Netto driftsinntekt - NOI-definisjon

Hva er netto driftsinntekter - NOI?

Netto driftsinntekt (NOI) er en beregning som brukes til å analysere lønnsomheten til inntektsgivende eiendomsinvesteringer. NOI tilsvarer alle inntekter fra eiendommen minus alle rimelig nødvendige driftsutgifter. NOI er et tall før skatt, som vises på en eiendoms inntekts- og kontantstrømoppstilling, som ekskluderer hovedstol og renter på lån, kapitalutgifter, avskrivninger og amortiseringer. Når denne beregningen brukes i andre bransjer, blir den referert til som "EBIT", som står for "inntjening før renter og skatter".

Viktige takeaways

• Netto driftsinntekter måler en inntektsgivende eiendoms lønnsomhet før du legger til noen kostnader fra finansiering eller skatt.
• Driftsutgiftene som brukes i NOI-metrikken kan manipuleres hvis en eiendomseier forsvarer eller akselererer visse inntekt- eller utgiftsposter.
• NOI-beregningen inkluderer ikke kapitalutgifter.

Formelen for NOI er:

Netto driftsinntekt = RR − OEwhere: RR = eiendomsinntekterOE = driftsutgifter \ begynne {justert} & \ tekst {Netto driftsinntekt} = RR - OE \\ & \ textbf {hvor:} \\ & RR = \ text { eiendomsinntekter} \\ & OE = \ tekst {driftsutgifter} \\ \ slutt {justert} Netto driftsinntekt = RR −OEwhere: RR = eiendomsinntekterOE = driftsutgifter

01:31

Netto driftsinntekt

Hva forteller NOI deg?

Netto driftsinntekter er en verdsettelsesmetode som brukes av fagfolk for å bestemme den nøyaktige verdien av deres inntektsproduserende eiendommer. For å beregne NOI, må eiendommens driftsutgifter trekkes fra inntekten en eiendom gir.

I tillegg til leieinntekter, kan en eiendom også generere inntekter fra fasiliteter som parkeringsstrukturer, automater og vaskerom. Driftskostnader inkluderer kostnadene for drift og vedlikehold av bygningen, inkludert forsikringspremier, advokatgebyr, verktøy, eiendomsskatt, reparasjonskostnader og vaktmesterskader. Investeringer, for eksempel kostnader for et nytt klimaanlegg for hele bygningen, er ikke inkludert i beregningen.

NOI hjelper eiendomsinvestorer med å bestemme kapitaliseringsrenten, som igjen hjelper dem med å beregne en eiendoms verdi, og lar dem dermed sammenligne forskjellige eiendommer de kan vurdere å kjøpe eller selge.

For finansierte eiendommer brukes NOI også i gjeldsgraden (DCR), som forteller långivere og investorer om en eiendoms inntekt dekker driftsutgiftene og gjeldsutbetalingene. NOI brukes også til å beregne nettoinntektsmultiplikatoren, kontant avkastning på investeringen og total avkastning på investeringen.

Eksempel på hvordan du bruker netto driftsinntekter

La oss anta at du eier en eiendom som årlig drar inn $ 120.000 i inntekter og påfører $ 80.000 i driftsutgifter. I dette tilfellet vil det ha et resulterende NOI på $ 40 000 ($ 120 000 - $ 80 000). Hvis totalen er negativ, der driftsutgiftene er høyere enn inntektene, kalles resultatet et netto driftstap (NOL).

Kreditorer og kommersielle långivere er sterkt avhengige av NOI for å bestemme inntektsgenerasjonspotensialet til eiendommen som skal pantsettes, enda mer enn de tar hensyn til en investors kreditthistorie i beslutningene. Enkelt sagt: denne beregningen hjelper långivere fundamentalt med å vurdere den opprinnelige verdien av eiendommen ved å forutsi kontantstrømmene. Hvis en eiendom anses som lønnsom, bruker långiverne også dette tallet for å bestemme størrelsen på lånet de er villige til å gjøre. På den annen side, hvis eiendommen viser et netto driftstap, er det sannsynlig at långivere vil avvise låntagers pantesøknad.

Eiendomseiere kan manipulere driftsutgiftene ved å utsette visse utgifter mens de akselererer andre. NOI kan også økes ved å heve husleie og andre avgifter, samtidig som du reduserer rimelig nødvendige driftsutgifter. Som et eksempel på sistnevnte, kan du vurdere et scenario der en leilighetseier gir avkall på en leiers årlige leie på $ 12.000, i bytte for at leieren fungerer som en eiendomssjef. Hvis huseieren normalt betaler en bygningssjef en lønn på $ 30.000, kan han følgelig trekke de "rimelig nødvendige" kostnadene på $ 30.000 fra inntektene, i stedet for de faktiske kostnadene på $ 12.000. (For relatert lesing, se "NOI vs. EBIT: Comparing the Differences")

Sammenlign Navn på leverandør av investeringskontoer Beskrivelse Annonsørens avsløring × Tilbudene som vises i denne tabellen er fra partnerskap som Investopedia mottar kompensasjon fra.

Relaterte vilkår

Hvordan bruke inntektsmetoden for å verdsette eiendom Inntektsmetoden er en metod for eiendomsvurdering som lar investorer estimere verdien på en eiendom basert på inntekten den genererer. mer Hva måler driftskostnadsgraden? Driftskostnadsforholdet (OER) er definert som en måling av kostnadene for å drifte et stykke eiendom sammenlignet med inntektene som er brakt inn av eiendommen. mer Forståelse Inntekter Inntekter er inntektene som genereres fra normal forretningsdrift. mer Kapitaliseringsgrad Definisjon Kapitaliseringsraten er avkastningstakten på en investeringseiendom som er basert på inntekten som eiendommen forventes å generere. mer Hvorfor driftsmarginer er viktig Driftsmarginen måler hvor mye overskudd et selskap gir på en dollar i omsetningen, etter å ha betalt for varierende produksjonskostnader, for eksempel lønn og råvarer, men før du betaler renter eller skatt. mer Inntekter før renter og skatter - EBIT Definisjon Inntekter før renter og skatter er en indikator på et selskaps lønnsomhet og beregnes som omsetning minus utgifter, eksklusive skatter og renter. mer Partnerkoblinger