Grunnleggende om REIT-beskatning

Eiendomsinvesteringer (REIT) har etablert seg som et middel for den mindre investoren til direkte å delta i høyere avkastning generert av eiendommer. Tidligere ble disse tillitene ansett for å være mindre avleggere av andelsinvesteringer, i samme kategori som energi eller andre sektorrelaterte trusts, men da Global Industry Classification Standard ga REIT statusen som en egen aktivaklasse, reglene endret seg og populariteten deres steg høyt.

I denne artikkelen vil vi forklare hvordan REIT-er fungerer og undersøke de unike skattemessige konsekvensene og besparelsene de tilbyr til vanlige investorer.

Grunnleggende kjennetegn på REITs

REITs er et basseng med eiendommer og pantelån samlet sammen og tilbys som sikkerhet i form av investeringsforeninger. Hver enhet i en REIT representerer en forholdsmessig brøkdel av eierskapet i hver av de underliggende eiendommene. REITs på NYSE hadde en markedsandel over 1 billion dollar. Fra og med mars 2019. I 2019 ble 226 REIT-er omsatt aktivt på New York Stock Exchange og andre markeder.

Vanligvis pleier REIT å være mer verdi enn vekstorientert og er hovedsakelig sammensatt av små og mellomstore bedrifter.

IRS krever at REIT-er betaler minst 90% av inntekten til andelseiere. Dette betyr at REIT gir høyere avkastning enn de som vanligvis finnes i de tradisjonelle rentemarkedene. De har også en tendens til å være mindre ustabile enn tradisjonelle aksjer fordi de svinger med eiendomsmarkedet.

Tre typer REIT-er

REITs kan deles inn i tre kategorier:

• Egenkapital REITs: Disse stiftelsene eier og / eller leier eiendommer og samler leieinntekter, utbytte og kapitalgevinster fra salg av eiendommer. Den tredoble inntektskilden gjør denne typen veldig populær.
• Pantelånsrevisjoner: Disse stiftelsene har større risiko på grunn av eksponering for renter. Hvis rentene stiger, kan verdien på pantelånsrevisjoner falle betydelig.
• Hybrid REITs - Disse instrumentene kombinerer de to første kategoriene. De kan være åpne eller lukkede (likt åpne og lukkede aksjefond), ha en begrenset eller ubestemt levetid og investere i enten en enkelt prosjektgruppe eller flere grupper.

Beskatning på tillitsnivå

REITs må følge de samme reglene som alle andre investeringsforeninger. REITs må beskattes først på tillitsnivå, deretter til mottakere. Men de må følge den samme metoden for egenvurdering som selskaper. Så REIT-er har de samme verdsettelses- og regnskapsreglene som selskaper, men i stedet for å passere gjennom overskudd, overfører de kontantstrøm direkte til andelseiere.

Det er noen få ekstra regler for REIT utover reglene for andre investeringsforeninger:

1. Leieinntekter blir behandlet som forretningsinntekt til REIT fordi myndighetene anser husleie som virksomheten til REITs. Dette betyr at alle utgifter relatert til leievirksomhet kan trekkes fra det samme som forretningsutgifter kan avskrives av et selskap.
2. Videre beskattes ikke nåværende inntekt fordelt til andelseiere til REIT, men hvis inntekten blir fordelt til en ikke-bosatt mottaker, må denne inntekten være underlagt kildeskatt på 30% for ordinært utbytte og en kursrente på 35%, med mindre satsen er lavere ved traktat.

For alle praktiske formål er REIT-er generelt fritatt for beskatning på tillitsnivå så lenge de fordeler minst 90% av inntekten til andelseierne. Selv REIT som overholder denne regelen, står fremdeles overfor selskapsbeskatning av eventuelle beholdt inntekt.

Skatt til andelseiere

Utbytteutbetalingene som gjøres av REIT beskattes til andelseieren som ordinær inntekt, med mindre de anses som kvalifisert utbytte, som beskattes som kapitalgevinster. Ellers blir utbyttet skattlagt til andelseierens øverste marginale skattesats.

En del av utbyttet som REITs betaler, kan også utgjøre en ikke-skattbar kapitalavkastning, noe som ikke bare reduserer andelseierens skattepliktige inntekt i året utbyttet mottas, men også forsvarer skatter på den delen til kapitalen er solgt. Disse betalingene reduserer også kostnadsgrunnlaget for andelseieren. De ikke-skattbare delene blir deretter beskattet som enten langsiktige eller kortsiktige gevinst / tap.

Fordi REIT-er sjelden beskattes på tillitsnivå, kan de tilby relativt høyere avkastning enn aksjer, hvis utstedere må betale skatt på bedriftsnivå før de beregner utbytteutbetaling.

Eksempel - Beregning av andelseier
Jennifer bestemmer seg for å investere i en REIT som for tiden handler for $ 20 per enhet. REIT har midler fra drift på $ 2 per enhet og fordeler 90%, eller $ 1, 80, av dette til andelseierne. Imidlertid kommer 0, 60 dollar per enhet av dette utbyttet fra avskrivninger og andre utgifter og anses som en ikke-skattbar kapitalavkastning. Derfor kommer bare 1, 20 dollar ($ 1, 80 - $ 0, 60) av dette utbyttet fra den faktiske inntekten. Dette beløpet vil bli skattepliktig til Jennifer som ordinær inntekt, og kostnadsgrunnlaget hennes reduseres med $ 0, 60 til $ 19.40 per enhet. Som nevnt tidligere, vil denne reduksjonen i grunnlaget skattlegges som enten gevinst / tap på lang eller kort sikt når enhetene selges.

Bunnlinjen

De unike skattefordelene som tilbys av REITs, kan føre til overlegen avkastning for investorer som ønsker høyere avkastning med relativ stabilitet. Teoretisk er det mulig for en andelseier å oppnå et negativt kostnadsgrunnlag hvis enhetene holdes i en lang nok periode. Selv om dette neppe er vanlig, bør potensialet for å realisere en mulig gevinst eller tap på denne måten forstås tydelig av investorene.