjem, kan refinansiering fra 9% til 5, 5% kutte løpetiden på halvparten til 15 år med bare en liten endring i den månedlige utbetalingen fra $ 804.62 til $ 817.08.

Refinansiering for å konvertere til et prioritetslån eller fast rente

Mens ARM ofte begynner å tilby lavere renter enn fastlån med fast rente, kan periodiske justeringer resultere i renteøkninger som er høyere enn renten som er tilgjengelig gjennom et fast rente. Når dette skjer, fører konvertering til et fast rente til en lavere rente og eliminerer bekymring for fremtidige renteoppganger.

Motsatt kan konvertering fra et fastrentelån til en ARM være en sunn økonomisk strategi hvis rentene synker. Hvis rentene fortsetter å falle, fører periodiske rentejusteringer på en ARM til reduserte renter og mindre månedlige pantebetalinger, og eliminerer behovet for å refinansiere hver gang rentene synker. Når renten i boliglån stiger derimot, vil dette være en uklok strategi.

Konvertering til en ARM, som ofte har en lavere månedlig betaling enn et tidsriktig pantelån, kan være en god ide for huseiere som ikke planlegger å være i hjemmet i mer enn noen få år. Hvis rentene synker, kan disse huseiere redusere lånets rente og månedlige betaling, men de trenger ikke å bekymre seg for fremtidige høyere renter fordi de ikke vil bo i hjemmet lenge nok.

Refinansiering for å tappe på egenkapital eller konsolidere gjeld

Mens de tidligere nevnte grunnene til å refinansiere alle er økonomiske forsvarlige, kan refinansiering av pantelån være en glatt skråning til uendelig gjeld.

Huseiere får ofte tilgang til egenkapitalen i hjemmene sine for å dekke store utgifter, for eksempel kostnadene ved boligrenovering eller et barns høyskoleutdanning. Disse huseiere kan rettferdiggjøre refinansieringen med at ombygging tilfører hjemmet verdi eller at renten på pantelånet er mindre enn renten på penger som er lånt fra en annen kilde.

En annen begrunnelse er at rentene på pantelån er fradragsberettiget. Selv om disse argumentene kan være sanne, er det sjelden en smart økonomisk beslutning å øke antall år du skylder på pantelånet, og heller ikke bruke en dollar på renter for å få et skattetrekk på 30 prosent. Vær også oppmerksom på at siden skattekutt- og stillingsloven trådte i kraft, har størrelsen på lånet du kan trekke fra renter falt fra 1 million dollar til 750 000 dollar hvis du kjøpte huset ditt etter 15. desember 2017.

Mange huseiere refinansierer for å konsolidere gjelden. Til pålydende er det en god ide å erstatte gjeld med høy rente med et lavt rentepant. Dessverre gir refinansiering ikke automatisk økonomisk forsvarlighet. Ta dette trinnet bare hvis du er overbevist om at du kan motstå fristelsen til å bruke når refinansieringen frigjør deg fra gjeld.

Det tar år å hente inn 3% til 6% av hovedstolen som refinansiering koster, så ikke gjør det med mindre du planlegger å være i ditt nåværende hjem i mer enn noen få år.

Vær oppmerksom på at en stor prosentandel av mennesker som en gang genererte gjeld med høy rente på kredittkort, biler og andre kjøp, ganske enkelt vil gjøre det igjen etter at refinansiering av pantelånet gir dem den tilgjengelige kreditten til å gjøre det. Dette skaper et øyeblikkelig firedoblet tap som består av bortkastede avgifter på refinansieringen, tapt egenkapital i huset, flere år med økte renteutbetalinger på det nye pantelånet, og avkastningen av gjeld med høy rente når kredittkortene er maksimert igjen - det mulige resultatet er en uendelig evigvaring av gjeldssyklusen og eventuell konkurs.

Bunnlinjen

Refinansiering kan være et stort økonomisk grep hvis det reduserer pantebetalingen, forkorter lånets løpetid eller hjelper deg med å bygge opp egenkapital raskere. Når den brukes nøye, kan det også være et verdifullt verktøy for å bringe gjeld under kontroll. Før du refinansierer, ta en nøye titt på den økonomiske situasjonen din og spør deg selv: Hvor lenge planlegger jeg å fortsette å bo i huset? Hvor mye penger vil jeg spare ved å refinansiere?

Lov om skattekutt og jobber har endret størrelsen på lånet du kan trekke fra renter fra: Det har sunket fra 1 million dollar til 750 000 dollar hvis du kjøpte huset ditt etter 15. desember 2017.

Husk igjen at refinansiering koster 3 til 6% av lånets hovedstol. Det tar år å hente inn kostnadene med besparelsene som genereres av lavere rente eller kortere sikt. Så hvis du ikke planlegger å være i hjemmet i mer enn noen få år, kan kostnadene ved å refinansiere negere noe av den potensielle besparelsen. Det lønner seg også å huske at en kunnskapsrik huseier alltid leter etter måter å redusere gjeld, bygge egenkapital, spare penger og eliminere pantebetalingen. Å ta penger ut av egenkapitalen når du refinansierer hjelper ikke å oppnå noen av disse målene.