Hvordan investere i eiendommer

Eiendomsfond med private equity gjør det mulig for enkeltpersoner og institusjoner med høy nettoformue som tildelinger og pensjonsfond å investere i egenkapital og gjeldsbeholdning i eiendeler. Ved å bruke en aktiv forvaltningsstrategi tar private equity eiendommer en diversifisert tilnærming til eiendomseiendom. Generelle partnere investerer i en rekke eiendomstyper forskjellige steder. Eierstrategier kan variere fra nyutvikling og råandeler til fullstendig ombygging av eksisterende eiendommer eller kontantstrøminjeksjoner til krevende eiendommer. ( For mer, les: Hva er private equity? )

Her er en titt på hvordan investorer kan delta i private equity-eiendommer, og en oversikt over bransjens muligheter, risikoer og begrensninger.

Finne det ideelle Private Equity Real Estate Fund

For det første er den gjennomsnittlige personen ikke i stand til å ta del i private equity eiendomsinvesteringer. Det tradisjonelle fondet krever at investorer skal injisere minimum $ 250 000 dollar i et fond, selv om de fleste forvaltere søker enkeltpersoner eller institusjoner som er villige til å gi over 20 til 25 millioner dollar i en langsiktig kollektiv investeringsordning med andre investorer.

Siden det er lite regulering over private equity-eiendomsfond, er mulighetene tradisjonelt begrenset til "akkrediterte investorer." Dette betyr at investoren må ha personlige eller felles eiendeler på minst 1 million dollar (ikke inkludert verdien av sine primære innbyggere) eller individets årlige inntekt må være minst $ 200 000. Par som har samlet inntekt på minst $ 300 000 de to foregående årene - og har en "rimelig forventning" om at inntektsnivåene deres vil forbli på dette nivået i inneværende år - er også kvalifisert.

Enkeltpersoner eller par som ønsker å investere i private equity-eiendommer, bør finne et firma som spesialiserer seg i disiplinen. Ved å undersøke et private equity-selskaps alternativer for fond, bør de forstå arten av hvert enkelt kapitalfonds struktur, som typisk er et begrenset partnerskap.

Når de slutter seg til et fond, vil eksterne investorer bli begrensede partnere, noe som betyr at de aksepterer ansvaret for pengene de investerer i fondet og har ingen vetokontroll over egenskapene som er valgt av de generelle partnerne (fastlegene). Pengene til en begrenset partner vil bli samlet sammen med andre deltagende investorer, og fondsforvaltere vil bygge en portefølje av eiendommer som tar sikte på å maksimere lønnsomheten og minimere finansiell risiko.

Forståelse av fondets kostnader og investeringsstruktur

Eiendomsfond med private equity har en rekke administrasjons- og resultatgebyrer som må betales av investorer. Det er vanlig at private equity-fond krever en årlig avgift på 2% av den investerte kapitalen for å betale for faste lønninger, avtaleinnhenting og juridiske tjenester, data og forskningskostnader, markedsføring og ekstra faste og variable kostnader. Det er imidlertid ingen grenser for disse investoravgiftene.

Enkeltpersoner bør ha et godt grep om disse kostnadene før de investerer, fordi det vil begrense den totale avkastningen på investeringen. For eksempel, hvis et private equity eiendomsfond samlet inn 500 millioner dollar, ville det samlet inn $ 10 millioner hvert år for å betale tilhørende utgifter. I løpet av den 10-årige syklusen ville et fond samle inn 100 millioner dollar i gebyrer, noe som betyr at bare 400 millioner dollar faktisk ville blitt investert i løpet av det tiåret.

Forvaltere av private equity får også en "gjennomføring", som er en resultatavgift som tradisjonelt sett er 20% av overskytende brutto fortjeneste for fondet. Investorer er tradisjonelt villige til å betale disse avgiftene på grunn av fondets evne til å redusere selskapets styrings- og styringsspørsmål som kan ha negativ innvirkning på et offentlig selskap.

De fleste private equity eiendomsfond anses som "behovsbaserte" investeringer, noe som betyr at partnere forplikter kapital til generelle partnere i avdrag på behov. Når fastlegene finner potensielle investeringseiendommer, vil fondet sende en formell forespørsel om kapital som begrensede partnere pantsatte til eiendomsfondet i begynnelsen av syklusen. Det er kjent som en "kapitalutlysning", og det er en juridisk forpliktelse som de begrensede partnerne må oppfylle. (For mer, les: Lær lingo i private equity-investeringer.)

Hvis en begrenset partner ikke klarer å innfri en kapitaloppringning, kan et fond tvinge den personen eller institusjonen til mislighold og miste hele eierandelen. Andre begrensede partnere får vanligvis muligheten til å kjøpe eventuelle forspilte aksjer i tilfelle en slik misligholdelse.

Typer Private Equity Eiendomsstrategier

Når du investerer i private equity-eiendommer, er det tradisjonelt fire typer investeringsstrategier:

• Core er den mest konservative strategien, og vil kanskje bare omfatte eiendommer som gir lavere risiko og lavere potensiell avkastning fordi de eksisterer i godt befolket eller godt reiste lokasjoner. Denne strategien kan også fokusere sterkt på investering i høykvalitets eiendommer som krever svært lite ombygging eller vedlikehold. Disse egenskapene tilbyr forutsigbare kontantstrømmer og består ofte av fullt leide strukturer med flere leietakere.
• Core-plus krever litt mer risiko, men kan tilby høyere avkastning enn kjernestrategien. Disse egenskapene krever beskjedne nivåer av verdiøkende aktivitet eller forbedring av stedet.
• Verdiskapning er en middels til høy avkastning, moderat risiko strategi som sentrerer mer om eiendomsutvikling og markedstiming. I denne strategien kjøper porteføljeforvaltere eiendommer, driver med et visst nivå av omutvikling og selger når markedet presterer. Verdiskapende egenskaper krever vanligvis endringer i ledelse, fysisk forbedring eller adressering av kapitalbegrensninger. Disse trinnene inkluderer bygningsrenoveringer og søker etter måter å øke leieprisene i å forbedre markedene. Verdiskapende strategier inkluderer også snuoperasjonen av sviktende driftsselskaper eller å påta seg gjeld for kontroll over underliggende eiendommer.
• Opportunistisk gir det høyeste avkastningsnivået, men påtar seg mest risiko. Med denne strategien kjøper ledere eiendommer som inkluderer ubebygd tomt eller i markeder som er underpresterende eller lett handlet.

Akseptere risiko og langsiktig Outlook

Investorer i private equity-eiendommer bør forstå at ved å investere i et fond, må de være villige til å akseptere at kapitalen deres kan være bundet opp i en forhåndsbestemt periode som kan vare i mange år.

I tillegg eksisterer det flere risikoer i eiendomsmarkedet, og en stor mengde investeringer kan være nødvendig under kapitalsamtaler på et tidspunkt hvor en person har lav kontantstrøm. Mange fastleger strukturerer midlene sine som tiårelange investeringer eller lenger, og de gir lite eller ingen muligheter for investorer til å ta ut eller innløse pengene sine. Den illikvide karakteren av private equity-fond krever at investorene forstår risikoen ved å holde pengene bundet i en lengre periode.

Arten av private equity fondstrukturer gjør det veldig vanskelig å vurdere et fonds økonomiske resultater eller eiendommene det har. Siden det foreligger begrenset regulering av private equity-eiendomsfond, er ikke generelle partnere pålagt å tilby noen oppdateringer til investorer om potensielle investeringer, verdivurderinger av porteføljen eller annen tilleggsinformasjon relatert til investeringene. Investering i private equity eiendommer krever at begrensede partnere begår betydelig kapital og stoler fullstendig på at fondsforvalteren vil oppfylle investeringsmålene sine uten å ha noe nødvendig nivå av åpenhet. Fondsforvaltere sender imidlertid vanligvis oppdateringer til sine investorer og kan velge å være gjennomsiktige når det gjelder ytelse for å gi tillit til et nåværende eller fremtidig fond.

Bunnlinjen

Før de investerer i private equity-eiendommer, må enkeltpersoner avgjøre om de er kvalifiserte til å delta i prosessen. De som er kvalifiserte vil ønske å utforske sine personlige investeringsmål, likviditetskrav og toleranse for risiko i eiendomsmarkedene. Etter å ha snakket med en finansiell rådgiver, bør investorene studere en rekke forskjellige fond for å få en bedre forståelse av forvaltningsstrategiene til de generelle partnerne og tidligere eiendomsfonders resultater.