5 typer REIT-er og hvordan du investerer i dem

Eiendomsinvesteringer (REIT) er et sentralt hensyn når du lager en egenkapital eller en renteportefølje. De gir større diversifisering, potensielt høyere totalavkastning og / eller lavere total risiko. Kort sagt gjør deres evne til å generere utbytteinntekter sammen med kapitalvurdering dem til en utmerket motvekt til aksjer, obligasjoner og kontanter.

REITs eier og / eller administrerer generelt inntektsproduserende næringseiendom, enten det er selve eiendommene eller pantelånene til disse eiendommene. Du kan investere i selskapene enkeltvis, gjennom et børshandlet fond, eller med et aksjefond. Det er mange typer REIT-er tilgjengelige.

Her ser vi på noen av hovedkategoriene til REITS og deres historiske avkastning. Mot slutten av denne artikkelen bør du ha en bedre ide når og hva du skal kjøpe.

Viktige takeaways

• Å bruke REIT for å investere i eiendommer kan diversifisere porteføljen, men ikke alle REIT er skapt like.
• Noen REIT-er investerer direkte i eiendommer, tjener leieinntekter og administrasjonsgebyr. Andre investerer i eiendomsgjeld, det vil si pantelån og pantelån.
• I tillegg har REIT-er en tendens til å fokusere på en spesifikk sektor av eiendommer, for eksempel detaljhandel eller kjøpesentre, hotell og resorter, eller helse og sykehus.

Historiske avkastning av REITs

Eiendomsinvesteringer er historisk sett en av de best tilgjengelige aktivaklasser. FTSE NAREIT Equity REIT Index er det de fleste investorer bruker for å måle resultatene i det amerikanske eiendomsmarkedet. Mellom 1990 og 2010 var indeksens gjennomsnittlige årlige avkastning 9, 9%, dernest bare til mid-cap aksjer, som i gjennomsnitt var 10, 3% per år i samme periode.

Til sammenligning klarte rentefordringer 7% årlig avkastning og råvarer bare 4, 5% i året. Eiendom var den dårligste utøveren av åtte aktivaklasser på bare to år av 20. Fast inntekt var derimot den dårligste utøveren seks ganger i den samme 20-årsperioden.

Nylig var det treårige gjennomsnittet for REIT mellom mars 2013 og mars 2016 på linje med gjennomsnittet i 20-årsperioden, og var på 10, 76% over den tiden. Historisk sett har investorer som leter etter avkastning gjort det bedre å investere i eiendom enn fast inntekt, den tradisjonelle aktivaklassen for dette formålet. En nøye konstruert portefølje bør vurdere begge deler.

5 typer REITs og hvordan du investerer i dem

Retail REITs

Omtrent 24% av REIT-investeringene er i kjøpesentre og frittstående detaljhandel. Dette representerer den største investeringen per type i Amerika. Uansett hvilket kjøpesenter du ofte har, eies det sannsynligvis av en REIT. Når man vurderer en investering i detaljhandel, må man først undersøke detaljhandelen. Er det økonomisk sunt for tiden, og hva er utsiktene for fremtiden?

Det er viktig å huske at REIT-er i detaljhandel tjener penger på leien de belaster leietakere. Hvis detaljister opplever kontantstrømproblemer på grunn av dårlig salg, er det mulig de kan utsette eller til og med misligholde de månedlige utbetalingene, og til slutt bli tvunget til konkurs. På det tidspunktet trenger en ny leietaker å bli funnet, noe som aldri er enkelt. Derfor er det avgjørende at du investerer i REITs med de sterkeste anker leietakere som mulig. Disse inkluderer dagligvarebutikker og hjemmeforbedringsbutikker.

Når du har foretatt bransjevurderingen din, bør fokuset ditt henvende seg til REITene selv. Som enhver investering er det viktig at de har god fortjeneste, sterk balanse og så lite gjeld som mulig, spesielt den kortsiktige typen. I en dårlig økonomi vil REIT-er med betydelige kontantposisjoner bli presentert for muligheter til å kjøpe god eiendom til ulykkelige priser. De bedriftsstyrte selskapene vil dra nytte av dette.

Når det er sagt, er det langsiktige bekymringer for REIT-detaljhandelen ved at shopping i økende grad skifter på nettet i motsetning til kjøpesentermodellen. Eiere av plass har fortsatt å innovere for å fylle plassen sin med kontorer og andre ikke-detaljhandlerne, men undersektoren er under press.

Residential REITs

Dette er REIT-er som eier og drifter flerfamiliehusleilighetsbygg samt produserte boliger. Når man ser etter å investere i denne typen REIT, bør man ta hensyn til flere faktorer før man hopper inn. For eksempel har de beste leilighetsmarkedene en tendens til å være der prisbillig bolig er lav i forhold til resten av landet. På steder som New York og Los Angeles tvinger de høye kostnadene for eneboliger flere til å leie, noe som fører til at prisene utleiere kan kreve hver måned. Som et resultat pleier de største REIT-ene å fokusere på store bysentre.

I hvert spesifikt marked bør investorene se etter befolknings- og stillingsvekst. Generelt, når det er et nettotilførsel av mennesker til en by, skyldes det at arbeidsplasser er lett tilgjengelige og økonomien vokser. En fallende ledighetsgrad kombinert med stigende husleie er et tegn på at etterspørselen bedres. Så lenge tilbudet av leiligheter i et bestemt marked forblir lav og etterspørselen fortsetter å stige, bør REIT-er i hjemmet gjøre det bra. Som for alle selskaper, gjør de som har sterkest balanse og den mest tilgjengelige kapitalen normalt det beste.

REITs for helsevesenet

Healthcare REITs vil være en interessant undersektor å se på når amerikanerne blir eldre og helsetjenester koster å fortsette. Healthcare REITs investerer i eiendommer til sykehus, legesentre, sykehjem og aldershjem. Suksessen til denne eiendommen er direkte knyttet til helsevesenet. Et flertall av operatørene av disse anleggene er avhengige av beløp for belegg, Medicare og Medicaid refusjon samt privat lønn. Så lenge finansieringen av helsetjenester er et spørsmålstegn, er det også helsevesenets REIT-er.

Ting du bør se etter i et REIT innen helsevesenet inkluderer en diversifisert gruppe kunder, samt investeringer i en rekke forskjellige eiendomstyper. Fokus er godt til en viss grad, men det er også spredning av risikoen. Generelt er en økning i etterspørselen etter helsetjenester (som bør skje med en aldrende befolkning) bra for eiendommer i helsetjenester. I tillegg til diversifisering av kunde og eiendomstype, ser du etter selskaper som har helsevareopplevelse som er betydelige, hvis balanse er sterk og hvis tilgang til lav kostnadskapital er høy.

Office REITs

Office REITs investerer i kontorbygg. De får leieinntekter fra leietakere som vanligvis har signert langsiktige leieavtaler. Fire spørsmål kommer til tankene for alle som er interessert i å investere i et kontor REIT

1. Hva er tilstanden i økonomien og hvor høy er arbeidsledigheten?
2. Hvordan er ledige stillinger?
3. Hvordan går det med REIT-området økonomisk?
4. Hvor mye kapital har det til anskaffelser?

Forsøk å finne REIT-er som investerer i økonomiske høyborg. Det er bedre å eie en haug med gjennomsnittlige bygninger i Washington, DC, enn det er å eie førsteklasses kontorlokaler i Detroit, for eksempel.

Lån REITs

Omtrent 10% av REIT-investeringene er i pantelån i motsetning til selve eiendommen. De mest kjente, men ikke nødvendigvis de største investeringene, er Fannie Mae og Freddie Mac, statlige sponsede foretak som kjøper pantelån i annenhåndsmarkedet.

Men bare fordi denne typen REIT investerer i pantelån i stedet for egenkapital, betyr ikke det at det kommer uten risiko. En økning i renten ville resultere i en nedgang i REIT-bokverdiene for pantelåner, noe som gir aksjekursene lavere. I tillegg får REIT-er et betydelig beløp av kapitalen gjennom sikrede og usikrede gjeldstilbud. Skulle rentene stige, vil fremtidig finansiering bli dyrere, noe som reduserer verdien av en portefølje av lån. I et miljø med lav rente med utsikter til stigende renter, handler de fleste pantelånsrevisjoner med rabatt til netto aktiva per aksje. Trikset er å finne den rette.

Nøklene til vurdering av REIT

Det er et par ting du må huske på når du vurderer noen REIT. De inkluderer følgende:

1. REITs er ekte totalavkastning. De gir høye utbytter sammen med moderat langsiktig kapitalvurdering. Se etter selskaper som historisk har gjort en god jobb med å tilby begge deler.
2. I motsetning til tradisjonelle eiendommer, handles mange REIT-er på børser. Du får den diversifiseringen eiendom gir uten å være låst på lang sikt. Likviditet betyr noe.
3. Avskrivninger har en tendens til å overdrive en investerings nedgang i eiendomsverdi. I stedet for å bruke utbetalingsgraden (hva utbytte investorer bruker) for å vurdere en REIT, kan du se på fondene fra driften (FFO) i stedet. Dette er definert som nettoinntekt fratrukket salg av eiendommer i et gitt år og avskrivninger. Bare ta utbytte per aksje og dele med FFO per aksje. Jo høyere avkastning jo bedre.
4. Sterk ledelse utgjør en forskjell. Se etter selskaper som har eksistert en stund eller i det minste har et lederteam med mye erfaring.
5. Kvalitet teller. Invester bare i REITs med gode eiendommer og leietakere.
6. Vurder å kjøpe et aksjefond eller ETF som investerer i REIT, og overlate forskningen og kjøpe til proffene.

Bunnlinjen

Den føderale regjeringen gjorde det mulig for investorer å kjøpe inn store kommersielle eiendomsprosjekter så langt tilbake som i 1960. Imidlertid er det bare det siste tiåret som individuelle investorer har omfavnet REIT. Årsaker til dette inkluderer lave renter, som tvang investorer til å se utover obligasjoner for inntektsproduserende investeringer, bruk av børshandlede og aksjefond med fokus på eiendommer og inntil nedbryting av eiendomsmegling 2007-08, en umettelig appetitt på den delen av amerikanere som eier eiendommer og andre materielle eiendeler. REITs, som alle andre investeringer i 2008, led sterkt. Men til tross for dette, fortsetter de å være et utmerket tillegg til enhver diversifisert portefølje.