Hus ditt pensjonisttilværelse med selvstyrte eiendommer IRA

Eiendomsinvesteringene fra enkeltpersoner øker, men for det meste har den vært begrenset til eiendomsinvesteringer (REIT) og verdipapirfond. Og selv om mange detaljinvestorer kjøper, forvalter og leier skattepliktige eiendommer, inkluderer mindre enn 2% av pensjonskontoer eiendommer av noe slag. Fremveksten av selvstyrte IRA-er, som ikke bare tillater, men oppmuntrer til eiendomsprodukter, begynner imidlertid å endre situasjonen. Direkte investeringer i eiendommer blir et økende alternativ for pensjonsorienterte investorer som ønsker å dra nytte av eiendomsavkastningen potensialet og dens evner som porteføljediversifiserer og inflasjonssikring.

Selvstyrte IRA-er tillater investorer samme skjønn som de vanligvis har over sine skattepliktige investeringer, men gir mulighet for skatteutsatt vekst av inntjening. I form av en selvstyrt IRA, er investorer i stand til å investere direkte i fast eiendom, pantelån, private plasseringer og andre ikke-tradisjonelle eiendeler: Avsnitt 408 i Internal Revenue Code åpner for kjøp av eiendommer med midler holdt i mange vanlige former for IRAs, inkludert en tradisjonell IRA, en Roth IRA og en forenklet arbeidspensjon (SEP) IRA. Med slike strukturer kan investorer oppnå betydelig fleksibilitet i investeringsalternativer, større kontroll over pensjonsmidlene og investeringspotensialet som gis ved direkte eiendomsinvesteringer. (For de som er interessert i å kjøpe eiendom direkte, gir Investing In Real Estate noen nyttige råd.)

Selvstyrte IRA-er

En selvstyrt IRA er en som lar kontoeieren aktivt administrere porteføljen, ta investeringsbeslutninger og velge produkter - alt fra aksjer og obligasjoner til alternative investeringer - i stedet for at en finansinstitusjon skal gjøre det.

For å investere ved å bruke en selvstyrt IRA, må IRA holdes med en kvalifisert bobestyrer eller forvalter. Generelt tilbyr disse tillitsmennene administrative tjenester, for eksempel å føre journal over bidrag og annen aktivitet, inngi nødvendige IRS-rapporter, utstede klientuttalelser og gi informasjon knyttet til reglene og forskriftene som regulerer IRAs (for eksempel bidragsgrensene og egenandelreglene, reglene for utdelinger og straffer for tidlig uttak).

Investeringsalternativer for selvstyrte IRA-er

Investeringsalternativene for selvstyrte IRA-er er vanligvis ikke begrenset til tradisjonelle eiendeler, men inkluderer alt tillatt av IRS. Dette skaper et større diversifiseringspotensial enn vanlige IRA-er, der investeringer ofte er begrenset til verdipapirfond eller sertifikater av innskudd (CD-er) - for detaljer, se Hva er forskjellene mellom en selvstyrt IRA og en tradisjonell IRA? Selv om alle investeringstyper er tillatt i henhold til føderale forskrifter, sørger ikke alle foresatte for alle aktivaklasser, inkludert eiendommer eller pantelån. Derfor bør kontohavere ta kontakt med depotmannen før de oppretter IRA.

Ikke-tillatte investeringer

Disse IRA-ene kan ikke investere i IRS-forbudte eiendeler, for eksempel livsforsikring og samleobjekter, og må følge de samme IRS-reglene og forskriftene som dekker vanlige IRA-er. (Les mer om samleobjekter i Fundering av samleobjekter .)

Selv om IRA er en ikke-skjønnsmessig konto, gjør forskriften IRA-eieren ansvarlig for å overholde alle forskriftskrav. Siden depotmottakeren vanligvis ikke avgjør om investeringen er i samsvar med myndighetskrav eller gir juridisk / skattemessig rådgivning, bør investorer som er interessert i selvstyrte IRA, søke råd hos en uavhengig skatt eller juridisk rådgiver.

Investeringsalternativer

Investeringsalternativene som er tilgjengelige for selvstyrte IRA, som strekker seg utover aksjer og obligasjoner, kan omfatte følgende slags eiendomskjøretøy:

• Selskaper med begrenset ansvar (LLC)
• Private aksjeselskap
• Sikrede og usikrede notater (pantelån og tillitsgjerninger)
• Partnerskap og joint ventures
• Privat lager
• Børsnoterte aksjer, obligasjoner og aksjefond
• Andre investeringer
  • Dommer / strukturerte oppgjør
  • Skattesalgssertifikater
  • facto~~POS=TRUNC
  • Kundefordringer
• Eneboliger og flere enheter
• Leilighetsbygg
• Kooperativer
• Condominiums
• Forretningseiendom
• Forbedret eller uforbedret land (utnyttet eller uutviklet)

Det er viktig å finne en forvalter som har erfaring med å håndtere disse investeringene, ettersom spesielle skatterapporteringsregler og driftsprosedyrer gjelder.

Selvhåndterende forbudt

Du kan kjøpe land eller eiendom (bolig og kommersiell) i IRA-en din, så lenge det ikke resulterer i egenhandel. Dette betyr at du ikke kan kjøpe et hjem eller en bygning som du vil bo i eller gjøre i virksomhet. IRA-en din kan heller ikke kjøpe eiendommer som er eid av deg eller en virksomhet der du eller visse familiemedlemmer har en spesifikk eierandel. IRA har også forbud mot å selge eiendommer til deg eller noen av de nevnte parter.

Driftsprosedyrer og avgifter

Når du har gitt dokumentasjonen og de riktige instruksjonene for kjøp av eiendommen, vil din forvalter av IRA starte kjøpet for IRA. Tittelen på eiendommen vil gjenspeile navnet på din IRA forvalter. Alle eiendomsadministrasjon og eiendomsspesifikke utgifter må skje gjennom IRA, så IRA må ha tilstrekkelig med kontanter til å betale disse beløpene. Å måtte stole på ekstern kapital for å finansiere forvaltningskostnader kan føre til tap av skattefordeler eller påføring av straff.

Hvis eiendommen er gjeldsfinansiert, kan den skape det som er kjent som urelaterte virksomhetspliktige inntekter (UBTI), som er skattepliktig under IRS-koden. Dette er i motsetning til andre inntekter, som blir utsatt skatt før de trekkes fra IRA. Investorer som ønsker å investere i gjeldsfinansierte eiendeler, bør kontakte sin skatterådgiver for å undersøke skattemessige konsekvenser.

Kontrollbok

For investorer som ønsker større innflytelse over investeringene sine, er kontrollbokskontroll et annet alternativ. Dette gjør at IRA-eieren kan foreta kjøp ved å skrive sjekker på vegne av IRA. Transaksjonene tilrettelegges gjennom en LLC som eies av IRA. Andre juridiske strukturer, for eksempel S-selskaper, er vanligvis ikke tilgjengelige, siden de ikke tillater IRA-er som investorer. Å opprette en LLC for å gjøre sine IRA-investeringer kan gi en investor enda større kontroll over eiendelene sine og redusere visse depotgebyrer. (Lær mer om fordelene med LLC og S-selskaper i Should You Incorporate Your Business? )

IRA-eieren har vanligvis muligheten til å utføre visse styringsfunksjoner, for eksempel reklame, innsamling og deponering av husleiesjekker og betaling av relaterte regninger. Dette setter investoren til en stor fordel, spesielt når du kjøper tvangsauktioner for eiendommer, som vanligvis er et tidssensitivt forslag som krever muligheten til å skrive sjekker på tinghustrinnene. (Les mer om tvangsinvestering i Foreclosure Åpner Windows for investorer og Foreclosure Investing Not A Get-Rich-Quick Venture .)

Implikasjoner ved pensjon

Direkte investeringer i eiendommer har historisk gitt opphav til betydelig formue for investorer som forstår risiko-avkastningen av denne aktivaklassen. Selv om mange detaljinvestorer kjøper, forvalter og leier skattepliktige eiendommer, inkluderer mindre enn 2% av pensjonskontoer eiendommer av noe slag. Bruken av selvstyrte IRA-er gir investorer muligheten til å direkte investere i eiendommer og andre eiendomsrelaterte eiendeler samtidig som de gir skatteutsettelsesevnen til tradisjonelle IRA-er.

Bunnlinjen

I form av en selvstyrt IRA er investorer i stand til å investere direkte i fast eiendom, pantelån, private plasseringer og andre ikke-tradisjonelle eiendeler. I noen tilfeller får IRA-eiere sjekkbok tilgang til IRA-saldoen. Med slike strukturer kan investorer oppnå betydelig fleksibilitet i investeringsalternativer, større kontroll over pensjonsmidlene og investeringspotensialet som gis ved direkte eiendomsinvesteringer. (For de som er interessert i å kjøpe eiendom direkte, gir Investing In Real Estate noen nyttige råd.)