Defeasance reduserer kommersielle eiendomsgebyrer

Kommersielle eiendomsinvestorer som favoriserer gjeldsfinansiering med fast rente, finner seg tidvis i stand til å betale forskuddsbetaling når de gjør opp gjeldene før lånets forfallstidspunkt. Av de forskjellige alternativene for forskuddsbetaling er defeasance det som gir størst fleksibilitet og potensielle økonomiske gevinster når rentene er på vei opp.

Hva er defeasance?

Defeasance, som navnet antyder, er en metode for å redusere gebyrene som kreves når en låntaker bestemmer seg for å forskuddsbetale et fast rentelån med fast rente. I stedet for å betale kontant til utlåner, lar defeasance-alternativet låntageren bytte en annen kontantstrømmer for den opprinnelige sikkerheten på lånet.

Den nye sikkerheten (normalt statspapirer) er vanligvis mye mindre risikofylt enn de opprinnelige eiendomsmidlene. I dette scenariet er långiveren langt bedre ut fordi den får den samme kontantstrømmen og til gjengjeld får en mye bedre, risikojustert investering. Selv om fordelen med defeasance for långiveren er åpenbar, kan låntakere også ha betydelig nytte av det. Hvis rentene på lån stiger til en rente som er større enn pantelånet, kan låntakere skape verdi og putte kontanter i lommene ved forskuddsbetaling. Fordi defeasance er et alternativ som tilbys under forhandlingene om et kommersielt eiendomslån, bør låntakere vurdere det for å bevare muligheten for å skape verdier med finansieringen.

Begrunnelse for defeasance

Variabel rente kommersielle eiendomslån er en passende metode for å finansiere kortsiktige behov som bygging eller brofinansiering, som er lånt til eiendomseiere i leiekontrakten; den blir tilbakebetalt når eiendommen til slutt gir kontantstrøm.

Selv om renterisikoen er høy, og det ikke er noen begrensning for den økonomiske ulempen, vil noen låntakere ta på seg langsiktig finansiering med variabel rente. Dette skjer ofte når det er stor sannsynlighet for at en eiendom med kontantstrøm blir solgt før lånet forfaller.

Låntakere bruker finansiering med variabel rente av mange grunner. En vesentlig årsak er å omgå de forskuddsbetalte bøter som långivere krever ved forskuddsbetaling av fast rente. Ved finansiering med variabel rente har ikke långivere reinvesteringsrisiko fordi lånerenten flyter med markedet. Når de blir tilbakebetalt, kan fondene deretter lånes ut igjen, til samme markedspriser.

Risiko for långivere

Fast rente-finansiering har potensial for å skape økonomiske tap eller redusere utlåners avkastning når kapital tilbakebetales og deretter lånes ut til lavere markedsrenter. På grunn av potensialet for reinvesteringsrisiko, krever långivere vanligvis en slags forskuddsbetaling av de som låner til en fast rente. Opprinnelig krevde långivere 'avkastningsvedlikehold', som dikterte at låntakere betalte rentedifferansen (mellom lånerenten og den rådende markedsrenten) på den forhåndsbetalte kapital for perioden som gjenstår til lånets løpetid. Fordi det er mulige og økonomiske kostnader forbundet med opprinnelse av nye pantelån, ble defeasance designet som en måte å eliminere reinvesteringsrisiko og behovet for å låne ut forhåndsbetalt kapital.

Defeasance lar låntakere erstatte sikkerheten på lånene sine med eiendeler som gir samme kontantstrøm som det opprinnelige lånet. Denne aktivautvekslingen lar långivere fortsette å motta sin forventede avkastning i løpet av lånetiden uten å måtte finne nye utlånsmuligheter for å erstatte den forhåndsbetalte kapital. Som tidligere nevnt reduserer utvekslingen av et mindre risikabelt aktivum (amerikanske statskasser i stedet for en næringseiendom) den samlede risikoen for utlåners investering. Dette er en enda større fordel for institusjoner som sikrer disse pantelånene. Ved å øke sannsynligheten for at investorene vil motta alle avtalte utbetalinger av renter og hovedstol, øker mislighold verdien av pantelån som er sikkerhetskopierte, samt utlåners fortjeneste.

Fordeler og problemer for låntakere

I motsetning til vedlikehold av avkastning, gir defeasance oppsidepotensial for låntakere når markedsrentene stiger over den avtalte lånerenten. Avkastningsvedlikehold omtales som en straff, fordi låntakere er underlagt en slags betaling uavhengig av hvilken retning markedsrentene beveger seg. Det er vanligvis strukturert som det største av beregningen av avkastningsvedlikehold eller en prosentandel av forhåndsbetalt beløp. Fordi defeasance krever kjøp av statsobligasjoner, påvirker renteutviklingen direkte kostnadene for disse eiendelene og avgjør om defeasance vil være en kostnad eller et fall ved forskuddsbetaling.

I de fleste tilfeller innebærer mislighold kjøp av statsobligasjoner med løpetid som er lik den gjenværende løpetiden på lånet, med kupongrenter som gir den nødvendige inntekten for å utligne de avtalte periodiske renter og hovedstolbetalinger. Disse obligasjonene blir deretter tildelt en defeasance trust som overfører de periodiske kontantstrømmene til långiveren til obligasjonene modnes. Avhengig av forskjellen mellom kursene på obligasjonene som er nødvendige for å beseire lånene og markedsrentene, vil statsobligasjonene handle med rabatt eller premie.

Når rentene stiger, mister statsobligasjoner (eller eventuell renteinvestering) verdien og blir billigere. Når dette skjer, er låntakere i stand til å kjøpe obligasjoner som kreves for mindre enn det som kreves for å forhåndsbetale lånet, noe som resulterer i ekstra kontanter i lommene. I motsatt situasjon, når rentene faller, blir renteinvesteringene dyrere. Dette krever at låntaker betaler et beløp som er større enn lånesaldoen ved forskuddsbetaling. På nedsiden vil beregningen av avkastningsvedlikehold resultere i nøyaktig samme mengde tilleggskapital som er nødvendig for å beseire lånet. Dette tar ikke hensyn til transaksjonskostnader som vil påløpe for å kjøpe obligasjoner som er nødvendige for å beseire lånet. Disse kostnadene varierer avhengig av budspørsmål eller kreftene i tilbud og etterspørsel etter obligasjonene. På oppsiden er defeasance fordelaktig mens avkastningsvedlikehold fremdeles vil kreve en viss straff.

Defeasance-alternativet gir lån med fast rente fordeler i forhold til de som velger avkastningsvedlikehold eller langsiktig finansiering med variabel rente. Det er en god taktisk avgjørelse for låntakere som føler at de har dyktighet til å forutsi renteendringer. Det er også et godt valg for eiendomsinvestorer som vet at de vil bli pålagt å selge eiendommene sine på kort sikt, men er bekymret for potensielle økninger i gjeldstjenesten hvis de velger å bruke gjeld med variabel rente.

Låntakere som bruker gjeld på porteføljenivå (ett lån som er sikkerhetsstillet av flere kommersielle eiendommer) opplever at långivere noen ganger vil kreve at låntakere må betale tilbake en større prosentandel av et lån enn en eiendels verdibidrag til porteføljen. Denne situasjonen blir resultatet når utlåner tror at en låntager selger en eiendel som er mindre risikabelt enn de gjenværende eiendelene i porteføljen. Fordi porteføljen vokser mer risikabelt, jo mindre av en mindre risikofylt eiendel den har, vil långivere kreve et forskuddsbetalingsbeløp som kompenserer dem for større risiko som bæres, og effektivt redusere den gjenværende porteføljen og redusere investorens gearede avkastning.

Fordi defeasance resulterer i utveksling av et mindre risikabelt aktivum enn sikkerhet, kan låntakere beholde den samme prosentandelen av gjeld i porteføljen etter salg av en eiendel. Med utlåners samtykke kan det være mulig å øke gjeldsandelen på de gjenværende eiendelene når fiasko er utført.

En annen fordel for låntakere er at långivere vanligvis ikke krever noen form for betaling, verken på forhånd eller ved å øke lånerenten, for å få defeasance-alternativet. Hvis rentene stiger, er det potensial for verdiskaping for låntageren; derfor kan det tenkes at långivere kan be om kompensasjon for å selge opsjonen.

Bunnlinjen

Låntakere må være klar over forhåndsbetalingsalternativene sine, slik at de tar de riktige beslutningene om kapitalforvaltning. I perioder med betydelige renteøkninger kan det for eksempel være å foretrekke å selge en suboptimal kommersiell eiendel på grunn av verdien som er skapt ved å beseire lånet. På ulempen kan det være fornuftig å holde på et aktivum, selv etter verdioptimalisering. Tiden som er igjen på lånet ved forskuddsbetaling påvirker direkte forskuddsbetalingskostnadene. Alle ting er like, spredning av forskuddsbetaling over tid.

Når forhandlere om vilkårene for et kommersielt eiendomslån, bør låntakere be om muligheten til å forsvare sine fastrentelån selv om de ikke har noen intensjon om å forskuddsbetale forpliktelsen før forfall. Den distinkte fordelen som defeasance gir over andre forhåndsbetalingsalternativer er betydelig på grunn av dens evne til å skape en inntektsgivende hendelse når markedsrenten stiger. Det kan tenkes at i perioder med stigende rente kan eiendomseiere som foretrekker finansiering med fast rente produsere kapitalgevinster på gjeldsforpliktelsene sine som mer enn kan oppveie fallene i eiendomsverdiene. Investorer som bruker økonomisk gearing for å kjøpe eiendommer som skal fikses og selges, bør vurdere fastrente-finansiering med defeasance-alternativet som et attraktivt alternativ til kortsiktig finansiering med variabel rente.