Cash-Out vs. Refinansieringslån på sikt og sikt

"Cash out" og "rate-and-term" er de to grunnleggende valgene dine når du refinansierer pantelånet ditt for å spare eller få penger. Hvis du ganske enkelt refinansierer det eksisterende lånet ditt for å få en lavere rente eller endre vilkårene, kalles det en rente- og siktefinansiering. Eller det kan være lurt å hente ut noe av egenkapitalen i huset ditt - kanskje for å gjøre en renovering, betale ned gjeld eller bidra til å betale college-kostnader - med et utbetalingslån. Her er hva disse to begrepene betyr og hvordan de kan påvirke din økonomiske stilling.

Viktige takeaways

• Når du refinansierer et pantelån, er de to grunnleggende alternativene en utbetalingsfinansiering, hvor du henter ut noe av egenkapitalen i hjemmet ditt, eller en rente- og siktefinansiering, der du bytter ut det nåværende lånet ditt for et med nytt (forhåpentligvis bedre) vilkår.
• Utbetalingslån kommer vanligvis med tøffere vilkår, for eksempel tilleggspoeng eller høyere rente, fordi de har en høyere risiko for utlåner.
• Det kan være mulig å hente ut litt penger fra refinansieringen uten å pådra deg ekstra avgiftene til et utbetalingslån ved å dra nytte av overlappingen av midler på slutten av det ene lånet og begynnelsen på det andre.

Grunnleggende om refinansiering av pantelån nå

Tenk først på refinansiering som erstatning av et eksisterende pantelån med et annet, eller konsolidering av et pantelån til et enkelt lån. Ut med det gamle (pantelån) og inn med det nye, som de sier. Når du har refinansiert, blir det gamle lånet eller lånene dine betalt, og et nytt blir satt i stedet.

Det er mange grunner til å vurdere å refinansiere. Å spare penger er det åpenbare. I august 2008 hadde det gjennomsnittlige 30-årige faste pantelån en rente på 6, 48%. Etter finanskrisen falt rentene for samme type pantel stadig. I desember 2012 ble den 30-årige faste boliglånsrenten nesten halvert fra fire år tidligere til 3, 35%. Gjennomsnittlig årlig rate for 2017 var opp til 3, 99%. I 2018 hadde den steget til 4, 54%, ifølge Freddie Mac. Men selv disse høyere prisene kan være lavere enn på eldre boliglån du måtte ha.

I mars 2019 falt boliglånsrentene til 4, 27%, en 60 ukers lav. I uken som avsluttes 29. mars 2019, økte pantesøknadene 18, 6%, ifølge Mortgage Bankers Association. Refinansieringsnivået økte 39% til 47, 4% av de totale søknadene, det høyeste nivået siden november 2016. (Den største nylige bølgen av refinansieringsrenter rammet fra 2011 til 2013 og 2015 til 2016, da rentene var nær rekordlave.) Selv om refinansieringen indeksen falt til 44, 1% av totale søknader den påfølgende uken, lave lånekostnader og et sterkt arbeidsmarked driver fortsatt med søknader.

Historisk sett er prisene fremdeles relativt lave - en grunn til at huseiere med eldre, høyere rente på boliglån (eller de som har egenkapital har økt, eller som har mye bedre kredittvurdering enn da de opprinnelig finansierte hjemmet), skulle se på refinansiering nå. Når rentene beveger seg høyere, kan refinansiering tilby en sjanse til å konvertere et justerbart rentelån til en fast rente, for å låse inn lavere renter før rentene klatrer enda høyere. Industrimyndighetene spår at prisene vil stige i 2019

Cash-Out vs. Rate-and-Term: To typer lån

Det er to grunnleggende refinansieringslån. Det enkleste og mest enkle er rate-and-term refinance (refi) . Ingen faktiske penger skifter hender i dette tilfellet, utenom gebyrene knyttet til lånet. Størrelsen på pantelivet forblir den samme; du handler ganske enkelt gjeldende pantebetingelser for nyere (antagelig bedre) betingelser.

I kontrast, i et utbetalingslån, også kalt utbetalingsfinansiering, er det nye pantelånet større enn det gamle. Sammen med nye lånevilkår får du også avanserte penger - effektivt å ta egenkapital ut av hjemmet ditt i form av kontanter.

Du kan kvalifisere deg for en rate / term refi med en høyere belåningsgrad (beløpet på lånet dividert med den vurderte verdien av eiendommen). Det er lettere å få lånet, med andre ord, selv om du har en dårligere kredittrisiko fordi du låner en høy prosentandel av det boligen er verdt.

Tenk nøye gjennom før du får et utbetalingslån for å investere, da det er lite fornuftig å legge midlene dine inn på en CD som tjener 2, 5% når pantelånet ditt er 5% eller 6%.

Utbetalingslån kommer med tøffere vilkår. Hvis du vil ha tilbake noe av egenkapitalen du har bygget opp i hjemmet ditt i form av kontanter, vil det sannsynligvis koste deg — hvor mye avhenger av hvor mye egenkapital du har bygget opp i hjemmet ditt og kredittscore. Hvis for eksempel en låntagers FICO-score er 700, er utlånsgraden 76%, og lånet regnes som utbetaling, kan utlåner legge til 0, 750 poeng til lånets fremre kostnad. Hvis for eksempel lånebeløpet var $ 200 000, ville långiveren lagt til $ 1500 til kostnaden. (Hver utlåner er forskjellig.) Alternativt kan låntaker betale en høyere rente - 0, 125 til 0, 250% mer, avhengig av markedsforhold.

Hvorfor de tøffere vilkårene? Fordi utbetalingslån har en høyere risiko for utlåner, ifølge Casey Fleming, panterådgiver, C2 Financial Corporation og forfatter av “Låneguiden: Hvordan få det beste mulige pantelånet.” “Statistisk sett er en låntaker mye mer sannsynlig å gå bort fra et hjem hvis han får problemer hvis han allerede har trukket egenkapitalen ut av det. Det gjelder spesielt hvis han har trukket ut mer enn han først investerte i forskuddsbetalingen. Følgelig er alle lån som anses som utbetaling priset høyere for å reflektere den risikoen, til det er så mye egenkapital at låntageren ikke sannsynligvis vil gå bort lenger. ”

Men en høyere kredittscore og lavere belåningsgrad kan endre tallene betydelig i din favør. En låntaker med en kredittscore på 750 og en utlånsgrad på under 60%, for eksempel, vil ikke bli belastet noen ekstra kostnad for et utbetalingslån; långivere tror at han eller hun ikke er mer sannsynlig å misligholde lånet enn hvis du gjør en rente / termin refi.

Lånet ditt kan være et utbetalingslån selv om du ikke får tilbake penger. Hvis du betaler av kredittkort, autolån eller annet som ikke opprinnelig var en del av pantelånet ditt, anser långiveren det som et utbetalingslån. Hvis du konsoliderer to pantelån til ett - og ett opprinnelig var et utbetalingslån - vil det nye konsoliderte lånet også bli klassifisert som utbetaling.

En annen grunn til å tenke to ganger på utbetalinger: Å gjøre en utbetalingsfinansiering kan påvirke FICO-poengsummen din negativt.

83%

Antall refinansiering av pantelån som var utbetalte lån i 4. kvartal 2018.

Flere amerikanere velger å refinansiere kontanter

Selv om mange eksperter på personlig økonomi vil fraråde å strippe boligen din for egenkapitalen i en utbetalt refinansiering, viser nyere data at mange amerikanere velger denne lånetypen. Freddie Macs kvartalsvise refinansieringsstatistikk demonstrerte at i fjerde kvartal 2018 (utgitt i mars 2019) representerte utbetalte låntakere 83% av alle refinansieringslån, det høyeste siden tredje kvartal 2007.

Kilde: Freddie Mac, Quarterly Refinance Report, 2018

Mange av disse refinansieringene var ikke for rentenedsettelse. Den vanligste bruken av midlene var å betale regninger eller annen gjeld, eller gjøre boligutbedringer.

Kilde: Freddie Mac, Quarterly Refinance Report, 2018

Et interessant smutthull til refinansiering av pant

Ved hjelp av boliglånmegleren din kan du kanskje generere litt kontanter fra refinansieringen uten at det blir betraktet som et utbetalingslån (og generere de ekstra avgiftene som følger med det). I utgangspunktet fungerer det ved å dra nytte av overlappingen av midler ved slutten av ett lån og begynnelsen på et annet. Det er en komplisert prosess, så følg nøye med hvordan Fleming beskriver det:

"Du har lov til å finansiere avslutningskostnader i en rate / term refi. De fleste långivere tillater at lukkekostnadene inkluderer forhåndsbetalte utgifter, for eksempel forhåndsbetalte renter, ubetalte påløpte renter på ditt eksisterende pantelån, pengene som er nødvendige for å forhåndsfinansiere sperrekontoen din, og til og med eiendomsskatt og forsikring hvis du har tid til det.

“Når du refinansierer, betaler du den påløpte renten på det eksisterende pantelånet frem til den dagen det er betalt. Du forhåndsbetaler renten på det nye lånet ditt fra den dagen du finansierer til den første i neste måned, og deretter betaler du ikke den neste måneden. Derfor har du finansiert en måneds rente på pantelånet ditt innenfor det nye lånet.

“Hvis du har et kontantkonto (eller escrow) for å betale forsikring og skatt med det eksisterende pantelånet ditt, holder den eksisterende långiveren noen av pengene dine - minst et par måneders skatter og forsikringer hver. Når du refinansierer, vil den nye långiveren trenge litt penger til rådighet når skatte- og forsikringsregningene forfaller, så de vil be om litt penger på forhånd. Du kan vanligvis finansiere dette.

Etter at lånet ditt er lukket, sender din gamle långiver - som holder på litt av pengene dine - deg en sjekk som tilsvarer saldoen på sperrekontoen din da du betalte det lånet. Penger!

Fordi noen av avgiftene endrer seg litt frem til finansiering, tillater de fleste långivere en liten pute - opptil $ 2000 i kontanter tilbake i sperre uten at lånet blir betraktet som utbetaling.

"Hva alt dette betyr er at du kan finansiere" kostnader "som ikke egentlig er kostnadene for opprinnelse av lånet, men heller representerer kostnadene for å ha lånet. På et rente- / terminlån på $ 200 000, ville det være veldig mulig å generere rundt $ 4000 i kontanter - under riktige omstendigheter, hvis det var strukturert nøye - uten å betale en utbetalingsstraff. ”

Bunnlinjen

Jobben din som låntaker er å ha nok kunnskap til å diskutere alternativer med långiveren. For de fleste er det beste økonomiske trekket å unngå tilleggskostnadene ved et utbetalingslån. Hvis du har en spesifikk grunn til å ta penger ut av hjemmet ditt, kan et utbetalingslån være verdifullt, men husk at det ekstra beløpet du vil betale i renter i løpet av lånets levetid kan gjøre det til en dårlig idé.