Refinansiering av pantelån

• Hva er grunnene til å refinansiere?
• Hvordan få det beste tilbudet på refinansiering
• Hva koster refinansiering?
• Viktigheten av kredittscore

Ville et pantelån refinansiere være fornuftig for deg? Du har sannsynligvis hatt samtalen på et eller annet tidspunkt. Det er den der et familiemedlem eller nabo snakker om mye de fikk ved å refinansiere pantelånet. Nå kan du lure på: Taper du hvis du ikke følger etter?

Det er tidspunkter hvor mange huseiere skynder seg å refinansiere, vanligvis på grunn av et fall i rentene. Men rentene er ikke den eneste grunnen til å erstatte ditt nåværende lån, og det er heller ikke slik at et ideelt tidspunkt å refinansiere for en låntager nødvendigvis er en god mulighet for den som bor vegg i vegg eller i en naboby.

Før du tar en beslutning, er det viktig å forstå hvorfor du ønsker å ta opp et nytt boliglån i utgangspunktet - så finne ut om det er fornuftig i dine spesielle omstendigheter.

Hva er grunnene til å refinansiere?

Det er åpenbare og mindre åpenbare grunner for refinansiering.

1. Fallende renter

Dette er den mest åpenbare grunnen til å refinansiere. Når rentene faller, betyr et nytt lån lavere finansieringskostnader. Kanskje tok du opp et 30-årig fastlån når rentene var på 6%, og nå er de nede på 4, 5%. På et lån på $ 300 000 ville det rentefallet alene føre til en $ 279 reduksjon i den månedlige betalingen.

I et slikt tilfelle kan det høres ut som en no-brainer å gjøre en refi. Men husk at å ta et nytt lån betyr å betale nye lukkekostnader. Og det kan være at besparelsene ikke er verdt fra en lavere pris, avhengig av hvor lenge du forventer å leve i hjemmet ditt.

Som en generell regel, jo lenger du planlegger å holde deg på plass, jo mer er det fornuftig å refinansiere og spise de engangsavgiftene. Men du må jobbe tallene for å vite det sikkert.

2. Bytte ut en ARM

En god grunn til å refinansiere er hvis du har et lån med regulerbar rente, eller ARM, som du ønsker å konvertere til et fastrentelån.

En ARM er et lån som tilbyr en lav introduksjonsrente som "tilbakestiller" etter en forhåndsbestemt periode, enten det er ett år fra din dato eller fem år - eller mer. Hvis rentene har gått opp når lånet tilbakestilles, kan låntakere være i et sjokk når de ser den nye månedlige betalingen.

Det er grunnen til at låntakere ofte vil prøve å refinansiere til et fastrentelån før tilbakestillingsdatoen, spesielt når rentene er relativt lave etter historiske standarder. Faktum er at ingen vet hva som vil skje med rentene nede i veien. Så det å velge en tryggere innsats er vanligvis en god idé, spesielt hvis du planlegger å være hjemme et stykke tid.

Kostbare tilbakestillinger av ARM var en av faktorene som førte til nedbrytning av pantelån for et tiår siden. Huslån med justerbar rente er ikke så ofte vanlige som da, selv om de har gjort comeback de siste årene. Hvis du har en, kan det være lurt å holde et skritt foran potensielle problemer.

Viktige takeaways

• Årsaker til å refinansiere pantelånet ditt inkluderer å senke renten, bytte til en fast rente fra en justerbar rente, eller ta penger ut av hjemmet.
• Husk å ikke bare se på rentene, men også på lukkekostnadene, estimater av god tro og break-even-punktet når du handler for et nytt pantelån.
• Vurder å bruke tjenestene til en boliglånsmegler, men gjør din egen arbeidsarbeid for å sikre at du får det beste tilbudet.
• Bestem om du vil bruke poeng for å senke renten og husk å låse inn renten når du har et godt tilbud.
• Få kredittrapportene dine for å se hva kredittresultatet ditt er og sjekk for feil, siden stor kreditt kan bidra til å sikre en bedre refinansieringspakke.

3. Din forbedrede kredittscore

Kanskje tok du opp et boliglån da poengsummen var mye lavere enn nå, noe som førte til en høyere rente enn gjennomsnittet. Siden den gang har du utviklet bedre økonomiske vaner, redusert saldoen og regelmessig sendt inn betalingen før forfall. Din evne til å betale tilbake lånet i tide er en av de største faktorene i å bestemme pantelånsrenten. Långivere gjør en utdannet gjetning ved å samle kredittpoengene dine, noe som gjenspeiler din lån- og tilbakebetalingshistorie.

Hvis kredittpoengsummen din har forbedret seg nok, kan du være kvalifisert for en betydelig bedre rate.

4. Forlengelse av lånetiden

Selv når prisene er de samme, er det noen huseiere som kan redusere den månedlige betalingen ved å refinansiere. Hvordan? De tar rett og slett et nytt lån på lengre sikt.

Si for eksempel at du tok opp et 30-årig pantelån for $ 250.000. Ti år senere er lånesaldoen nede på 200 000 dollar. Ved å ta et nytt 30-årig lån for den gjenværende saldoen, senker du den månedlige betalingen. Men du tar også ti år til på lånet ditt.

Det kan være fornuftig å forlenge låneperioden hvis du har problemer med å følge med på betalingene. Men gjør ingen feil - ved å strekke ut pantelånet ditt, betaler du mer interesse i det lange løp.

5. Å ta penger ut av hjemmet

Blant fordelene med å eie eiendom er muligheten til å bygge egenkapital over tid. Og når du først har gjort det, kan hjemmet ditt begynne å se ut som en minibank som du kan hente ut penger som du synes passer.

En måte å gjøre det på er å refinansiere med et større lån, slik at du får ekstra penger som du kan bruke til en rekke behov. For å gjøre et refinansieringsgebyr, må du imidlertid holde deg innenfor utlånsverdien eller LTV-terskelen for låneprogrammet ditt. Utlånsgraden er pantebeløpet dividert med den vurderte verdien av eiendommen .

La oss si at du eier et hjem til en verdi av $ 200 000 og at du fortsatt skylder $ 120 000 på pantelånet ditt. Hvis utlåner har en 80% LTV, kan du refinansiere til et lån på $ 160 000 og ta ut $ 40 000 i forskjellen i kontanter.

Mange som refinansierer for å betale ned gjeld med høy rente, opplever at de løper opp gjelden igjen når de har tilgang til mer kreditt.

Men her igjen betaler du lukkekostnader for å få det nye lånet - og du får mindre egenkapital på vei når du til slutt selger eiendommen. Det kan godt være at det er verdt det hvis du bruker pengene til god bruk, som å betale ned et høyt rente-kredittkort eller gjøre en renovering som vil øke verdien på hjemmet ditt. Hvis du bruker pengene til å kjøpe en båt eller dra på en eksotisk ferie, kan det være lurt å tenke seg om to ganger.

Husk at det også er andre måter å tappe pengene i hjemmet ditt på, for eksempel et egenkapitallån eller en egenkapital med kreditt, som du kan trekke fra etter behov. Å gjøre litt lekser og sammenligne fordeler og ulemper med hver enkelt vil bidra til å sikre at du tar det beste valget.

Hvordan få det beste tilbudet på refinansiering

Hvis bare det å handle pantelån, var som å kjøpe en TV - bare et spørsmål om å sjekke butikker og på nettet for å se nøyaktig hvor mye du må betale. Dessverre er det litt mer komplisert å søke etter boliglån.

Ulike långivere vil tilby forskjellige priser - for ikke å nevne forskjellige avgifter - avhengig av faktorer som kredittscore, sysselsettingsstatus og utlånsverdi. Den eneste virkelige måten å forsikre deg om at du får det beste, er å shoppe rundt med en håndfull leverandører. Det kan være lurt å inkludere en blanding av større banker så vel som lokale banker og kredittforeninger for å se hvem som kan tilby deg de mest attraktive vilkårene.

Det kan være fristende å besøke en online markedsplass som lover øyeblikkelig pristilbud fra en rekke kredittforetak. Men vær klar over at tallene de gir ofte er estimater, ikke faktiske tilbud. Videre har du ikke alltid kontroll over hvor vidt den personlige informasjonen du gir vil bli delt med andre parter. Derfor er det en god idé å kontakte anerkjente långivere om gangen, selv om det er mer tidkrevende.

Når du handler rundt, må du ikke bare se på renten. Selv før du formelt søker om refinansiering, kan du spørre utlåner om det vil gi et "god tro estimat", som beskriver hvor mye du også må betale i sluttkostnader. I noen tilfeller kan det å betale en litt høyere pris hvis det kommer med lavere forhåndsgebyrer faktisk fungere til din fordel.

For å bestemme priser, vil hver utlåner måtte trekke kredittrapporten din, noe som kan redusere kredittpoengene. Du kan minimere, eller til og med eliminere, effekten på poengsummen din ved å gjøre research over en kort periode. Selskapet som utvikler FICO-poengsummer, for eksempel, kaster deg ikke (eller ikke mye) for panteanvendelser gjort innen 30 - 45 dager med score, avhengig av hvilken versjon av FICO-formelen långiveren bruker. (Se mer om kredittscore nedenfor.)

Kan du få en bedre refinansiering med en boliglånsmegler?

Å henvende seg til flere boliglånleverandører kan virke som mye arbeid, spesielt hvis du har en begrenset mengde fritid. Det er en av fordelene ved å jobbe med en pantelånes megler, som sammenstiller informasjonen din og kontakter flere långivere på dine vegne. Det er som en one-stop shop for dine pantebehov.

Fordi meglere blir betalt av bankene og kredittforetakene de jobber med, trenger du ikke betale dem direkte for deres tjenester. I tillegg belønner långivere dem noen ganger for å hente inn kunder ved å gi dem spesialpriser.

Men det er ulemper med å outsourcere søket ditt. Meglere kan få kompensasjon for å sette deg inn i et større lån, for eksempel, selv om det ikke er i din beste interesse. Og visse långivere fungerer ikke med meglere, så det kan noen ganger begrense alternativene.

Det er imidlertid ikke noe problem å bruke begge metodene. Du kan bruke en megler til å gjøre det tunge løftet, men se etter ett eller to tilbud på egen hånd for å se hvordan de sammenligner og finner den beste långiveren for deg.

Låse i prisen: Kjenn strategien

Å spå hvor rentene vil bevege seg flere uker før tid er et tullens ærend - ikke engang bankene vet hvor de skal. Så når du har funnet et godt tilbud, er det alltid en god idé å låse renten din inn, slik at du vet at den vil være den samme innen utløpsdatoen.

Anta at for eksempel banken anslår at du kan lukke på lånet i løpet av 30 dager. Det kan være lurt å be om å låse renten din i 45 dager for å forsikre deg om at den ikke kommer oppover når du fullfører notatet.

Å få en takstlås som er lengre enn nødvendig, fungerer imidlertid ikke alltid i din favør. Hver gang bankene fryser renten, antar de at risikoen bør rente oppover. Så de vil typisk kompensere for en lengre låsperiode med en høyere sats eller tilleggsavgift.

Poeng eller ingen poeng?

En annen måte å få en lavere rente på lånet ditt er å betale "poeng", som er forhåndsbetalte renter på notatet. Hvert poeng tilsvarer en prosent av lånets verdi. Så å betale to poeng på et lån på $ 200 000 betyr at du forker over $ 4000.

I bytte tilbyr utlåner en lavere rente, noe som kan være til nytte for deg hvis du blir lenge nok hjemme. Og som med renter du betaler i løpet av lånet, er beløpet du betaler i poeng generelt fradragsberettiget (dette forutsetter at det fremdeles gir økonomisk mening for deg å spesifisere fradragene dine i stedet for å ta det nye høyere standardfradraget).

Selvfølgelig må du ha litt ekstra penger på stengetid for å dra nytte av å bruke poeng. Hvis du derimot ser etter de laveste mulige forhåndskostnadene på refi-ene, er det bedre å unngå forhåndsbetalte renter og leve med en litt høyere rente.

Hva koster refinansiering?

Utsiktene til en betydelig lavere rente på lånet ditt kan være fristende for enhver huseier. Men før du fortsetter med en refi, må du virkelig vite hva det vil koste. Ofte mister det som virker veldig mye glansen når du ser avgiftene.

Dette er grunnen til at det er viktig å sammenligne estimater for god tro fra ulike långivere. Disse dokumentene inkluderer renten samt en fordeling av de anslåtte utgiftene for å lukke lånet.

En av de største utleggene er utlåners "opprinnelsesgebyr." Men du vil også møte en rekke andre kostnader, som kostnader for en oppdatert vurdering, tittelsøkgebyr og premie for tittelforsikring. Totalt kan alle disse kostnadene legge opp til så mye som 5% av lånets verdi.

Bestem Break-Even Point

Med mindre du har tenkt å være hjemme i lengre tid, kan disse forhåndskostnadene gjøre et refi uoverkommelig. For å finne ut av det, del lukkekostnadene med beløpet du sparer hver måned fra den nye renten. Resultatet er antall måneder det vil ta før du fordeler det nye lånet ditt.

Hvis du spesifiserer skattefradragene dine, er det bare å sørge for å justere beløpet du sparer på renter etter din marginale skattesats, siden regjeringen i hovedsak gir deg en rabatt på finansieringskostnadene dine.

Du har sikkert hørt om långivere som tilbyr lån uten lukkekostnader, som kan virke som den perfekte måten å spare penger. Men det er en fangst: Långiveren må belaste deg en høyere rente for å gjøre rede for de utgiftene. Hvis du forblir i hjemmet ditt lenge nok, kan du være bedre med å felle over gebyrene nå i bytte mot en lavere månedlig betaling.

Viktigheten av kredittscore

Økonomiske trender har stor innvirkning på renten du får. Fastlån med fast rente har for eksempel en tendens til å bevege seg i låsetrinn med avkastningen på en 10-årig statsobligasjon.

Men individuelle faktorer har også mye å gjøre med raten din. Inntektene og jobbhistorikken din spiller en viktig rolle, og det samme gjør kredittpoengene dine, som er basert på informasjon i kredittrapporten. Jo høyere poengsum, jo ​​lavere rente må du betale for det nye lånet ditt.

I følge nettstedet myFICO vil en låntaker som har en score på 760 eller høyere, vanligvis betale mer enn $ 200 mindre per måned på et 30-årig, fast rente til en verdi av $ 216 000 enn noen med en score på 620.

Forbedre poengsummen din

Det lønner seg da å få kredittresultatet ditt så høyt som mulig før du starter refi-prosessen. Mange kredittkortleverandører tilbyr dem gratis, selv om noen bruker andre scoringssystemer enn FICO, som er den mest brukte modellen. Du kan også kjøpe poengsummen din fra myFICO.com.

Du vil også se på den faktiske kredittrapporten fra alle de tre rapporteringsbyråene: Experian, Equifax og TransUnion. Heldigvis kan du få en gratis kopi av hver en gang i året på annualcreditreport.com. Forsikre deg om at informasjonen på dine eksisterende kredittkontoer er nøyaktig. Hvis du oppdager en feil i rapporten, vil du kontakte det aktuelle kredittkontoret slik at det kan undersøke det.

Bortsett fra større feil i rapporten, kan det ta tid å øke antallet. De største faktorene som påvirker poengsummen din er kredittbruk og betalingshistorikk, som til sammen utgjør hele 65% av FICO-nummeret ditt. Så det beste du kan gjøre for å senke pantelånsrenten er å redusere de andre utlånsbeløpene dine og alltid betale i tide.

Bunnlinjen

Det er ingen svar som passer til alle størrelser på om det er fornuftig å refinansiere pantelånet ditt. I de fleste tilfeller kommer det ned på regnestykket. Hvis beløpet du sparer på månedlig basis etter hvert vil bli formørkelse av lukningskostnadene, kan det å ta et nytt lån være et lurt grep.

Hvis du søker en refi, er det den tryggeste måten å sammenligne tilbud fra flere långivere. Når du har funnet den, vil du låse inn prisen for å sikre at du ikke sitter fast med høyere renteavgifter når stengedatoen ruller rundt.