Brutto inntektsmultiplikator
En bruttoinntektsmultiplikator (GIM) er et grovt mål på verdien av en investeringseiendom som oppnås ved å dele eiendommens salgspris med brutto årlige leieinntekter. GIM brukes til å verdsette kommersielle eiendommer, som kjøpesentre og leilighetskomplekser, men er begrenset i og med at den ikke tar hensyn til kostnadene for faktorer som verktøy, skatter, vedlikehold og ledige stillinger. Andre, mer detaljerte metoder som ofte brukes til å verdsette kommersielle eiendommer inkluderer kapitaliseringsrate (cap rate) og den diskonterte kontantstrømmetoden.
Brutto inntektsmultiplikator forklart
Bruttoinntektsmultiplikatoren kan brukes til grovt å bestemme om prisantydningen på en eiendom er en god avtale. Å multiplisere GIM med eiendommens brutto årlige inntekt gir eiendommens verdi, eller hva den skal selge for.
Eksempel på beregning av bruttoinntektsmultiplikator
For eksempel har en eiendom som er gjennomgått en effektiv bruttoinntekt på $ 50 000. Et sammenlignbart salg er tilgjengelig med en effektiv inntekt på $ 56 000 og en salgsverdi på $ 392 000 (i virkeligheten vil vi søke et antall sammenlignbare for å forbedre analysen).
Vårt GIM ville være $ 392, 000 / $ 56, 000 = 7.
Avslutningsvis er denne sammenlignbare (eller "komp" som det ofte kalles i praksis) solgt for 7 ganger (7x) sin effektive brutto. Ved å bruke denne multiplikatoren ser vi at denne eiendommen har en kapitalverdi på $ 350 000. Som er funnet av: V = GIM x EGI, 7 x $ 50 000 = $ 350 000.
Ulemper med brutto inntektsmultiplikator metode
Et naturlig argument mot multiplikasjonsmetoden oppstår fordi det er en ganske rå verdsettelsesteknikk. Fordi endringer i renter (som påvirker diskonteringsrenter i tidsverdien av pengeberegninger), kilder eller inntekter (kvalitet) og utgifter ikke blir eksplisitt vurdert - bruttoinntektsmultiplikatoren er neppe en praktisk verdsettelsesmodell, men den tilbyr en " baksiden av konvolutten ”startpunkt.
Andre ulemper inkluderer:
- GIM-metoden forutsetter enhetlighet i egenskaper på tvers av lignende klasser. Utøvere vet av erfaring at utgiftsforhold mellom lignende eiendommer ofte er forskjellige som følge av faktorer som utsatt vedlikehold, eiendomsalder og kvaliteten på eiendomsforvalter.
- GIM estimerer verdi basert på brutto inntekt og ikke netto driftsinntekt (NOI), mens en eiendom er kjøpt basert hovedsakelig på netto inntjeningskraft. Det er fullt mulig at to eiendommer kan ha samme NOI selv om deres bruttoinntekter er vesentlig forskjellige. Dermed kan GIM-metoden lett misbrukes av de som ikke setter pris på dens grenser.
- En GIM unnlater å gjøre rede for den gjenværende økonomiske levetiden for sammenlignbare eiendommer. Ved å ignorere gjenværende økonomisk levetid, kan en utøver tildele like verdier til en ny eiendom og en 50 år gammel eiendom, forutsatt at de genererer like inntekter.