Blir du en utleier mer problemer enn det er verdt?

Boligutleieeiendommer er måten å tjene penger på - eller slik noen hevder. På overflaten virker det som en surfeire-innsats; i virkeligheten er det vanligvis mer hodepine enn det er verdt. Utfordringene starter tidlig, og de involverer nesten alltid tid og penger. La oss ta en titt på seks av de store.

Utfordring 1: Finne en eiendom

Hele bøker er skrevet om å finne en god utleieeiendom, for ikke å snakke om en Investopedia-artikkel eller to. Så mye tekst har blitt viet til emnet på grunn av dets kritiske betydning. Kjøp for dyrt sted, så tjener du aldri penger. Men å prøve å hage et godt kjøp kan være vanskelig også. Å kjøpe en fixer-overdel krever at du har ferdigheter, tid, verktøy og kontanter for å gjøre nødvendige reparasjoner og renoveringer.

Hvis du ikke har noe travelt, kan dette være en måte å få et kupp på investeringen din; Hvis du allerede har en heltidsjobb og en familie, er hvert minutt som brukes på å reparere leien et minutt ikke brukt på en mer lønnsom eller morsom aktivitet. Imidlertid er det i dag administrasjonsselskaper som kan gjøre mye av dette arbeidet - fra å finne en eiendom til å gjenoppta det - for deg selvfølgelig, mot et gebyr.

Utfordring 2: Forberede enheten

Å få omtrent alle eiendommer til leiebetingelse krever ofte, på et minimum, friskt teppe og maling. Begge varene krever tid og penger. Vindusskjermer, dekkflekker og vedlikehold av plenen er andre vanlige behov. Hver gang en leietager avgårde, må disse problemene også revideres.

Utfordring 3: Finne leietakere

Internett gir en rask og billig måte å finne fremtidige leietakere på. Selvfølgelig får du ofte det du betaler for. Å publisere en annonse i en anerkjent publikasjon genererer ofte en bedre klasse av respondenter. I stedet for at ungdommer på college vil spare penger, øker du sjansen for å få familier og ansvarlige eldre voksne.

Hvis du kjører en annonse i en måned, tar du en liten bit ut av lommeboka, og hvis du vil screene leietakerne på riktig måte ved å kjøre en kredittsjekk, og bakgrunnssjekken tar det en ny bit. Investeringen er vel verdt tid og penger, da vetting øker sjansen for å få ansvarlige leietakere. Ansvarlige leietakere betaler husleien i tide, ikke misbruker eiendommen og krever ikke at du deltar i den kostbare og tidkrevende utkastelsesprosessen.

Utfordring 4: problemer

Selv gode leietakere og perfekte utleieeiendommer har en rekke problemer. Ødelagte rør, utstoppede avløp, ødelagte garasjeporter, husdyr og romkamerater er bare noen av utfordringene som oppstår. Selv gode leietakere vil ha full og umiddelbar oppmerksomhet når kloakken tar sikkerhetskopi i hjemmet sitt, eller kabelselskapet ved en tilfeldighet kutter telefonlinjene.

Dårlige leietakere er en enda større utfordring. Daglige samtaler og sen eller ubetalt leie kan legge til bryet. Flyttedagen er en annen utfordrende tid. Skader på vegger, gulv, tepper og andre komponenter i hjemmet kan føre til tvister og kostbare reparasjoner. Siden hvert øyeblikk bortkastet krangling er et øyeblikk huset sitter ledig, er det ofte bedre å bite kulen og betale selv for reparasjonene. Når vi snakker om det: Du vil sannsynligvis trenge å tegne utleierforsikring - nei, din vanlige huseiers politikk er ikke tilstrekkelig - og det er en annen post i kolonnen for løpende utgifter.

Utfordring 5: Vedlikehold

Vedlikehold av hovedkomponenter og fasiliteter er en stor billettvare. Nye apparater koster hundrevis av dollar; et nytt tak eller innkjørsel kan koste tusenvis av dollar. Hvis leien er $ 500 per måned og taket er $ 5000, kan du finne deg selv å tape penger. Legg i teppe, maling og en ny komfyr, og leietakere som ikke blir lenge - og eiendommen kan tape penger i årevis.

Utfordring 6: Rentesatser

Hva har rentene å gjøre med noe? Plenty! Når prisene faller, er det ofte billigere å kjøpe enn å leie, og derfor kan etterspørselen etter enhetene dine falle. Å senke leien for å forbli konkurransedyktig, kan føre til en virkelig krampe i din evne til å tjene penger.

Hvordan tjenes penger

Kan den lille karen tjene penger med utleieeiendommer med alle utfordringene som må overvinnes? Ja, men det krever en plan. Fire lønnsomme tilnærminger fremheves nedenfor:

1. Live-In

Å dele plassen ved å kjøpe en tosidig (eller annen lett delbar struktur) er ofte et lønnsomt selskap. Siden du uansett er på stedet og planlegger å ta vare på eiendommen, er de ekstra kontantene en bonus. Selvfølgelig gjelder fortsatt alle utfordringene, og det å bo på stedet betyr at du alltid er tilgjengelig og vil være i nær kontakt med leietakerne. Planlegg riktig og skjerm nøye.

2. Gå Basic

Å leie ut en ratty leilighet som ikke har noen fine fasiliteter, gjøre så lite vedlikehold som mulig og ikke holde opptredenen fører til overskudd. Hvis du ikke tror det, kan du se på boliger utenfor campus i en hvilken som helst høyskoleby i landet. Det høres ikke veldig fint ut, men en enkel, nedstrippet egenskap (ingen takvifter, klimaanlegg, etc.) holder prosessen enkel.

Fire vegger og et gulv gir et minimum av vedlikeholdskrav og få ting som kan ødelegge eller bli skadet. Å tiltrekke leietakere gjennom statlige subsidierte programmer, for eksempel seksjon 8, gir garantert inntekt. Utfordringen her har en tendens til å være at du i bytte for noen få dollar i hånden ofte får en grov klasse leietakere og en eiendom som blir slitt hardt.

3. Langsiktige beholdninger

Mange eiendomsinvestorer vil fortelle deg at de i utgangspunktet bryter jevn på leien og utgiftene. Deres tilnærming er å kjøpe en prisgunstig eiendom, la leietakernes husleie betale ned pantelånet, og deretter selge i løpet av 30 år, forhåpentligvis dra nytte av litt prisvurdering.

Selv om det er en rimelig tilnærming, vil sannsynligvis overskuddet være lite, og kapitalgevinstskatten kan være stor (gitt ditt lave kostnadsbasis). Og det krever fortsatt tid og krefter som kanskje har vært brukt andre steder.

4. Gå på heltid

Seriøse utleiere tar en seriøs tilnærming. De innlemmer, kjøper flere bygninger og gjør en betydelig del av arbeidet selv. Det er en livsstilsbeslutning som krever spurts av alvorlig tid og energi, og en strategi for kjøp og salg for å maksimere fremføringer og avskrivninger på skatt og minimere inntektene.

Ansette en eiendomssjef

En eiendomssjef kan håndtere mange av pliktene med å drive en utleiebolig. Dette inkluderer markedsføring, valg av leietakere, vedlikehold, budsjettering og innkreving av husleier. Du kan vurdere å ansette en eiendomsforvalter hvis du vil delegere disse oppgavene, selv om det vil kutte i fortjenesten.

Eiendomssjefens rolle

Eiendomssjefer kan håndtere en rekke roller. Hva det er, nøyaktig, er opp til deg å forhandle med sjefen din. Det er viktig å identifisere hva deres rolle vil være og utvikle en liste over plikter og ansvar. Finner eiendomssjefen din bare leietakere? Eller vil de håndtere daglig vedlikehold og samle husleie?

En eiendomssjef kan være en uavhengig entreprenør eller en ansatt. Du bør snakke med din skatt regnskapsfører for å bestemme den mest gunstige fremgangsmåten og for å bestemme spesifikke forpliktelser du måtte ha.

Du kan også ansette et eiendomsforvaltningsselskap; et firma du kontakter med for å håndtere direkte alle aspekter av leieboligen. Dette kan være dyrt, men det kan være ideelt hvis du har flere utleieboliger.

Velge en Eiendomsforvalter

Forsikre deg om at enhver eiendomsforvalter du vurderer oppfyller de aktuelle lokale og nasjonale lisenskravene.

Det kan være lurt å se etter en leder som har erfaring med reklame, markedsføring, leietakerforhold, innkreving av husleie, budsjettering, leasing og vedlikehold. En god eiendomsforvalter vil også ha kunnskap om lokale og statlige lover. Som eiendomseier kan du bli holdt ansvarlig for lederenes handlinger, slik at du kan bli saksøkt hvis lederen din bryter noen rettferdige boliglover.

Når du har bestemt deg for en eiendomsforvalter og vilkårene i ordningen, bør du skrive en eiendomsforvaltningsavtale som identifiserer forvalterens plikter, kompensasjon og oppsigelsesbetingelser.

Bunnlinjen

Er det å bli en utleier verdt innsatsen? Bare du kan bestemme. Bare sørg for å se før du hopper og gå inn i din nye forsøk med realistiske forventninger og en solid spillplan.

Ved å vite hva du får til deg før du gjør det, vil du være bedre forberedt på det du møter og mer sannsynlig å glede deg over opplevelsen.