7 løsninger for huseiere som sliter med pantelånet

Hvis du oppfylte forutsetningene for å kjøpe hjemmet ditt, men nå sliter med å betale pantelån, er du ikke alene. I følge RealtyTrak er 1 av hver 2 005 hjem avskåret. I New Jersey er det 1 av hver 718 hjem; i Maryland er det 1 av 1023 hjem. Du kan føle at du også er på rask vei til å bli en annen avskedigelsesstatistikk. Ikke gi opp ennå. Du kan være i stand til å minske pantelånet ditt ved å redusere de månedlige pantebetalingene. Hver situasjon er forskjellig, så Investopedia snakket med flere boliglåneksperter for å finne syv forskjellige alternativer.

Løsning 1: Refinansiering til et langsiktig lån

Å fordele lånet over en lengre periode er et alternativ som kan redusere det månedlige betalingsbeløpet. Refinansiering til et langsiktig lån er den enkleste måten å redusere månedlige pantebetalinger - spesielt når kontantstrøm er et problem, ifølge Al Hensling, president for United American Mortgage i Irvine, California.

Det er imidlertid viktig å merke seg at renten din vil øke. For å utligne dette, sier Matt Hackett, forsikringssjef og driftssjef i New York-baserte Equity Now, at flertallet av pantelånene ikke har noen forskuddsbetaling: “Som et resultat, når den økonomiske situasjonen har blitt bedre, anbefaler jeg at du foretar høyere utbetalinger for å øke hastigheten på som du betaler opp hovedstolen, sier Hackett.

Han råder også huseiere til å sørge for at forskuddsbetalinger er tillatt uten straff, og foreslår at de bestemmer forskjellen mellom dagens rente og den nye renten på lengre lån for å se om det er fornuftig.

Løsning 2: Refinansier til en ARM

Refinansiering til et justerbart rentepant (ARM) er et levedyktig alternativ hvis du nesten er ferdig med å betale ned pantelånet. "Flere og flere forbrukere anerkjenner de økonomiske fordelene et pantelån med justerbar rente kan gi under de rette omstendigheter, " sier Hensling. Et perfekt eksempel er en huseier som forventer å selge boligen de neste tre årene og har for tiden et lån på $ 400 000 til fast rente til 4, 25% som betaler $ 1, 976, 76 per måned.

Hensling sier at hvis huseieren refinansierte til en hybrid justerbar rente pantelån i fem år til 2, 875%, vil dette redusere den månedlige utbetalingen til $ 1, 695, 57 per måned og spare 281, 19 dollar per måned.

Jeremy Brandt, administrerende direktør i WeBuyHouses.com, er enig og legger til, “Hvis et hjem nesten betales ned, går det store flertallet av de månedlige utbetalingene til egenkapital og ikke renter. Å refinansiere til en ARM kan løse kortsiktige kontantstrømproblemer ved å redusere den månedlige betalingen på bekostning av påfølgende betalinger. "Når det er sagt, hvis rentene begynner å øke, kan de månedlige betalingene øke over en periode.

Løsning 3: Refinansiere fra en ARM til et fast rente

Hvis du har en ARM, kan det hende at du ikke går over til en fast rente, senker de månedlige utbetalingene nå, men det kan hindre at betalingene går høyere. "Dette gir mening hvis dagens faste renter er lavere enn ARM-renten, eller hvis du forventer å flytte senere enn de neste tre årene, " sier Brandt. Imidlertid advarer han om at hvis du har vært i en ARM en stund, kan den faste renten du refinansierer til være høyere enn den eksisterende satsen, og dette kan føre til at den månedlige betalingen går opp.

"Hvis du er bekymret for at rentene skal stige, gir refinansiering fra en ARM til et fastrentelån roen i å vite at betalingen din ikke vil endre seg, " sier Brian Koss, konserndirektør for Mortgage Network i Danvers, Massachusetts. Han er imidlertid enig i at det vanligvis betyr en høyere månedlig betaling til å begynne med enn dagens beløp.

Løsning 4: Utfordre eiendomsskatter

Hvis verdien på hjemmet ditt har sunket, kan utfordring av eiendomsskatten gi noe økonomisk lindring. Cara Pierce, en sertifisert boligrådgiver ved Clearpoint Credit Counselling Solutions, en nasjonal ideell organisasjon, forklarer: "Du må kontakte fylkesskattekontorets kontor i fylket der huset ligger for å se hvilken type informasjon de trenger som bevis på at boligverdiene har falt, sier Pierce.

Pierce sier imidlertid at dette er en kortsiktig strategi. Hun advarer om at eiendomsverdiene øker, og som de gjør, vil eiendomsskattene øke. Vær også oppmerksom på at det kan koste hvor som helst mellom noen få hundre dollar og fem hundre dollar å få tak i hjemmet ditt.

Løsning 5: Endre lånet

En lånemodifisering er et alternativ for de som ikke kan finansiere lånet sitt, men trenger å senke den månedlige husbetalingen. Men i motsetning til en refinansiering, krever det en motgang. Pierce sier at låntakere må vise utlåner at de som et resultat av en økonomisk motgang ikke kan fortsette å betale den ordinære månedlige husbetalingen. "Denne prosessen innebærer omfattende papirer som må fullføres og sendes til långiveren for gjennomgang, " sier Pierce .

Hun anbefaler at huseiere får rådgivning gjennom en HUD-sertifisert organisasjon for å fullt ut forstå alternativene deres og få hjelp til å kontakte utlåner. "Imidlertid er det ikke alle långivere som tilbyr lånmodifiseringer, eller de kan bare tilby kortsiktige lånemodifiseringer, " sier Pierce.

Løsning 6: Få et egenkapitallån

Å få et egenkapitallån kan gi øyeblikkelig hjelp til krevende huseiere, men bare hvis du har mye egenkapital i huset ditt, noe som betyr at hjemmet ditt blir verdsatt til mye mer enn du skylder på det. Anthony Pili, direktør for strategisk planlegging i Greater Hudson Bank i Bardonia, New York, råder krevende huseiere til å vurdere å betale ned et pantelån med en egenkapitallinje. "Bankene dekker vanligvis alle lukkekostnader på egenkapitallinjene. Besparelsen i lukkekostnadene kan brukes til å betale ned hovedstolen raskere, sier Pili.

Han legger til at denne strategien er svært effektiv for låntakere som har selvdisiplin til å betale mer enn det som skyldes hver måned, siden minimumsbetalingen vanligvis bare er rentene som har påløpt i løpet av måneden.

Løsning 7: Få långiveren til å eliminere privat boliglånsforsikring

Avhengig av hvor mye egenkapital som er i hjemmet ditt, kan eliminering av den private pantforsikringen (PMI) redusere pantebetalingen. "Hvis du har minst 20% egenkapital i eiendommen, anbefaler jeg at du kontakter långiveren om å droppe boliglånsforsikringen, " sier Pierce. Hun forklarer at låntakere som vanligvis ikke betaler 20% ned, må ha PMI i minst to år, men sier det kan være unntak fra toårsregelen. Hvis huseieren for eksempel gjorde forbedringer i huset som økte verdien, sier Pierce at kravet kan fravikes.

Imidlertid er ikke alle lån kvalifisert for å passe forsikring. For FHA-lån som ble tatt opp før juni 2013, sier Pierce at regelen er 22% nede, og huseieren er pålagt å ha fem års PMI. Med FHA-lån etter juni 2013 kan det hende at forsikringen må betales i løpet av lånets levetid.

Bunnlinjen

Hvis du sliter med pantelånet ditt, ikke kast inn håndkleet. Det er forskjellige løsninger som kan hjelpe deg å være hjemme og administrere de månedlige pantebetalingene.