Opprette et skattefradrag for kanadisk pantelån

Skattelovgivningen for Canadas huseiere er veldig forskjellig fra systemet i USA. Spesielt er renten på et pantelån til en hoved privat bolig ikke fradragsberettiget. Imidlertid er alle kapitalgevinster ved salg av hjemmet skattefritt.

Men det er en måte kanadiere effektivt kan trekke fra den pantelånsrenten.

Det økonomiske målet

Først et par grunnleggende definisjoner:

Nettoverdien er eiendelene minus eventuelle forpliktelser. For å øke nettoformuen din, må du enten øke eiendelene dine eller redusere gjeldene, eller begge deler.

Din gratis kontantstrøm er mengden kontanter som er til overs etter at alle utgifter og gjeldsutbetalinger er utført. For å øke kontantstrømmen din, må du bruke mindre, få en bedre betalende jobb eller betale mindre skatt.

La oss se på en strategi som hjelper deg med å øke eiendelene dine ved å bygge en investeringsportefølje, redusere gjeldene dine ved å betale ned pantelånet raskere og øke kontantstrømmen ved å betale mindre skatt. Effektivt vil du øke din nettoformue og kontantstrømmen samtidig.

Strategien

Hver gang du foretar en pantebetaling, blir en del av betalingen brukt på renter, og resten blir brukt til hovedstol. Den hovedbetalingen øker egenkapitalen i hjemmet og kan lånes mot, vanligvis til en bedre rente enn et usikret lån.

Hvis de lånte pengene deretter brukes til å kjøpe en inntektsgivende investering, er renten på lånet fradragsberettiget, noe som gjør den effektive renten på lånet enda bedre.

Denne strategien krever at huseieren skal låne tilbake hoveddelen av enhver pantebetaling og investere den i en inntektsgivende portefølje. Under den kanadiske skattekoden er renter som er betalt på penger som er lånt for å tjene inntekt, fradragsberettiget.

Når tiden går, forblir den totale gjelden din den samme, ettersom hovedbetalingen blir lånt tilbake hver gang en betaling foretas. Men en større del av den blir skattetrekkbar gjeld. Det er med andre ord "god" gjeld. Og mindre rester av ikke-egenandel eller "dårlig" gjeld.

For å forklare dette bedre, se figur 1 nedenfor, der du kan se at pantebetalingen på $ 1 106 per måned består av $ 612 i hovedstol og $ 494 i renter.

Figur 1

Som du ser, reduserer hver betaling beløpet på lånet med $ 612. Etter hver betaling blir $ 612 lånt tilbake og investert. Dette holder det totale gjeldsnivået på $ 100 000, men delen av lånet som er skattefradrag vokser med hver betaling. Du kan se i figur 1 at etter en måned med implementering av denne strategien, er $ 99 388 fremdeles ikke fradragsberettiget gjeld, men $ 612 er nå fradragsberettiget.

Denne strategien kan tas et skritt videre: Den skattemessig fradragsberettigede delen av de betalte renter skaper en årlig skatterefusjon, som deretter kan brukes til å betale ned pantelånet enda mer. Denne pantebetalingen vil være 100% hovedstol (fordi det er en tilleggsbetaling) og kan lånes tilbake i sin helhet og investeres i den samme inntektsproduserende porteføljen.

Trinnene i strategien gjentas månedlig og årlig til pantelånet ditt er helt fradragsberettiget. Som du kan se fra forrige tall og neste tall, forblir pantelånet konstant på $ 100 000, men den skattefradragende delen øker hver måned. Investeringsporteføljen, på siden, vokser også av det månedlige bidraget og inntektene og kapitalgevinstene den produserer.

Figur 2

Som det fremgår av figur 2, vil et fullt skattefradragslån oppstå når den siste biten av hovedstolen er lånt tilbake og investert. Gjelden er fortsatt $ 100.000; 100% av dette er imidlertid fradragsberettiget nå. På dette tidspunktet kan også skattemessige refusjoner investeres, for å øke hastigheten som investeringsporteføljen vokser til.

Fordelene

Målene med denne strategien er å øke kontantstrømmen og eiendelene mens du reduserer gjeldene. Dette skaper en høyere nettoverdi for den enkelte som implementerer strategien. Den har også som mål å hjelpe deg med å bli panteløs raskere og å begynne å bygge en investeringsportefølje raskere enn du ellers kunne ha.

La oss se litt nærmere på disse:

• Bli raskere uten pantelån. Poenget hvor du teknisk er panteløs er når investeringsporteføljen når verdien av utestående gjeld. Dette bør være raskere enn med et tradisjonelt pantelån, fordi investeringsporteføljen bør vokse når du betaler pantelån. Pantebetalingene som gjøres ved å bruke inntektene fra skattefradragene, kan betale ned pantelånet enda raskere.
• Bygg en investeringsportefølje mens du betaler ned huset. Dette er en flott måte å begynne å spare på. Det hjelper også å frigjøre kontanter som du ellers ikke har vært i stand til å investere før du betalte ned pantelånet.

En casestudie

Her er en sammenligning av den økonomiske virkningen på to kanadiske par, ett betaler pantelån på tradisjonell måte og et annet ved bruk av skattefradragsstrategien.

Par A kjøpte et hjem på 200.000 dollar med et pantelån på $ 100.000 som ble amortisert over 10 år til 6%, med en månedlig betaling på $ 1.106. Etter at pantelånet er betalt, investerer de de 1110 dollar som de betalte for de neste fem årene, og tjener 8% årlig.
Etter 15 år eier de sitt eget hjem og har en portefølje til en verdi av $ 81 156.

Par B kjøpte et hus med samme pris med samme pantebetingelser. Hver måned låner de tilbake hovedstolen og investerer den. De bruker også den årlige selvangivelsen som de mottar fra den skattemessig fradragsberettigede delen av interessen for å betale ned pantelånet. De låner så hovedbeløpet tilbake og investerer det. Etter 9, 42 år vil pantelånet være 100% god gjeld og vil begynne å produsere en årlig skatterefusjon på 2340 dollar forutsatt en marginal skattesats (MTR) på 39%. Etter 15 år eier de sitt eget hjem og har en portefølje til en verdi av $ 138 941. Det er en økning på 71%.

Et ord av forsiktighet

Denne strategien er ikke for alle. Å låne mot hjemmet ditt kan være psykisk vanskelig. Verre er det at hvis investeringene ikke gir forventet avkastning kan denne strategien gi negative resultater.

Ved å låne tilbake egenkapitalen i hjemmet, fjerner du også sikkerhetsputen din hvis eiendoms- eller investeringsmarkedene, eller begge deler, tar en tur til det verre.

Ved å opprette en inntektsgivende portefølje på en uregistrert konto, kan du også få ytterligere skattemessige konsekvenser. Du bør rådføre deg med en profesjonell økonomisk rådgiver for å avgjøre om denne strategien er noe for deg. Hvis det er det, ha den profesjonelle hjelpen med å skreddersy den til deg og familiens personlige økonomiske situasjon.