Kapitaliseringsrate
Kapitaliseringsraten (også kjent som cap rate) brukes i en verden av kommersiell eiendom for å indikere avkastningskursen som forventes å bli generert på en eiendom som er investeringseiendom. Dette tiltaket beregnes basert på nettoinntekten som eiendommen forventes å generere og beregnes ved å dele netto driftsinntekt etter formuesverdi og uttrykkes i prosent. Det brukes til å estimere investorens potensielle avkastning på investeringen i eiendomsmarkedet.
Selv om caprenten kan være nyttig for raskt å sammenligne den relative verdien av lignende eiendomsinvesteringer i markedet, bør den ikke brukes som den eneste indikatoren på en investerings styrke, fordi den ikke tar hensyn til gearing, tidsverdien av penger, og fremtidige kontantstrømmer fra forbedringer av eiendommer, blant andre faktorer. Det er ingen klare områder for en god eller dårlig rente, og de avhenger i stor grad av konteksten til eiendommen og markedet.
Viktige takeaways
- Kapitaliseringsgrad beregnes ved å dele en eiendoms nettoresultat av inntekt med dagens markedsverdi.
- Dette forholdet, uttrykt i prosent, er et estimat for en investors potensielle avkastning på en eiendomsinvestering.
- Cap rate er mest nyttig som sammenligning av relativ verdi av lignende eiendomsinvesteringer.
Forstå kapitaliseringsrate
Cap rate er det mest populære tiltaket deri eiendomsinvesteringer vurderes for lønnsomhet og avkastningspotensial. Kapitalrenten representerer ganske enkelt avkastningen til en eiendom over en tidshorisont på ett år forutsatt at eiendommen er kjøpt kontant og ikke på lån. Kapitaliseringsgraden indikerer eiendommens iboende, naturlige og uten utnyttede avkastning.
Formel for kapitaliseringskurs
Det finnes flere versjoner for beregning av store bokstaver. I den mest populære formelen beregnes kapitaliseringsgraden for en eiendomsinvestering ved å dele eiendommens netto driftsinntekt (NOI) med dagens markedsverdi. matematisk,
Kapitaliseringsgrad = Netto driftsinntekt / Nåværende markedsverdi
hvor,
Netto driftsinntekt er den (forventede) årlige inntekten som genereres av eiendommen (som utleie), og oppnås ved å trekke fra alle utgiftene som påløper for å styre eiendommen. Disse utgiftene inkluderer kostnadene som betales ved regelmessig vedlikehold av anlegget samt eiendomsskattene.
Den nåværende markedsverdien av eiendelen er dagens verdi av eiendommen i henhold til gjeldende markedsrenter.
I en annen versjon beregnes tallet basert på den opprinnelige kapitalkostnaden eller anskaffelseskostnaden for en eiendom.
Kapitaliseringsgrad = Netto driftsinntekt / kjøpesum
Den andre versjonen er imidlertid ikke veldig populær av to grunner. For det første gir det urealistiske resultater for gamle eiendommer som ble kjøpt for flere år / tiår siden til lave priser, og for det andre kan det ikke brukes på arvet eiendom, da kjøpesummen er null og gjør divisjonen umulig.
I tillegg, siden eiendomsprisene svinger mye, er den første versjonen som bruker gjeldende markedspris en mer nøyaktig fremstilling sammenlignet med den andre som bruker den opprinnelige kjøpesummen med fast verdi.
Eksempler på kapitaliseringsrate
Anta at en investor har $ 1 million dollar og han vurderer å investere i et av de to tilgjengelige investeringsalternativene - ett, han kan investere i statsutstedte statsobligasjoner som tilbyr en nominell rente på 3 prosent årlig og anses som de sikreste investeringene og to, han kan kjøpe et næringsbygg som har flere leietakere som forventes å betale vanlig leie.
I det andre tilfellet antar du at den totale leien mottatt per år er $ 90 000 og investoren må betale totalt $ 20 000 mot forskjellige vedlikeholdskostnader og eiendomsskatt. Det etterlater nettoinntekten fra eiendomsinvesteringen på $ 70 000. Anta at eiendomsverdien i løpet av det første året holder seg jevn til den opprinnelige kjøpesummen på 1 million dollar.
Kapitaliseringsraten beregnes som (Netto driftsinntekt / eiendomsverdi) = $ 70 000/1 million = 7%.
Denne avkastningen på 7 prosent fra eiendomsinvesteringen er bedre enn standardavkastningen på 3 prosent tilgjengelig fra de risikofri statsobligasjonene. De ekstra 4 prosentene representerer avkastningen for risikoen investoren tar ved å investere i eiendomsmarkedet mot å investere i de sikreste statsobligasjoner som har null risiko.
Eiendomsinvestering er risikabelt, og det kan være flere scenarier der avkastningen, representert ved kapitaliseringsrate-tiltaket, kan variere mye.
For eksempel kan noen få av leietakerne flytte ut, og leieinntektene fra eiendommen kan redusere til $ 40.000. Redusering av $ 20 000 til forskjellige vedlikeholdskostnader og eiendomsskatt, og forutsatt at eiendomsverdien holder seg på $ 1 million, kommer kapitaliseringsrenten til ($ 20, 000 / $ 1 million) = 2%. Denne verdien er mindre enn avkastningen tilgjengelig fra risikofri obligasjoner.
I et annet scenario, antar du at leieinntektene holder seg til de opprinnelige $ 90 000, men vedlikeholdskostnaden og / eller eiendomsskatten øker betydelig, for å si 50 000 dollar. Kapitaliseringsraten vil da være ($ 40 000 / $ 1 million) = 4%.
I et annet tilfelle, hvis den nåværende markedsverdien av eiendommen i seg selv, for å si $ 800 000, med leieinntektene og forskjellige kostnader forbli den samme, vil kapitaliseringsrenten øke til $ 70 000 / $ 800 000 = 8, 75%.
I hovedsak kan varierende inntektsnivå som blir generert fra eiendommen, utgifter relatert til eiendommen og den nåværende markedsvurderingen av eiendommen endre kapitaliseringsgraden betydelig.
Overskuddsavkastningen, som teoretisk er tilgjengelig for eiendomsinvestorer utover statsobligasjonsinvesteringene, kan tilskrives de tilhørende risikoer som fører til de ovennevnte scenariene. Risikofaktorene inkluderer:
- Alder, beliggenhet og status for eiendommen
- Eiendomstype - multifamily, office, industrial, retail eller recreational
- Leietakers soliditet og regelmessige kvitteringer på utleie
- Varighet og struktur for leietakere (r)
- Samlet markedsrate for eiendommen og faktorene som påvirker dens verdsettelse
- Makroøkonomiske grunnleggende forhold i regionen, samt faktorer som påvirker leietakers virksomhet
Tolke kapitaliseringsraten
Siden caprenter er basert på de anslåtte estimatene for fremtidig inntekt, er de utsatt for høy varians. Det blir da viktig å forstå hva som utgjør en god takstrate for en investeringseiendom.
Satsen indikerer også hvor lang tid det vil ta å gjenvinne det investerte beløpet i en eiendom. For eksempel vil en eiendom med en takstrate på 10% ta rundt 10 år for å gjenopprette investeringen.
Ulike takshastigheter mellom forskjellige egenskaper, eller forskjellige takshastigheter på tvers av forskjellige tidshorisonter på samme eiendom, representerer forskjellige risikonivåer. En titt på formelen indikerer at cap rate-verdien vil være høyere for eiendommer som gir høyere netto driftsinntekt og har lavere verdsettelse, og omvendt.
Si, det er to egenskaper som er like i alle attributter, bortsett fra at de er geografisk fra hverandre. Den ene er i et koselig sentrumsområde mens den andre ligger i utkanten av byen. Alt i likhet vil den første eiendommen generere en høyere leie sammenlignet med den andre, men de vil delvis bli utlignet av de høyere vedlikeholdskostnadene og høyere skatter. Eiendommen i sentrum vil ha en relativt lavere takstrate sammenlignet med den andre på grunn av sin betydelig høye markedsverdi.
Det indikerer at en lavere verdi på caprenten tilsvarer en bedre verdsettelse, og bedre utsikter til avkastning med lavere risikonivå. På den annen side innebærer en høyere verdi av takrenten relativt lavere utsikter til avkastning på eiendomsinvestering, og dermed et høyere risikonivå.
Selv om det ovennevnte hypotetiske eksempelet gjør det til et enkelt valg for en investor å gå med eiendommen i sentrum, kan det hende at virkelige scenarier ikke er så enkle. Investoren som vurderer en eiendom på grunnlag av cap rate, står overfor den utfordrende oppgaven å bestemme passende cap rate for et gitt risikonivå.
02:00Kapitaliseringsrate
Gordon Model Representation for Cap Rate
En annen representasjon av caprenten kommer fra Gordon Growth Model, som også kalles dividend discount model (DDM). Det er en metode for å beregne egenverdien av et selskaps aksjekurs uavhengig av dagens markedsforhold, og aksjeverdien beregnes som nåverdien av et aksjes fremtidige utbytte. matematisk,
Aksjeverdi = Forventet årlig utbytte kontantstrøm / (Investors påkrevde avkastning - forventet utbytte tilvekst)
Omorganisere ligningen og generalisere formelen utover utbytte,
(Nødvendig avkastning - forventet veksthastighet) = Forventet kontantstrøm / eiendel
Ovennevnte representasjon samsvarer med den grunnleggende formelen for kapitaliseringsrate som er nevnt i den tidligere delen. Den forventede kontantstrømverdien representerer netto driftsinntekt og eiendelens verdi samsvarer med gjeldende markedspris på eiendommen. Dette fører til at kapitaliseringsraten tilsvarer forskjellen mellom avkastningskravet og den forventede vekstraten. Det vil si at caprenten ganske enkelt er den nødvendige avkastningen minus vekstraten.
Dette kan brukes til å vurdere verdsettelsen av en eiendom for en gitt avkastning som forventes av investoren. For eksempel si at netto driftsinntekt for en eiendom er $ 50 000, og det forventes å øke med 2 prosent årlig. Hvis investorens forventede avkastning er 10 prosent per år, vil netto takstraten komme til (10% - 2%) = 8%. Ved å bruke den i formelen over, kommer verdivurderingen til ($ 50 000/8%) = $ 625 000.
Sammenlign Navn på leverandør av investeringskontoer Beskrivelse Annonsørens avsløring × Tilbudene som vises i denne tabellen er fra partnerskap som Investopedia mottar kompensasjon fra.