6 økonomiske forutsetninger for å kjøpe et hus
Enten du er i et kjøpers marked eller et selgers marked, vil du kjøpe det så snart som mulig når du har funnet et hus som føles som hjemme. Imidlertid er det ikke så enkelt. Mange økonomiske problemer vil avgjøre om du vil kunne kjøpe huset, samt vilkårene for ditt pantelån. Når du kjenner til denne informasjonen på forhånd, vil det hjelpe deg å ta bedre beslutninger, og det vil gjøre at godkjenningsprosessen for din boliglån går jevnt og raskt.
Økonomisk forutsetning nr. 1: Ha en tilstrekkelig forskuddsbetaling
Drømmen din om boligeierskap kan raskt bli strødd hvis du ikke kan gi et tilstrekkelig beløp for utbetalingen.
Långivere har skjerpet kravene siden den økonomiske krisen i 2008, sier Karen R. Jenkins, en sertifisert pantebankmann som er president og administrerende direktør for KRJ Consulting i Columbia, South Carolina. "Som et resultat må potensielle låntakere som ønsker å kjøpe et hjem, ha litt 'hud i spillet' for å kvalifisere seg til et hjem, " sier Jenkins at de fleste låneprogrammer krever minimum 3, 5% forskuddsbetaling.
Du har kanskje kjent folk som kjøpte boliger i det siste uten utbetaling - eller du kan til og med ha vært en av disse personene. Det er et mye mindre sannsynlig scenario i dag, ettersom bankene prøver å begrense risikoen for at låntakere misligholder. "Det er mindre sannsynlig at en låntaker med huden i spillet vil bli vanskelig når det blir tøft, " sier Stacey Alcorn, eier og Chief Happiness Officer i Boston-baserte LAER Realty Partners. Når for eksempel eiendomsverdiene går ned, er det mer sannsynlig at en låntaker som har lagt livsbesparelsen sin i den eiendommen, henger på og rir ut av stormen og venter på at eiendomsverdiene skal stige igjen, sier Alcorn. På den annen side, "en låntaker som har satt null penger ned, vil sannsynligvis bare gå bort fra eiendommen og la banken ta dem gjennom tvangsauksjon."
Økonomisk forutsetning nr. 2: Finn en rimelig rente
Økonomisk forutsetning nr. 3: Ha et minimum akseptabelt kredittpoeng
FICO-poengsummen din vil gjenspeile seg hvis du maksimerer kredittkortene dine og sent betaler regningene, noe som kan være en annen økonomisk hindring for potensielle huseiere som trenger pantelån. “FICO-score forteller banken din evne til å betale regningene hver måned og hvor mye samlet gjeld du har. Hvis du får maksimalt utlån på alle kredittkortene dine, vil FICO-poengsummen din være lav, og dette vil skade sjansene dine for å få finansiering fordi bankene ikke vil låne ut til noen som lever av kredittkort, sier Alcorn.
Hva anses som en akseptabel FICO-score? Amy Tierce, regional visepresident for Wintrust Mortgage i Needham, Mass., Bemerker at selv om FHA tilbyr finansiering til låntakere med en kredittscore så lav som 500, har de fleste långivere lagt til sine egne krav. Så det vil være en utfordring å finne en utlåner som vil jobbe med en låntaker med en kredittscore under 640. (For mer, les: Hva er en god kredittscore? )
Imidlertid er maksimerte kredittkort ikke din eneste bekymring. "Hvis du konsekvent har 30, 60 eller 90 dager for sent på dine andre regninger, vil kredittpoengene dine igjen være lave, og bankene vil ikke låne ut penger til noen de vil måtte tigge for pengene sine, " sier Alcorn, og legger til at "innkreving, konkurs eller utestenging av kreditten din sier til banken at du ikke har noe problem med å gjøre deg gjeldende på gjeldsforpliktelsene dine, og for å si det enkelt, at de ikke vil være det neste."
Økonomisk forutsetning nr. 4: Har en gjeldsgrad mindre enn eller lik 43%
Huseiere som overekstrerer seg selv kan ende opp med å spise Ramenudler hver dag i et hus som de til slutt kan miste. Det er viktig å være realistisk om hva du har råd.
"Bankene bruker en gjeldsgrad til å bestemme om en låntaker har råd til å kjøpe et hjem, " sier Alcorn. La oss for eksempel si at en låntaker tjener $ 5000 per måned. Banken vil ikke at din totale gjeld, inkludert ny pantebetaling, pluss bilbetalinger, kredittkortbetalinger og andre månedlige forpliktelser, skal overstige en viss prosent av inntekten. ”I januar 2014 innførte Consumer Financial Protection Bureau regler som sier at gjeldsgraden ikke kan overstige 43%. (For mer, se: Hva anses å være en god DTI-forhold? )
Imidlertid advarer Alcorn at bare fordi banken føler at du har råd til en bestemt pantebetaling, ikke betyr det at du faktisk kan. "For eksempel vet ikke banken at du har en stor familie, eller koster barnepass, eller aldrende foreldre som du har omsorg for. Det er viktig å ha en ærlig samtale om månedlige utbetalinger med pantelaget ditt, slik at du ikke kommer over hodet. ”
Jenkins er enig, og legger til at "det er ekstrautgifter forbundet med å eie et hjem som du kanskje ikke vil pådra deg mens du leier. Sørg for å beregne alle månedlige utgifter og gjeld, og la budsjettet ditt ta den endelige beslutningen om hva du komfortabelt har råd til å betale."
Økonomisk forutsetning nr. 5: Har muligheten til å betale avslutningsomkostninger
Det er mange avgifter forbundet med et boliglån, og du kan være i en frekk økonomisk oppvåkning hvis du ikke vet på forhånd hva du kan forvente.
Selv om lukkekostnadene varierer fra utlåner til utlåner og stat til stat, "låntakere betaler for taksering, kredittrapport, advokat- / lukkebyråhonorarer, registreringsgebyr og behandlings- / forsikringsgebyr, " sier Alcorn og legger til at lukkekostnadene vanligvis er 1% av lånebeløpet.
Imidlertid sier Jenkins at avgiftene kan være hele 3%. Långivere er nå pålagt å gi deg et omfattende 'god tro estimat' av gebyrene du vil pådra deg på et spesifikt lån. Reglene er også strengere i utlåners estimater, og det er veldig lite rom for at gebyrene som er oppgitt, kan endres ved lukkebordet. ”Hun råder boligkjøpere til å gå gjennom estimatet for god tro og stille spørsmål hvis du er usikker på hva en spesifikk avgift representerer .
Økonomisk forutsetning nr. 6: Har krevd økonomisk dokumentasjon
Utilstrekkelig dokumentasjon kan forsinke eller til og med stoppe lånegodkjenningsprosessen, så du må finne ut hva du må ta med deg til bordet.
"Långiveren din bør ha en fullstendig og fullstendig sjekkliste med nødvendig dokumentasjon for å støtte lånesøknaden din, avhengig av arbeidsforhold og inntektssituasjon, " sier Tierce. “Hvis du begynner med en forhåndsgodkjenning, må du forsikre deg om at utlåner ber om all dokumentasjon for prosessen siden en forhåndsgodkjenning uten grundig dokumentasjonsgjennomgang er ubrukelig. Noe kan gå glipp av som kan føre til at lånet ditt blir avvist senere hvis forhåndsgodkjenningsprosessen ikke er ekstremt godt dokumentert. "
Hva er forhåndsgodkjenning? Per Jenkins er det "foreløpig godkjenning basert på hva låntaker 'oppga' i søknaden (inntekt, gjeld, eiendeler, ansettelse, etc.). Selve godkjenningsprosessen validerer inntekt, eiendeler og gjeld ved å bruke forskjellige metoder som lønn stubber, selvangivelse, kontoutskrifter, W2 og ansettelsesbekreftelse. ”
Tierce legger til at "i konkurrerende markeder vil selgere og meglere ikke engang vurdere et tilbud uten å vite at kjøperen er forhåndsgodkjent." Ytterligere dokumenter kan bli forespurt på et senere tidspunkt eller gjennom hele prosessen. "Forsikringsprosessen er uttømmende, og noen dokumenter kan føre til spørsmål eller bekymringer som krever ytterligere dokumentasjon. Bare pust dypt inn og gi långiveren alt de ber om, så raskt som mulig for å få godkjenningen fullført. ”
Bunnlinjen
Før du kan tenke på å kjøpe drømmeboligen din, må du være sikker på at økonomien er i orden og at du har forberedt deg med omhu og grundig før pantegodkjenningsprosessen til og med begynner.