Eiendom og Crowdfunding: En ny bane for investorer

Kan to forskjellige investeringsmarkeder - ett gammelt og ett nytt - komme sammen uten å gjøre hverandre gale?

Det er nøkkelspørsmålet for crowdfunding og eiendomsmarkedet, og ett blir svart på positive måter, da det rare paret ser ut til å pare seg ganske pent og gi investorer en ny måte å utnytte fortjenesten fra det voksende amerikanske eiendomsmarkedet.

Crowdfunding-området til eiendommer iFunding anslår størrelsen på det samlede markedet til 11 billioner dollar.

På en nylig innovasjon i eiendom: Crowdfund Investing- konferanse i New York City, adresserte Markley Roderick, advokat med Flaster / Greenberg PC og konferansemoderator, forskrifter knyttet til Jumpstart Our Business Startups (JOBS) Act fra 2012. Reglene tillater hovedsakelig velstående investorer (med en nettoverdi på 1 million dollar eller mer) for å få direkte tilgang til eiendomsmarkedet gjennom crowdfunding, eller utlån til fagfeller (blant andre investeringsmarkeder).

Mens US Securities and Exchange Commission utforsker måter å la investorer i alle inntektsnivåer få tilgang til eiendomsmarkedet på nettet, sier Roderick at velstående investorer allerede investerer på crowdfunding-nettsteder som iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet og Fundrise.

"Hvis bare en liten prosentandel av dem bare investerer en liten mengde av eiendelene sine i eiendommer, vil markedet være billioner dollar, " forklarer Roderick.

crowdfunding

Crowdfunding og eiendomsmarkedet passer naturlig. Med andre ord bruker crowdfunding lett tilgjengeligheten til store nettverk av venner, familie og kolleger gjennom nettsteder på sosiale medier som Facebook, Twitter og LinkedIn for å få ordet om en ny virksomhet og for å tiltrekke investorer. Crowdfunding har potensial til å øke entreprenørskap ved å utvide puljen av investorer som det kan skaffes midler ut over den tradisjonelle kretsen av eiere, slektninger og risikokapitalister.

Eiendomsbransjegrupper klatrer allerede ombord på crowdfunding-båndet, og utpeker den relativt lave risikoen for tilgang til det amerikanske eiendomsmarkedet også for nå, velstående amerikanere.

"Crowdfunding for eiendommer er ikke et helt nytt fenomen, " sa Commercial Real Estate Development Association i en fersk uttalelse. “Flere spillere har kommet inn i feltet. Selv om hver av disse plattformene har sin egen nisje og strategi, med forskjellige nivåer av minimumsinvesteringer, er alle rettet mot akkrediterte investorer som oppfyller spesifikke krav til nettoformue og / eller årlig inntekt. Derimot vil crowdfunding under JOBS Act åpne feltet for mange flere mindre investorer. ”

Hva er fordeler og ulemper med crowdfunding for investorer? Kort sagt kommer det til risiko for begge sider; spesifikt hvor mye investorer som ønsker å absorbere på nettet.

I følge rapporten kan både eiendomsutviklere og investorer høste betydelig økonomisk avkastning gjennom crowdfunding, og begge er i stand til å spre risikoen.

Pros

• Investorer får tilgang til eiendomsmarkedet med små beløp.
• Investorer får jobbe direkte med eiendomsutviklere og har en stemme i prosessen.
• Investorer kan velge i hvilke eiendomsprosjekter de vil investere pengene sine.
• Investorer har tilgang til mange prosjekter, så valg er ikke et problem.

Ulemper

• Investeringsrisikoen er den samme som for enhver eiendomsinvestor. Hvis markedet går sørover, vil en investor sannsynligvis tape penger.
• Risikoen for mislighold av investeringer (fra eiendomsutviklere) er høyere for crowdfunding sammenlignet med jevnaldrende og direkte finansiering av eiendomsinvesteringer.
• Mangel på likviditet, som fravær av et sekundærmarked, begrenser enkel tilgang til salgsmuligheter for investorer.

For å komme i gang med crowdfunding i eiendommer, råder Jillienne Helman, administrerende direktør i Realty Mogul, å gå med et firma som kommer til å eksistere en stund.

"Arbeid først med et crowdfunding-selskap som vil overleve, " sier hun. ”Det betyr godt kapitalisert. Det som skremmer meg er antallet crowdfunding-selskaper der ute som ledes av to studenter som nettopp er uteksaminert fra college, og som ikke har store bokstaver selv. ”

Darren Powderly, medgründer av CrowdStreet.com, sier at det å gjøre din due diligence er viktigere for eiendommer enn for andre investeringer, så langt det å jobbe med et crowdfunding-selskap går.

"Fra investorens perspektiv bør man passe på å undersøke plattformene de søker etter investeringsmuligheter, " sier Powderly. "Ikke alle plattformer er skapt like, og flere forretningsplaner testes for å utnytte denne nye trenden."

Powderly råder investorer spesielt til å undersøke grunnleggerne og toppledelsen av crowdfunding-plattformen eller firmaet for å sikre at de har et sterkt rykte som hviler på tidligere forretningserfaring.

"Nøkkelindustrikompetanse innen finans, eiendom og teknologi er avgjørende for å drifte en pålitelig og pålitelig plattform, " legger han til. Investorer bør trekke seg mot plattformer som leverer utmerket kundeservice - ikke bare under innsamlingsprosessen, men også etter at avtalen er fullfinansiert og lukket. Til tross for at det er 50-pluss-plattformer i en eller annen driftsform, er det bare et halvt dusin som dukker opp som ledere i rommet. Investorer bør undersøke flere plattformer og velge sine Topp tre basert på investeringsmålene og den foretrukne brukeropplevelsen. ”

Åpenhet er kritisk

Powderly råder på jakt etter crowdfunding-plattformer og sponsorer som erkjenner risikoen, samtidig som de gir en utdanningsbasert tilnærming til risikostyring. "De fleste plattformer for crowdfunding av eiendommer i dag tillater bare akkrediterte investorer, som definert av SEC, å investere, " sier han. "Akkrediterte investorer anbefales å investere beløp de er komfortable med, gitt deres samlede investeringsportefølje."

Et annet tips: bare invester i tilbud fra sponsorer du stoler på, og som du er trygg på, vil se opp for dine beste interesser i gode tider og dårlige.

"Hvis en investor ikke forstår hvordan pengene deres blir brukt, risikofaktorene for investeringen og hvilke faktorer som påvirker avkastningen på investeringen, bør de søke råd fra sin pålitelige investeringsrådgiver, eller videreføre investeringen, " legger til Powderly. "Det vil være mange andre investeringsmuligheter å velge mellom, så ikke forhast deg til å ta en uinformert investeringsbeslutning."

En profesjonell crowdfunding-plattform for eiendommer bør gi investorene gode muligheter til å kommunisere om tilbudet, inkludert å presentere direkte til sponsoren for den aktuelle eiendomsoppføringen.

Er dette mulig, og hvordan?

Katalysatoren for å sette i gang crowdfunding for eiendomsinvesteringer, sammen med andre typer virksomhetssatsinger, var passering av JOBS Act i 2012. Inntil nylig hadde muligheten til å annonsere og anmode investorer om eiendomsinvesteringer blitt begrenset. JOBS Act (Tittel II) endret måten investeringskapital kan skaffes dramatisk ved å endre eksisterende regel D-regler, nærmere bestemt de regler som gjelder hvordan selskaper kan tilby og selge sine verdipapirer uten å måtte registrere sistnevnte hos US Securities and Exchange Commission ( SEC).

I det siste plasserte regel D, regel 506 begrensninger i innsamlingsinnsats, og spesifikt begrenset innsamling til bare eksisterende forhold og forhindret en sponsor eller annen part fra å åpne eller annonsere de private investeringsmulighetene åpenlyst. Den nye regel 506 (c) lar utstedere, sponsorer, syndikatorer og andre som skaffer kapital fra private investorer, annonsere disse private investeringsmulighetene til akkrediterte investorer under visse betingelser. Denne regelen trådte i kraft 23. september 2013. Den nye føderale lovgivningen representerer en enorm endring for sponsorer som skaffer midler til eiendomskjøp eller utvikling. I hovedsak gir tittel II crowdfunding-firmaer grønt lys for å direkte markedsføre til en stor pool av potensielle investorer via sosiale medier og Internett. Det har også skapt et nytt kjøretøy for investorer for lettere å få tilgang til direkte muligheter for investering i eiendommer.

Som Powderly bemerker, har investorer for første gang noen gang direkte tilgang til et utvalg private eiendomstilbud som de kan bla gjennom, forske og ta velinformerte investeringsbeslutninger om online.

Bunnlinjen

Crowdfunding i eiendomsmarkedet lover å bli en revolusjon. Det tar akkurat nå fart, men tiltrekker allerede imponerende nivåer av interesse fra seriøse investorer.