Få et pantelån mot å betale kontanter: Hva er forskjellen?

Boligkrasjet omstrukturerte det amerikanske boliglånsmarkedet fullstendig. En del av utviklingen har inkludert strammere begrensninger for å få pantelån, kombinert med en overflod av nylig tilgjengelige boliger til salgs. Dette har igjen tillatt noen investorer å kjøpe andre eiendommer til investerings- og utleieformål.

Det er to viktige tankeskoler når man vurderer eiendomsinvesteringer og hvordan man skal nærme seg dem: Den ene mener det er klokere å betale ut alle kontanter for et andre hjem, mens den andre siden mener at det blir utnyttet på et sekund - eller til og med tredje eller fjerde eiendom - er langt mer lukrativ. Nedenfor er sakene for begge.

Viktige takeaways

• En utnyttet investor kan gi et godt overskudd med tre eller fire eiendommer mens en kontantkjøper kan være begrenset.
• Kontante investorer kan kjøpe raskt når det er en god mulighet i stedet for å vente på panteprosessen.
• Enten det er å kjøpe eiendommer med pantelån eller kontanter, krever hver av dem en betydelig mengde disponibel inntekt.

Få et pantelån

Denne debatten er sterkt dekket på nettet, og flere økonomiske nyhetssider og blogger uttaler at det å være utnyttet gir mer mening når man kjøper investeringseiendommer. For eksempel hevder Ali Boone fra BiggerPockets.com at avkastningen er høyere og risikoen er lavere når man utnytter denne typen investeringer. Logikken bak dette er at hvis eiendom øker i verdi, vil en investor ha lagt ned mindre, men kan da motta langt mer enn sin opprinnelige kapital.

La oss for eksempel tro at du legger ned 15% på et hus på 500 000 dollar. Din første investering ville da være 75 000 dollar. To år senere skulle huset øke i verdi til $ 650 000, kan du selge og motta langt mer enn de opprinnelige 75 000 dollar. I dette scenariet blir hovedinvesteringene dine på 75 000 dollar returnert, pluss ekstra 75 000 dollar. I så fall ville du risikert langt mindre enn en investor med kontantkjøp ville ha i denne situasjonen, men likevel gitt et betydelig overskudd.

Multipliser denne formelen og strategien over tre eller fire eiendommer, og den kunnskapsrike investoren kan gjøre en god fortjeneste. En utnyttet investor har flere muligheter enn sin kontantkjøpende motstykke i denne typen situasjoner. Kontantkjøpere vil ofte kjøpe et hus direkte med mesteparten av pengene de har tilgjengelig for investering. I kontrast til dette kan en utnyttet investor diversifisere fordelingen av pengene på flere forskjellige eiendommer, og dermed øke avkastningen på lang sikt.

Risikoen for å bli utnyttet

Å påta seg enhver type investering har en iboende risiko - spesielt når du håndterer usikkerheter i boligmarkedet. Først og fremst er diversifisering av penger på tvers av investeringseiendommer en tilnærming som bare bør vurderes av en velinformert investor. En skarp forståelse av dagens økonomiske forhold, den generelle helsen til boligmarkedet generelt og området du kjøper spesifikt til er nødvendig.

Selv om det er flere fordeler med å ta et lån for å kjøpe en investeringseiendom, kan ting gå galt. La oss anta at hver leiebolig avskrives kraftig i verdi. Den utnyttede investoren skylder nå langt mer enn han eller hun noen gang har lagt ned. Skulle du feile markedet litt til, kan du tape massivt, spesielt med et par eiendommer i porteføljen.

Selv om en fordel her er at banken absolutt vil tape mer enn du vil, kan kredittpoengene dine bli hardt påvirket. Potensialet for betydelig avkastning tiltrekker mange til denne typen strategier, men den bør benyttes med en klar vurdering av alle risikoene som er involvert. Denne strategien vil selvfølgelig også kreve at du går gjennom panteprosessen - i mange tilfeller flere ganger - som er en annen ting å vurdere.

Betale kontanter for investeringseiendom

Kontante investorer kan omgå hele pantesøknadsprosessen og foreta en rask investering hvis de ser en mulighet, noe som er svært fordelaktig. En annen fordel med å betale kontant for en eiendom på forhånd er at du ikke trenger å betale renter. Selv med rentene så lave som de er nå, vil det alltid være dyrere på lang sikt å betale noen form for renter enn det vil være å ikke ha noen.

For mange investorer som har midler, er det fornuftig å kjøpe eiendommer med kontanter, spesielt hvis du tror markedet vil øke kraftig de neste par årene.

La oss for eksempel si at du kjøper et hjem direkte for $ 400 000 og sitter på det til du ser øyeblikket er riktig å selge. Skulle du ha rett i et oppsving, og hjemmet verdsetter i verdi til $ 500 000, er det et direkte overskudd på $ 100 000 til investoren, uten å måtte vurdere å betale bankens rentebetalinger eller beløpet du lånte i et pantelån. Å ha 100% egenkapital i et hjem gjør det også enklere for en investor å ta et lån mot det i fremtiden, hvis det skulle være nødvendig. Å kjøpe et hjem direkte på kontanter kan også skape umiddelbar kontantstrøm for investoren.

Enkelte investorer ser ut til å skape inntekter med sine eiendommer, og riktig type leietakere kan gi dette.

Å kjøpe eiendommer med pantelån eller med kontanter krever begge en betydelig mengde disponibel inntekt.

Spesielle hensyn: Risikoen ved å betale kontant

Å binde opp alle eiendelene dine i en investering er ekstremt risikabelt. Denne tilnærmingen er kanskje ikke den beste strategien for investoren som har et begrenset antall penger å bruke på lang sikt.

Mens et hjem kan øke i verdi, kan det like raskt avskrives, og pengene du taper vil være direkte. Diversifisering er et av de grunnleggende budene for investering. Å binde opp mesteparten av eiendelene i en aktivaklasse kan gi store tap. Å sette hundretusenvis av dollar i en aktivaklasse binder også likviditeten til du har en selger.

Viktige forskjeller

Begge strategiene gir fordeler, men for forskjellige typer investorer. En viktig ting å merke seg er at en av strategiene krever en betydelig mengde disponibel investeringsinntekt. Selv utnyttede kjøpere som sprer investeringene sine over flere eiendommer, vil trenge å påta seg risikoen for at alle disse eiendommene svekkes. Videre, når du kjøper et nytt hjem for kontanter, ikke bruk pensjonssparing eller nødfondet ditt.

For investoren som har et stort beløp penger klar til å investere, er risiko for risiko for det som virkelig vil styre beslutningen her. Utlånte posisjoner i investeringseiendommer vil utvilsomt gi høyere avkastning, men for den mindre involverte eller dyktige investoren som fremdeles søker egenkapital og avkastning, kan kontantkjøp være det bedre alternativet. (For relatert lesing, se "Bør du betale alle penger for ditt neste hjem?")