En introduksjon til FHA 203 (k) lånet

Er du interessert i å kjøpe en fixer-overdel, men har ikke penger til å pusse opp det? Eller kanskje har du spart penger for ombygging, og du har funnet et hus du elsker, men långiveren vil ikke tillate deg å kjøpe det fordi huset ikke anses å være beboelig uten toaletter. Det er alltid eiendommer på markedet som ikke ble opprettholdt av tidligere eiere med kontanter, ble behandlet dårlig av leietakere eller ble bevisst søppel av formers eiere som ble utelukket. Bør det ikke være en måte for noen som deg å fikse opp disse områdets øyesyn og bringe dem tilbake til livet?

En gave fra regjeringen

Det er en måte å kjøpe en fixer-øvre, og den blir brakt til deg av den føderale regjeringen. Federal Housing Administrations rehabiliteringslånsprodukt, FHA 203 (k) lånet, var designet for enkeltpersoner som ønsker å rehabilitere eller reparere et skadet hjem, slik at de kan bo i det som sin primære bolig. Disse lånene er godkjent av regjeringen for å oppmuntre långivere til å tilby det som ellers ville bli betraktet som et risikabelt låneprodukt. På grunn av risikoen og utgiftene, blir rehabiliteringsprosjekter normalt håndtert av profesjonelle eiendomsinvestorer som kan kjøpe eiendommer med kontanter og derfor ikke trenger noen bank for å godkjenne eiendommens tilstand.

Denne artikkelen vil beskrive hvor mye penger du trenger å spare opp, de to forskjellige typer 203 (k) lån, kvalifiserte eiendommer, kvalifiserte reparasjoner og mer - kort sagt, hva du trenger å vite for å se om denne typen lån er riktig for du. (For bakgrunnslesing, se: Insuring Federal Housing Authority (FHA) Mortgageages .)

Hvor mye penger du trenger

Med FHA 203 (k) lånet kan du ta med pengene som trengs for reparasjoner og relaterte utgifter (materialer og arbeidskraft) i lånet. Hvis du ønsket å kjøpe et hjem hvor kjøkkenet hadde blitt dratt ut, kan du ta med i lånet prisen på nye skap, benkeplater, gulv, kjøleskap, komfyr, stekeovn, mikrobølgeovn, vask, oppvaskmaskin, søppeltømming og kostnadene å designe, tillate og installere alt. Lånet kan også inkludere en beredskapsreserve på 10-20% for utgifter utover reparasjonsanslagene dine. Du kan også få pantebetalinger til opptil seks måneder inkludert for å dekke pantelånet mens du pusser opp huset, slik at du ikke trenger å betale dobbelt boligbetaling.

Typer på 203 (k) Pantelån

Det er to typer FHA 203 (k) pantelån: vanlige og strømlinjeformede (også kalt "modifisert"). Vanlig er for egenskaper som trenger strukturelle reparasjoner; strømlinjeformet er for de som bare trenger ikke-strukturelle reparasjoner. Enten kan brukes til kjøp eller refinansiering.

For det vanlige 203 (k) kjøpslånet er det maksimale pantebeløpet basert på den minste verdien av eiendommen som den er pluss rehabiliteringskostnader eller 110% av den forventede verdien av eiendommen etter rehabilitering. Dette betyr at du ikke vil kjøpe et hus med en verdi av $ 150.000 hvis det trengte $ 25.000 i reparasjoner med mindre du hadde ekstra $ 10.000 i kontanter fordi det meste du kunne låne ville være $ 165.000 (110% av $ 150.000). Det strømlinjeformede lånet gjør at boligkjøpere kan legge til $ 35.000 til kjøpesummen for å betale for forbedringer. (For å lære mer, se: Pantelån: Hvor mye kan du ha råd til? )

Selvfølgelig har du i alle fall inntekter til å støtte pantelånet - du kan ikke bare ta et lån for et visst beløp fordi huset garanterer det.

Kvalifiserte egenskaper

FHA 203 (k) lån er beregnet på eiere og ikke investorer. Følgende typer eiendommer er kvalifisert:

• Eneboliger til firfamilieboliger
• Eksisterende konstruksjon som er ferdig i minst ett år
• Nedbrytninger, så lenge en del av det eksisterende fundamentet vil forbli
• Et eksisterende hus som skal flyttes til et nytt fundament
• Boligdelen av en blandet bruk (næring / bolig)
• FHA-godkjente hytter

Med et så bredt utvalg av kvalifiserende eiendommer, kan nesten hvem som helst finne den riktige eiendommen som vil kvalifisere for et lån på 203 (k).

Finansieringsbetingelser og tillatte utgifter til rehabilitering og reparasjon

Uansett hva slags arbeid du kanskje tror huset trenger, har långiveren og FHA sine egne krav som du også må oppfylle. Det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling (HUD) "krever at eiendommer som er finansiert under dette programmet oppfyller visse grunnleggende energieffektivitet og strukturelle standarder" for å "oppfylle HUDs minimumseiendomstandarder (24 CFR 200.926d og / eller HUD håndbok 4905.1) og alle lokale koder og ordinanser. "

Energieffektivitetsstandardene inkluderer tetting, isolering og ventilasjon samt bruk av riktig størrelse varme- og klimaanlegg for hjemmet. Hjemmet er også pålagt å ha røykvarslere i tilknytning til hvert soveområde.

Du kan bli overrasket over de mange reparasjoner og forbedringer som kan finansieres med lånet 203 (k). Disse inkluderer, men er ikke begrenset til, følgende:

• maleri
• romtilskudd
• dekk
• terrasser
• gradering og drenering av sted
• ombygging av baderom
• ombygging av kjøkken, inkludert apparater
• etterbehandling av loft eller kjeller
• strukturelle endringer og reparasjoner
• legge til eller redusere antall enheter i en bolig (f.eks. enkelt familie til tosidig)
• ny sidespor
• andre historietillegg
• eliminering av blybaserte malingsproblemer
• varme-, ventilasjons- og klimaanlegg (HVAC)
• VVS
• taktekking
• gulv
• Energi konservering
• funksjonshemmede tilgang

FHA tillater ikke "luksusartikler" som tennisbaner, svømmebassenger, boblebad og grillkuler å bli finansiert med et lån på 203 (k), men noen ting du kanskje tenker på som luksus, som boblebad, er faktisk tillatt. Snakk med långiveren om de spesifikke forbedringene du vil gjøre for å se hva du kan finansiere.

Fullføre Rehab

Når du har fullført kjøpet og boligen er din, kan du starte reparasjoner og ombygging. FHA krever at alle reparasjoner skal fullføres innen seks måneder, selv om långivere kan kreve kortere tidsramme.

Du begynner å foreta pantebetalinger med en gang som på et hvilket som helst hjem. Tross alt eier du det - det spiller ingen rolle om du ikke bor i det ennå. Som nevnt tidligere kan du imidlertid finansiere de første pantelånene dine.

Rehab- og reparasjonspengene plasseres på en sperrekonto og frigjøres når arbeidet er fullført og inspisert for å sikre HUD-godkjenning. HUD må også godkjenne det ferdige produktet når alt arbeid er fullført.

Problemer som må unngås

Mange långivere gjør ikke lån med FHA 203 (k), enten det er fordi de ikke vet hvordan eller ikke vil gjøre det ekstra papirarbeidet. Å jobbe med en utlåner som ikke har erfaring med FHA 203 (k) lån er noe du bør unngå - prosessen er kompleks nok som den er. Ikke gi deg selv hodepine ved å jobbe med noen som ikke vet hva de gjør.

Sørg også for at du ikke investerer for mye i hjemmet - ikke bruk så mye på reparasjoner og forbedringer at du ikke vil være i stand til å få tilbake kostnadene hvis du selger huset en dag. Se på de gjennomsnittlige salgsprisene for innflyttingsklare hjem i nabolaget ditt, og prøv å sette hjemmet ditt innenfor dette området. Du ønsker ikke å eie et hjem på $ 300 000 i et nabolag på $ 200 000 hjem, fordi de fleste som har råd til et hjem på $ 300 000 vil ønske å bo i et hyggeligere område der alle hjemmene er sammenlignbart verdsatt.

ulempene

FHA 203 (k) lån har en lengre stengetid enn andre typer lån. Det tar vanligvis 60 til 90 dager å stenge, sammenlignet med 30 til 45 dager som er vanlig for andre lån, inkludert vanlige FHA-lån. Hvis du har det travelt med å flytte, er ikke lånet 203 (k) produktet for deg. Du kan også forvente å betale en høyere rente på grunn av den økte risikoen forbundet med boligforbedringslån. (For mer, sjekk ut pantepoeng - hva er poenget? )

Disse lånene er også mer arbeid for utlåner og krever spesialisert lånekunnskap, så det kan være vanskeligere å finne en utlåner som vil samarbeide med deg. Søknads- og renoveringsprosessene er mye arbeid for huseier, og det er mye byråkrati involvert. Noen låntakere har rapportert om forsinkelser med å motta rehabiliteringsmidlene sine, noe som gir ekstra stress i prosessen.

Bunnlinjen

Selv om det kan være mer arbeid å finne en utlåner som låner FHA 203 (k) og å fullføre både søknads- og renoveringsprosessene, kan den ekstra innsatsen lønne seg. Dette låneproduktet kan gjøre det mulig for deg å kjøpe det perfekte huset som bare trenger litt renovering for å være levelig igjen. Det kan også gjøre det mulig for deg å ta spranget fra leie til boligeie siden det kan være en fixer-øvre der ute i din prisklasse når det ikke er noen innflyttingsklare hjem du har råd til. (For mer, se Er du klar til å kjøpe et hus? )