Hvorfor starter de fleste av pantelånene mine som renter?
Beløpet på et pantelån er sammensatt av en kombinasjon av renter og hovedstøttebetaling. I løpet av pantelånets levetid vil andelen av interessen til hovedstolen endres.
Til å begynne med vil huseierens betaling primært være renter, med et lite beløp hovedstol inkludert. Etter hvert som pantelånet forfaller, vil hoveddelen av betalingen øke og rentedelen avta. Dette er fordi rentene er basert på gjeldende utestående saldo på pantelånet, som avtar når mer hovedstol blir tilbakebetalt. Jo mindre pantelån, jo mindre belastning er det.
Ta for eksempel et enkelt pantelån for $ 100 000 til en rente på 4% årlig og en løpetid på 24 år. Den årlige pantebetalingen er $ 6558.68. Den første utbetalingen vil omfatte en renteavgift på $ 4000 ($ 100, 000 x 4 prosent) og en hovedbetaling på $ 2, 558.68 ($ 6, 558.68 - $ 4000). Den utestående pantesaldoen etter denne betalingen er $ 97.441, 32 ($ 100 000 - $ 2, 558, 68). Den neste utbetalingen vil være lik den første, 6 588, 68 dollar, men den vil nå ha en annen andel av interessen til hovedstolen. Renteavgiften for den andre betalingen vil være $ 3 877, 65 ($ 97 441, 32 x 4 prosent), mens hovedbetalingen er $ 2, 661, 03 ($ 6, 558, 68 - $ 3 877, 65).
Hoveddelen av den andre betalingen er rundt $ 100 større enn den første. Dette skjer fordi huseieren har betalt penger til hovedbeløpet - redusert det - og den nye rentebetalingen beregnes på det lavere hovedbeløpet. Mot slutten av pantelånet vil utbetalingene først og fremst være hovedavdrag.
Dette er et grunnleggende eksempel ved bruk av et tradisjonelt vaniljelån. Med eksotiske pantelån kan huseiere velge månedlige pantelån.
Hvordan amortiserer pantelån
Selv om rentedelen avtar hver måned, reduserer ikke pantebetalingene i seg selv over tid. Mer penger går mot hovedstolen, som amortiseres fullt ut over lånets levetid. Som et resultat, etter hvert som årene går, går mer av huseiers betaling til hovedstol, noe som akselererer hastigheten som huseieren bygger egenkapital og reduserer det skyldige beløpet. I løpet av år 30 med et 30-årig fastlån øker huseieren sin egenkapitalposisjon med mye mer for hver betaling som er utført sammenlignet med utbetalingene i år ett og to.
Å redusere betalingene
Imidlertid er det noen spesifikke situasjoner der pantebetalinger kan reduseres.
Et lån med justerbar rente (ARM) kan ha synkende utbetalinger over tid. Med denne type pantelån varierer renten basert på en indeks som reflekterer kostnadene for utlåner ved å låne på kredittmarkedene. Betalingen på en ARM kan avta hvis lånets referansesats synker i løpet av lånet. Imidlertid har en ARM et like stort potensial for at betalingene kan øke, noen ganger betydelig. Lånedokumentene angir hvor mye renten kan øke hvert år, så vel som det maksimale kan øke over hele lånets løpetid.
En låntaker som må betale boliglånsforsikring i løpet av de første årene av et lån kan se at pantelånet hennes reduseres over tid. De fleste kredittforetak har lån til 80% av kjøpesummen eller hjemets verdi, avhengig av hva som er mindre, og låntageren forventes å komme med de andre 20% som en forskuddsbetaling. Dette forholdet mellom lån og verdi [LTV] er designet for å beskytte utlåner hvis boligens verdi synker og låntaker skylder mer enn hjemmet er verdt. I noen situasjoner lar långivere huseiere låne mer enn 80% av kjøpesummen, men långivere krever pantesikring som en del av avtalen. Denne forsikringen beskytter långiveren hvis den må utelukke en eiendom som er mindre verdt enn lånesaldoen. Låntaker betaler forsikringspremiene som en del av den månedlige pantebetalingen.
Når låntakerens lånesaldo faller til en viss prosent av boligverdien - vanligvis 78% - kan låntager begjære utlåner å droppe boliglånsforsikringen. Forutsatt at låntakeren er vellykket, vil pantebetalingen redusere for resten av lånet fordi den ikke lenger inkluderer en pantforsikringspremie.