FHAs minste eiendomsstandarder

Huskjøpere som har til hensikt å finansiere et boligkjøp med et lån fra Federal Housing Administration (FHA) får noen ganger en stygg overraskelse: De vil ikke få lov til å kjøpe en bestemt eiendom fordi den ikke oppfyller FHA-kravene. Hvorfor eksisterer disse kravene, hva er de, og kan de avhjelpes slik at kjøpere kan kjøpe boligene de ønsker?

Hvorfor FHA fastsetter minimumsstandard for eiendommer

Når en boligkjøper tar opp et pantelån, fungerer eiendommen som sikkerhet for lånet. Med andre ord, hvis låntaker slutter å foreta pantebetalinger, vil pantelånet til slutt utelukke og ta huset i besittelse. Långiveren vil deretter selge huset for å få tilbake så mye av pengene som fremdeles skyldes på lånet som mulig. Forhindringsprosessen har 6 faser.

Å kreve at eiendommen oppfyller minimumsstandarder beskytter långiveren. Det betyr at eiendommen skal være lettere å selge og ha høyere pris dersom långiveren må gripe den. Samtidig beskytter dette kravet låntakeren: Det betyr at han eller hun ikke vil bli belastet med ødeleggende reparasjonsregninger fra starten av, og med et grunnleggende forsvarlig sted å bo, har låntakeren mer incentiv til å betale i vanskelige økonomiske tider for å beholde hjemmet.

Hva er minimumsstandarder for eiendom?

I følge det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling (HUD) krever FHA at eiendommene som er finansiert med låneproduktene, oppfyller følgende minstestandarder:

• Sikkerhet: Hjemmet skal beskytte beboernes helse og sikkerhet.
• Sikkerhet: Hjemmet skal beskytte sikkerheten til eiendommen.
• Sundhet: Eiendommen skal ikke ha fysiske mangler eller forhold som påvirker dens strukturelle integritet.

HUD beskriver deretter betingelsene eiendommen må oppfylle for å oppfylle disse kravene. En takstmann vil overvåke eiendommens tilstand under den nødvendige eiendomsvurderingen og rapportere resultatene på FHAs vurderingsskjema. Vurderinger av eiendommer er ett av mange krav som kjøpere oppfyller før de tar seg til en avtale.

For eneboliger i enebolig er takstmannen pålagt å bruke et skjema som heter Uniform Residential Appraisal Report. Skjemaet ber takstmannen beskrive de grunnleggende funksjonene til eiendommen, for eksempel antall historier, år den ble bygget, kvadratopptak, antall rom og beliggenhet. Det krever også takstmannen å "beskrive eiendommens tilstand (inkludert nødvendige reparasjoner, forringelse, renovering, ombygging, etc.)" og spør "Er det noen fysiske mangler eller ugunstige forhold som påvirker levedyktigheten, sunnheten eller strukturelle integriteten til eiendommen?" Sameieformens takseringsform er lik, men har leilighetsspesifikke spørsmål om fellesarealer, huseiereforening, antall eierboliger og så videre. (Se også: Hva du bør vite om hjemmevurderinger . )

FHA krever ikke reparasjon av kosmetiske eller mindre feil, utsatt vedlikehold og normal slitasje hvis de ikke påvirker sikkerheten, sikkerheten eller lyden i hjemmet. FHA sier at eksempler på slike problemer inkluderer, men ikke er begrenset til følgende:

• Manglende rekkverk
• Sprukne eller ødelagte utgangsdører som ellers kan brukes
• Knekt vindusglass
• Mangelfulle malingsflater i hjem bygget etter 1978 (på grunn av faremaling for bly)
• Mindre VVS-lekkasjer (for eksempel dryppende kraner)
• Mangelfull overflate eller belegg (slitt gjennom finishen, dårlig tilsmalt tepper)
• Bevis for tidligere (ikke-aktiv) tre ødeleggende insekts- / organismer skade der det ikke er bevis for uberettede strukturelle skader
• Råtne eller utslitte benkeplater
• Skadet gips, laken eller andre vegger og takmaterialer i boliger konstruert etter 1978
• Dårlig utførelse
• Fare for tur (sprekker eller delvis heving av fortau, dårlig montert tepper)
• Gjennomsøke mellomrom med rusk og søppel
• Mangel på en allverdens innkjørsflate

Det er imidlertid mange områder der FHA krever problemer som må avhjelpes for at salget skal stenge. Her er noen av de vanligste problemene som boligkjøpere sannsynligvis vil møte. (Hvis du kjøper et hjem, kan du sjekke ut de beste tipsene for førstekjøpende boligkjøpere . )

Elektrisk og oppvarming

• Den elektriske boksen skal ikke ha noen frynsete eller utsatte ledninger.
• Alle beboelige rom må ha en fungerende varmekilde (unntatt i noen få utvalgte byer med milde vintre).

Tak og loft

• Taktekkingen må holde fuktighet ute.
• Taket må forventes å vare i minst to år til.
• Takstmannen må inspisere loftet for bevis på mulige takproblemer.
• Taket kan ikke ha mer enn tre lag med takbelegg.
• Hvis inspeksjonen avdekker behovet for takreparasjoner, og taket allerede har tre eller flere lag med tak, krever FHA et nytt tak.

Vannvarmere

Varmeapparatet må oppfylle lokale byggekoder og må formidle med eiendommen.

Farer og gener

En rekke forhold faller inn under denne kategorien. De inkluderer, men er ikke begrenset til følgende:

• Forurenset jord
• Nærhet til et sted for farlig avfall
• Olje- og gassbrønner som ligger på eiendommen
• Tett trafikk
• Flyplassstøy og farer
• Andre kilder til overdreven støy
• Nærhet til noe som kan eksplodere, for eksempel en petroleumslinje med høyt trykk
• Nærhet til høyspenningsledninger
• Nærhet til et radio- eller TV-transmisjonstårn

Eiendomstilgang

Eiendommen må gi trygg og tilstrekkelig adkomst for fotgjengere og kjøretøy, og gaten må ha en all slags værflate slik at utrykningskjøretøyer kan få tilgang til eiendommen under alle værforhold.

Strukturell sunnhet

Eventuelle mangelfulle strukturelle forhold og andre forhold som kan føre til fremtidig strukturell skade må utbedres før eiendommen kan selges. Disse inkluderer mangelfull konstruksjon, overdreven fuktighet, lekkasje, forfall, termittskader og fortsatt bosetting. (Hvis du vil ha flere tips om hvordan du kjøper et hjem, kan du lese 10 Worst First-Time Homebuyer Mistakes.)

asbest

Hvis et område i hjemmet inneholder asbest som ser ut til å være skadet eller forringes, krever FHA ytterligere inspeksjon av en asbest-profesjonell.

Badene

Hjemmet må ha toalett, vask og dusj. (Dette kravet kan høres dumt ut, men du vil bli overrasket over hva folk vil ta med seg når de blir utelukket, og hva vandaler vil stjele fra et ledig hus.)

apparater

Anekdotisk bevis tyder på at FHA krever egenskaper for å ha fungerende kjøkkenutstyr, spesielt en arbeidsovn. FHA-dokumenter nevner imidlertid ingen krav til apparater.

Dette er ikke en uttømmende liste. For ytterligere informasjon, ta kontakt med Institutt for bolig- og byutviklings referanseguide for huseiereierskap (HOC).

Homebuyer-rettsmidler for eiendommer under minimumsstandarder

Hva kan en huskjøper gjøre etter å ha forelsket seg i en eiendom som har et av disse potensielt problemer med å drepe avtaler?

Det første trinnet bør være å be selgeren utføre nødvendige reparasjoner. Hvis selgeren ikke har råd til å utføre noen reparasjoner, kan kanskje kjøpesummen økes slik at selgerne får pengene sine tilbake ved stenging. Vanligvis fungerer situasjonen omvendt - hvis en eiendom har betydelige problemer, vil kjøperen be om en lavere pris for å kompensere. Imidlertid, hvis eiendommen allerede er priset under markedet, eller hvis kjøperen ønsker det dårlig nok, kan det å heve prisen for å sikre at reparasjonene er fullført og at transaksjonen er avsluttet, være et alternativ.

Hvis selgeren er en bank, kan det hende at den ikke er villig til å utføre noen reparasjoner. I dette tilfellet er avtalen død. Eiendommen må gå til en kontantkjøper eller en ikke-FHA-kjøper, som långiver vil tillate dem å kjøpe eiendommen i den nåværende stand.

Mange boligkjøpere vil ganske enkelt måtte se til de finner en bedre eiendom som oppfyller FHA-standarder. Denne virkeligheten kan være frustrerende, spesielt for kjøpere med begrensede midler og begrensede eiendommer i deres prisklasse. Noen ganger er det dessverre den eneste løsningen noen ganger.

Noen boligkjøpere kan være i stand til å få godkjenning for et annet låneprodukt. Et ikke-FHA lån kan gi mer spillerom på hvilken tilstand eiendommen kan være i, men utlåner vil fortsatt ha sine egne krav, så dette er ingen garanti. Et annet alternativ er å søke om et FHA 203 (k) lån, som gjør det mulig å kjøpe et hjem som har betydelige problemer. (Lær mer i en introduksjon til FHA 203 (k) lån og søke om et FHA 203 (k) lån.)

Bunnlinjen

FHA-lån gjør det lettere for låntakere å kvalifisere for et pantelån, men de gjør ikke nødvendigvis det lettere å kjøpe en eiendom. Mange boligkjøpere vil ganske enkelt måtte se til de finner en bedre eiendom som vil oppfylle FHA-standarder - en prosess som kan være frustrerende, spesielt for kjøpere med begrensede midler og få eiendommer i deres prisklasse.

Imidlertid kan FHA-låntakere som vet hva de kan forvente når de handler hjemme, begrense søket til eiendommer som sannsynligvis oppfyller FHA-retningslinjene, eller i det minste unngå å sette håp om en fixer-øvre eiendom før de får taksert den. (For relatert lesing, ta en titt på Kjøp av et tvert hjem og Grunnleggende om boliglån.)