foreclosure
Tvangsangivelse er den juridiske prosessen som en utlåner tar kontroll over en eiendom, vekker huseieren og selger boligen etter at en huseier ikke er i stand til å foreta full utbetaling av hovedstol og renter på hans eller hennes pantelån, som fastsatt i pantekontrakten.
Breaking Down Tvang
Forhindringsprosessen henter sitt juridiske grunnlag fra et pantelån eller en tillitskontrakt, som gir långiveren rett til å bruke en eiendom som sikkerhet i tilfelle kjøperen ikke klarer å opprettholde sin tilbakebetalingsforpliktelse.
Så snart en låntaker ikke klarer å foreta et lån eller pantebetaling i tide, blir lånet kriminelt. Forhindringsprosessen begynner når en låntaker misligholder eller går glipp av lån eller pantebetaling. På dette tidspunktet vil en huseier som standard varsles av utlåner. Tre til seks måneder etter at huseieren går glipp av en pantebetaling, forutsatt at pantelånet fremdeles er kriminelt, og huseieren ikke har gjort opp de tapte utbetalingene innen en spesifisert avdragsfri periode, vil utlåner begynne å utelukke. Jo lenger bak låntageren faller, jo vanskeligere blir det å fange opp betalinger fordi långivere legger til gebyrer for utbetalinger som er sent, ofte etter 10 til 15 dager.
Utelukkelsesprosessen varierer etter stat
Hver stat har sine lover som regulerer avskedigelsesprosessen, inkludert varslene en utlåner må legge ut offentlig, huseierens muligheter for å bringe lånet nåværende og unngå avskedigelse, samt tidslinjen og prosessen for å selge eiendommen.
En avskedigelse, som i selve utførelsen av en utlåner som beslaglegger en eiendom, er vanligvis det siste trinnet etter en lang forhåndsavskaffelsesprosess, som kan inkludere flere alternativer til avskedigelse, inkludert mange som kan formidle en avskærmnings negative konsekvenser for både kjøperen og selger. Som for tvangsinnleggelser, har statene sine lover for å håndtere denne prosessen.
I 22 stater - inkludert Florida, Illinois og New York - er rettslig tvangsauksjon normen, noe som betyr at utlåner må gå gjennom domstolene for å få tillatelse til å utelukke ved å bevise at låntakeren er kriminell. Hvis tvangsauksjonen er godkjent, auksjonerer den lokale lensmannen eiendommen til høystbydende for å prøve å innhente det banken skylder, eller banken blir eier og selger eiendommen gjennom den tradisjonelle ruten for å få tilbake tapet. Hele rettslig avskedigelsesprosess, fra låntagers første, tapte betaling gjennom utlåners salg av hjemmet, tar vanligvis 480 til 700 dager, ifølge Mortgage Bankers Association.
De andre 28 delstatene - inkludert Arizona, California, Georgia og Texas - bruker først og fremst ikke-rettslig tvangsauksjon, også kalt salgsstyrken, som har en tendens til å være raskere og ikke går gjennom domstolene med mindre huseieren saksøker utlåner.
I noen tilfeller, for å unngå å utelukke et hjem, vil långivere foreta justeringer i låntakerens tilbakebetalingsplan slik at han / hun har råd til utbetalingene og dermed beholder eierskapet. Denne situasjonen er kjent som en spesiell tålmodighet eller pant modifisering.
Konsekvenser av utelukkelse
Hvis en eiendom ikke klarer å selge på en tvangsauksjon eller om den ellers aldri gikk gjennom en, tar långivere - ofte banker - vanligvis eierskap til eiendommen og kan legge den til en akkumulert portefølje av utestengte eiendommer, også kalt eiendomseid (REO ). Avviste eiendommer er vanligvis lett tilgjengelige på bankenes nettsteder. Slike eiendommer kan være attraktive for eiendomsinvestorer fordi banker i noen tilfeller selger dem til en rabatt til markedsverdien, som selvfølgelig på sin side påvirker långiveren negativt. (Se mer om dette her: Kjøpe et tvert hjem).
For låntakeren kan en avskedigelse forbli på en kredittrapport i syv år. Effekten en avskærmning har på ens FICO-score, reduserer imidlertid over tid, per FICO.