Heftelser og ikke-viktige interesser for fast eiendom

Eiendom er et juridisk konsept som gir og beskytter en persons eksklusive rett til å eie, eie, bruke og disponere en ting. Begrepet eiendom antyder ikke en fysisk gjenstand, men beskriver et juridisk forhold mellom en person og en ting.

Eiendom Eiendom består av landområder, leiligheter og arvelater. Lands refererer til bakken, luften over, området under jordoverflaten og alt som er reist på den. Hus inkluderer jordene og visse immaterielle rettigheter knyttet til landene. Hereditaments omfavner alle håndfaste eller immaterielle interesser for fast eiendom, inkludert landområder og leiesentre, som kan arves. (For mer, les 5 feil eiendommer investorer bør unngå .)

TUTORIAL: Utforske eiendomsinvesteringer

Renter En interesse beskriver enhver rett, krav eller privilegium som en person har til fast eiendom. Loven anerkjenner ulike typer interesser i fast eiendom. En ikke-eierandel i land er en persons rett til å bruke eller å begrense bruken av land som tilhører en annen person.

Ikke-pessessoriske interesser utgjør ikke eierskap til selve jordet: Innehavere av en ikke-eiendomsmessig interesse i fast eiendom har ikke eiendomsrett, og eieren av landet fortsetter å nyte de fulle eiendomsrettighetene, underlagt eventuelle heftelser.

En heftelse er en byrde, krav eller belastning på fast eiendom som kan påvirke kvaliteten på tittelen og verdien og / eller bruken av eiendommen. Heftelser kan representere ikke-tillatte interesser i fast eiendom. Eksempler på heftelser inkluderer panterett, inngrep, servitutter, leieavtaler, restriktive pakter og beskyttende pakter. Denne artikkelen vil gi en introduksjon til heftelser og ikke-pessessoriske interesser i eiendom.

Ikke-viktige interesser En ikke-interesserende interesse for land er retten til å bruke eller begrense bruken av en annen persons jord. Mens innehaveren av en ikke-tillitsfull interesse har visse og tydelige rettigheter med hensyn til bruken av en eiendom, har han eller hun ikke rett til eiendommen.

Ikke-pessessoriske interesser kan opprettes enten ved en avtale mellom to parter, nemlig huseieren og personen som ønsker å oppnå den ikke-tillitsmessige interessen; eller gjennom rettskjennelse. En føderal skattelovgivning, for eksempel, kan inngis til retten i det fylket der en kriminell skattyters eiendom ligger. En leiekontrakt kan derimot frivillig inngås gjennom en avtale mellom to parter.

Heftelser En heftelse er alt som kan minske verdien eller bruken og glede av en eiendom, for eksempel en panterett eller en restriktiv pakt. Fordi heftelser kan ha en negativ innvirkning på tomteverdien eller bruken, bør alle som er involvert i en eiendomstransaksjon være klar over eksistensen av eventuelle heftelser på eiendommen som overføres.

Vanligvis utfører en advokat et tittelsøk og danner en titteloppfatning, der eventuelle heftelser som blir oppdaget under søket, vil bli spesifisert. En heftelse vil ikke forhindre at tittelen går over i en eiendomstransaksjon; snarere vil tittelen passere underlagt eventuelle heftelser. Med andre ord forblir en heftelse på eiendommen, eller "løper med landet" til den er fornøyd, selv når tittelen overføres til en ny eier.
(For å lære mer, sjekk oppmerksomhetskjøpere! Hvorfor du trenger advokat.)

Det er mange former for heftelser, inkludert:

servitutter
En servitutter er en ikke-rettig rett til å bruke en annen persons jord på en begrenset måte som ikke utgjør fullt eierskap. Personen eller rettssubjektet som drar fordel av servitutten har en ikke-tillitsfull interesse (retten til å bruke eiendommen, men ikke til å eie den) i den andre personens jord; eieren av eiendommen er tynget av servitutten. Vanlige servitutter inkluderer rettighetsveier, dreneringsgrøfter, offentlige brukslinjer og servitutter ved fordømmelse (Eminent Domain).

inngrepene
En inngrep er en forbedring som strekker seg utover en huseiers grenselinje og "inngrep" på en tilstøtende eiendom. Eksempler på inngrep inkluderer bygning eller overhengende takskjegg, uthus, gjerder, innkjørsler og gangveier. Inngrep kan gjøre tittelen på begge involverte eiendommer umerkelig: den inngrepende egenskapen har ikke tittel på alle land som forbedringer er gjort, mens den inngrepte eiendommen ikke har bruk av alt land.

leieavtaler
En leieavtale er en kontrakt mellom en eier av eiendom (utleier) og en person eller enhet som ønsker å leie eiendommen (leietaker). Under en leieavtale samtykker utleier for å la leietaker okkupere og bruke eiendommen i bytte mot en verdifull vederlag (leie).

Leiekontrakten spesifiserer typisk avtalens varighet, eventuelle vilkår for forlengelse av avtalen, og beløpet og hyppigheten av leien som skal betales. Selv om leietaker okkuperer eiendommen, forblir utleier eier og har tittelen på eiendommen.

liens
En panterett er en rett gitt av lov gitt kreditorer til å ha gjeld som skyldes dem oppfylt ved salg av eiendom som tilhører skyldneren. Eiendommen fungerer som sikkerhet, og i tilfelle at eiendommen blir overført, kan inntektene fra salget brukes til å betale gjelden og tilfredsstille pantelånet. Vanlige panterett inkluderer eiendomsskatt og vurderingspanterett, mekanikere, panterett og føderale skattepenger.

Lis Pendens
A lis pendens er et varsel om verserende rettstvist som informerer alle interesserte parter om at det er satt i gang en rettslig handling som berører eiendelen til en bestemt eiendom. A lis pendens, som kan innlegges i enten en stat eller føderal domstol, innebærer vanligvis tittelen til en eiendom eller en påstått eierandel i eiendommen.

Fordi en lis pendens er arkivert mot fast eiendom, vil enhver person eiendommen er overført til være bundet av resultatet av det verserende søksmålet.

Beskyttende eller restriktive pakter
En beskyttende eller restriktiv pakt er en rettskraftig betingelse som fremstår som en klausul i en gjerning som begrenser måten en fast eiendom kan brukes på. Disse avtalene belaster eiendomsbesittere å utføre eller ikke utføre på nærmere angitte måter.

Eksempler på beskyttende eller restriktive pakter inkluderer begrensninger for minimum kvadratmeter i en ny bygning, arkitektonisk design, tilbakeslag og sidelinje fra veier eller tilstøtende eiendommer, og utvendig hjemmefarge. (For beslektet lesing, se Hold titler på fast eiendom.)

Hovedpoenget En ikke-eierandel i fast eiendom er retten til å bruke eller begrense bruken av en annen persons eiendom. I noen tilfeller oppstår den ikke-avgiftsmessige interessen fra en frivillig kontrakt som er inngått mellom to parter, som for en leieavtale. I andre tilfeller finner den ikke-avgiftsmessige interessen sted på grunn av en rettskjennelse, for eksempel en panterett mot eiendommen.

Når du vurderer kjøp av eiendommer, er det viktig å utføre et tittelsøk for å avgjøre om det er noen tittelfeil som kan påvirke bruken av eiendommen. En kvalifisert advokat kan utføre et tittelsøk for å avdekke panterett eller heftelser mot eiendommen. Mange eiendommer selges "underlagt alle panterett og heftelser", noe som betyr at eiendommen kan bli belastet, og det er i kjøperens beste interesse å oppdage eventuelle heftelser før du tar noen endelige avgjørelser.

En generell garantidrift er kjøperens beste beskyttelse og inneholder en "pakt mot heftelser" -garanti som sikrer kjøperen at det ikke eksisterer heftelser på landet bortsett fra de som er spesifisert i skjøtet. (For mer, sjekk ut for å leie eller kjøpe? De økonomiske problemene .)