Kjøpe et andre hjem til leie

Selv om det er økonomiske fordeler ved å investere i leieboliger, er det også risikoer - leietakere som ikke betaler husleien og hodepinen fra å være en utleier. Du må veie avgifter, pris på eiendom, pantelån og vedlikeholdskostnader og ønsket om å være en utleier når du bestemmer deg for om du skal eie en leie er et lurt økonomisk grep.

Tenk på skattefordelene

Du kan trekke fra renter, skatter, forsikringer og andre utgifter mot eiendommens inntekt og vanligvis trekke tap mot andre inntekter. Du kan også trekke avskrivninger fra skattene dine. Fradraget er i utgangspunktet et godtgjørelse for slitasje over 27, 5 år fra 26. januar 2019. Du kan selge en utleieeiendom og rulle inntektene til annen utleieeiendom uten å betale skatt på gevinstgevinster. (For relatert lesning, se "Skattelett for andre huseiere")

Ikke glem at du vil være en utleier

Leieboligen din er en virksomhet som krever tid og energi. Du må holde deg oppdatert om husleielov og er lovpålagt å opprettholde en trygg og beboelig eiendom for leietakerne. Husk at en leietaker som betaler topp dollar har rett til å forvente et nærmest øyeblikkelig svar på ethvert problem, stort eller lite. Leietakere som vet at de betaler litt under markedet, vil ha en tendens til å være litt mindre krevende. Det hjelper hvis du selv kan gjøre mindre reparasjoner. Du må også samle husleier og forholde deg til kriminelle leietakere.

Hvis utsiktene til å administrere din egen utleie er skremmende, kan du be eiendomsmegleren din om en henvisning til en eiendomssjef eller en vaktmester eller gjøre et søk på nettet. Bare vær oppmerksom på at å ansette en eiendomssjef vil spise i avkastningen.

Gjør leksene dine til fast eiendom

Bruk så mye, om ikke mer, tid på å undersøke leieboliger som du ville kjøpe et sted å bo i. Du må kjenne til markedsspesifikasjonene, reguleringslovene og trender for både utleie og salg av boliger på det stedet du vurderer. Se på skoler, transport, fritidsressurser, shopping og hva leietakere i området forventer i en utleie. Å kjøpe en avskedigelse kan være et alternativ siden den utelukkende banken vanligvis ønsker å gjenvinne pantesaldo og vil selge eiendommen til mindre enn markedsverdien.

Du vil at eiendommen din skal være attraktiv for leietakere. Se etter en eiendom med vannkanten eller i nærheten av en college campus eller en lokal skolesone. Et eldre hus i et stabilt samfunn eller et i et nabolag som blir revitalisert, kan også være gode alternativer. Hvis du kjøper en investeringseiendom på en ny golfbane, må du passe deg for "golfbanesyndromet." Hvis nyere og ynskere golfbaneboliger er bygget i det samme generelle området, kan eiendommen din vises datert i løpet av noen år, noe som vil redusere prisen.

Forsøm ikke å kjøre tallene

Bruk smarttelefonapper eller online pantekalkulatorer for å analysere de månedlige boligkostnadene. En kalkulator skal tillate deg å oppgi kjøpesum, forskuddsbetaling, skatter, forsikring og pantelånsrente. Boliglånsrentene på leieboliger er vanligvis høyere enn rentene for et primært hjem.

Også faktor i vedlikehold og reparasjoner. En god tommelfingerregel er omtrent 1% av kjøpesummen per år, så en eiendom på $ 300 000 vil koste omtrent 3000 dollar per år å opprettholde. Det kan imidlertid være lurt å øke prosentandelen til 1, 5% eller 2% hvis eiendommen er eldre. En annen måte å beregne reparasjoner og vedlikehold er å overholde det som noen ganger kalles "kvadratfotregelen", noe som antyder at huseiere budsjetterer $ 1 per kvadratfot per år. Hvis utleieboligen din for eksempel er 1800 kvadratmeter, ser du på $ 1800 per år for reparasjons- og vedlikeholdskostnader.

Tips til den potensielle utleieren

Et ekte verdenseksempel

Her er et eksempel på anslått inntekt: Si at du leier et hus på $ 300.000 for $ 2000 per måned. 20% forskuddsbetaling er $ 60 000, og den 30-årige fastrenten på $ 240 000-saldoen er 4%. Skatter, forsikringer og et vedlikeholdsbudsjett vil bringe den månedlige kostnaden til $ 1, 764, og gi et nominelt overskudd på $ 2 838 per år, eller 4, 73% av utbetalingen per år. Ikke verst. Det er mye bedre enn en sparekonto og bedre enn de fleste blue-chip-aksjer betaler i utbytte, selv om det kanskje ikke er så mye du kan tjene på aksjemarkedet i et godt år. Men når du beregner den typiske avskrivningen på 3, 64%, blir den nominelle gevinsten på 2 838 dollar et tap på 6 252 dollar, som du kan bruke mot andre inntekter. Avhengig av skatten din, kan det imidlertid utgjøre flere hundre dollar skattebesparelser til en positiv kontantstrøm pluss muligheten for at huset vil verdsette seg i verdi.

Bunnlinjen

Å investere i eiendommer for inntekt er ikke for alle, men hvis du behandler investeringen din som en virksomhet, har en toleranse for den iboende risikoen, og er praktisk med en hammer, kan de økonomiske fordelene være betydelige. (For relatert lesing, se "Hvordan tilby et annet hjem")