Egenkapital vs. gjeldsinvesteringer for finansiering av eiendommer

Crowdfunding av eiendommer har tatt av siden vedtakelsen av Jumpstart Our Business Startups Act i 2012, og markedet forventes å utvide seg ytterligere. I oktober 2015 avgjorde SEC sin endelige kjennelse om bestemmelsene i Tittel III i JOBS Act, slik at ikke-akkrediterte investorer kunne delta i crowdfunded eiendomstilbud sammen med akkrediterte investorer.

Investering i eiendom gjennom en crowdfunding-plattform har visse fordeler fremfor REIT eller direkte eierskap til eiendom. En av disse fordelene er muligheten til å velge mellom gjeld og aksjeinvesteringer. Før du tar steget inn i crowdfunding til eiendommer, er det nyttig å ha forståelse for hvordan de to er forskjellige og hva risikoen er. (For mer om det grunnleggende om crowdfunding av eiendommer, se: Real Estate and Crowdfunding: A New Path for Investors.)

Viktige takeaways

• Crowdfunding av eiendommer er et stadig mer populært alternativ til REITs og ETF-er for eiendommer for å legge eiendommer til ens portefølje.
• Eiendommer som investerer i egenkapital gir en avkastning gjennom leieinntekter betalt av leietakere eller kapitalgevinster ved salg av eiendommen.
• Gjeldsinvestering innebærer å utstede lån eller investere i pantelån (eller pantelån).

Grunnleggende om egenkapitalinvestering

De fleste avtaler om finansiering av eiendommer innebærer aksjeinvesteringer. I dette scenariet er investoren aksjeeier i en bestemt eiendom, og deres eierandel står i forhold til beløpet de har investert. Avkastning realiseres i form av en andel av leieinntektene eiendommen genererer, fratrukket eventuelle serviceavgifter betalt til crowdfunding-plattformen. Investorer kan også få utbetalt en andel av all verdsettelsesverdi hvis eiendommen selges.

Pros:

• Ingen avkastningspapirer: aksjeinvesteringer gir en bredere horisont når det gjelder inntjeningspotensial. Det er mulig å se en årlig avkastning fra 18% til 25%. Siden det ikke er noen cap, er himmelen virkelig grensen fra en investors perspektiv.
• Skattemessige fordeler: Én fordel med å eie en investeringseiendom er å kunne trekke fra visse utgifter forbundet med eierskapet, for eksempel avskrivninger og reparasjonskostnader. Med crowdfunding av aksjer er avtaler normalt strukturert gjennom en LLC, som blir behandlet som en gjennomstrømningsenhet for skatteformål. Det betyr at investorer kan høste fordelene av avskrivningsfradraget uten å måtte eie eiendom direkte.
• Lavere gebyrer: Aksjeplasseringer kan være billigere når det gjelder gebyrer. I stedet for å betale forhåndsavgift og månedlige serviceavgifter, kan investorer betale en eneste årlig avgift for å opprettholde sin posisjon i eiendommen. Gebyret beregnes som en prosentandel av det totale investerte beløpet og løper ofte mellom 1% og 2%.

Cons:

• Mer risiko: crowdfunding av aksjer kan sette mer penger i lommers lommer, men det betyr å ta en større innsats. Investorer står på andre rekke når det gjelder å motta tilbakebetaling på investeringen, og hvis eiendommen ikke klarer å oppfylle forventningene til resultatene, kan det lett oversettes til tap.
• Lengre holdperiode: Aksjeinvestorer ser på en mye lengre tidsramme sammenlignet med gjeldsinvestorer. Holdtider kan strekke seg over fem eller ti år, noe som er en viktig faktor hvis du er interessert i å opprettholde en høy grad av likviditet i porteføljen.

Hvordan gjeldsinvesteringer fungerer

Når han investerer i gjeldsinstrumenter for eiendom, opptrer investoren som utlåner til huseieren eller avtalssponsoren. Lånet er sikret av eiendommen selv, og investorene får en fast avkastningsrente som bestemmes av renten på lånet og hvor mye de har investert. I en gjeldsavtale ligger investoren i bunnen av kapitalbunken, noe som betyr at de har prioritet når det gjelder å kreve utbetaling fra eiendommen. (For mer, se veiledningen: Hvordan tjene penger på eiendom.)

Pros:

• Kortere holdtid: Gjeldsinvesteringer er ofte forbundet med utviklingsprosjekter. Som et resultat har de vanligvis en kortere holdeperiode sammenlignet med aksjeinvesteringer. Avhengig av avtalens art kan holdetiden vare mellom seks og 24 måneder. Det er et pluss for investorer som ikke er komfortable med å binde opp eiendeler på lang sikt.
• Lavere risiko: På grunn av måten avtaler er strukturert på; investorer tar mindre risiko med gjeldsinvesteringer. Lånet er sikret av eiendommen, som fungerer som en forsikring mot tilbakebetaling av lånet. I tilfelle eiendomseieren eller sponsoren misligholder, har investorer muligheten til å inndrive tapet av investeringene sine gjennom en tvangsinngrep.
• Jevn inntekt: Gjeldsinvesteringer er mer forutsigbare med hensyn til beløp og hyppighet av avkastningsutbetalinger. Mens hver avtale er forskjellig, er det ikke uvanlig at investorer tjener avkastning fra 8% til 12% årlig. Disse avkastningene betales vanligvis månedlig eller kvartalsvis.
• Avkortet avkastning: Gjeldsinvesteringer medfører mindre risiko, men en stor ulempe er det faktum at avkastningen er begrenset av renten på lånet. Investorer må være tydelige på om de er villige til å ofre potensialet for å tjene høyere avkastning i bytte mot et tryggere spill.
• Høyere gebyrer: Mens de fleste crowdfunding-plattformer for eiendommer ikke belaster investorene noe for å opprette en konto og undersøke gjeldsinvesteringer, er det vanligvis en form for gebyr for å delta i en avtale. Publikumsfinansieringsplattformen tar vanligvis en prosentandel av toppen før det blir utbetalt renter, noe som kan spise i avkastningen. Det kan også være et eget gebyr for opprinnelse av lån som blir gitt videre til investorene. (For mer informasjon om plattformer for crowdfunding for eiendommer, les: Topp 5 eiendomsmeglingsfinansieringsselskaper .)

Ulemper:

• Lavere potensiell avkastning: med lavere risiko kommer lavere forventet avkastning.
• Eksponering for forskuddsbetalingsrisiko: panthaver betaler noen ganger lånene sine tidlig, enten ved å selge et hjem eller ved å refinansiere. Dette kan avbryte kontantstrømmene knyttet til gjeldsinvesteringene dine og redusere varigheten på låneporteføljen.

Bunnlinjen

Crowdfunding er et attraktivt alternativ for investorer som ønsker å investere i private eiendommer på en kostnadseffektiv måte. Minimumsinvesteringen med mange plattformer varierer fra $ 5000 til $ 10.000, som er en relativt liten pris å betale for å få tilgang til denne aktivaklassen. Både aksje- og gjeldsinvesteringer har sine gode og dårlige sider, som kyndige investorer må ta seg tid til å veie nøye. Å forstå hva du vil tjene mot hva du risikerer, kan hjelpe deg med å bestemme om en eller begge typer investeringer passer godt for porteføljen din.