Eiendomsomkjøring: 8 avsløringer du må lage

Når du selger en eiendom, må du oppgi informasjon om tilstanden som kan ha negativ innvirkning på verdien. Hvis du bevisst skjuler slik informasjon, kan du bli dømt for svindel i tillegg til å bli saksøkt. Å selge eiendommen "som den er" vil ikke unnta deg fra disse avsløringene.

Disse reglene påvirker alle som selger et hjem, men det er mer sannsynlig at de påvirker svømmeføtter. Eiendomssvingere har større sannsynlighet for å håndtere eiendommer i dårlig stand. Videre er det små forskjeller fra staten til staten i forhold til informasjon. Lær statens spesifikke lover om nødvendige avsløringer fra din statlige eiendom og lokale planavdeling. Når du kjenner til hvilke typer informasjon som skal røpes, kan det hjelpe deg når du kjøper eiendommer, og kan også redde deg fra å møte et søksmål.

(For mer informasjon om hvordan du kjøper et hjem, se: First-Time Homebuyer's Guide. )

1. Døden i hjemmet

Noen kjøpere kan ha bekymringer eller overtro for å kjøpe et hjem der noen har dødd, så det er viktig å vite om staten krever at selgere oppgir et tidligere dødsfall i hjemmet.

"Hver stat vil ha litt forskjellige krav til avsløring, " sier Jim Olenbush, en eiendomsmegler i Texas. "I Texas, for eksempel, trenger ikke dødsfall av naturlige årsaker, selvmord eller ulykker som er knyttet til eiendommen, ikke oppgis."

"En selger er pålagt å oppgi dødsfall knyttet til tilstanden til eiendommen eller voldelige forbrytelser, " sier han. For eksempel, hvis en tidligere beboers barn druknet i svømmebassenget fordi det ikke hadde det riktige sikkerhetsgjerdet, ville selgeren måtte røpe dødsfallet selv etter å ha utbedret sikkerhetsproblemet ved å installere et skikkelig bassengkabinett. Det er imidlertid omstendigheter der selgere ikke trenger å oppgi et dødsfall på eiendommen.

"Det er ingen stater der det er plikt til å avsløre dødsfallet til en person som har avdøde under naturlige forhold, " sier advokat Matthew Reischer, administrerende direktør i LegalAdvice.com. “Noen stater pålegger imidlertid en stigmatisert bolig eller leilighet der det har vært et selvmord eller drap. Noen stater går til og med så langt at de pålegger en selger en bekreftende plikt hvis de har kunnskap om at deres eiendom blir hjemsøkt av de døde. ”

Selv når det ikke er nødvendig å avsløre - for eksempel krever ikke Georgia offentliggjøring av drap eller selvmord - det kan være lurt å ta feil på siden av å gi kjøperen varsel om død på eiendommen. "Hvis en selger er bekymret for erstatningsansvar, er det beste rådet å gå foran og avsløre alt på forhånd selv om det ikke er lovpålagt, " sier Olenbush. "Kjøpere vil alltid høre om ting fra naboene, og overraskelsen kan føre til at de går ut av en kjøpekontrakt eller lurer på hva annet som selgeren ikke forteller dem."

2. Nabolagshinder

Plage er støy eller lukt fra en kilde utenfor eiendommen som kan irritere beboerne. North Carolina krever at selgere må røpe støy, lukt, røyk eller andre plager fra kommersielle, industrielle eller militære kilder som påvirker eiendommen. Michigan krever at selgere oppgir gårder, gårdsdrift, deponier, flyplasser, skytefelt og andre ordensforstyrrelser i nærheten, men Pennsylvania overlater det til kjøperen å bestemme tilstedeværelsen av landbruksplager.

3. Farer

Hvis hjemmet har en økt risiko for skade fra en naturkatastrofe eller har kjent eller potensiell miljøforurensning, kan det hende du blir pålagt å røpe denne informasjonen til kjøperen.

Texas lov krever at selgere skal røpe tilstedeværelsen av farlig eller giftig avfall, asbest, urea-formaldehydisolasjon, radongass, blybasert maling og tidligere bruk av lokalene for fremstilling av metamfetamin.

New Yorks lov om offentliggjøring av eiendomskrav krever at selgere gir beskjed til kjøpere om eiendommen ligger i en flomslette, våtmark eller landbruksdistrikt; om det noen gang har vært et deponi; hvis det noen gang har vært drivstoff-lagringstanker over eller under bakken på eiendommen; hvis og hvor strukturen inneholder asbest; hvis det er blyrørleggerarbeid; om hjemmet er testet for radon; og om noe brensel, olje, farlig eller giftig stoff har blitt sølt eller lekket på eiendommen.

Statene kan også kreve avsløring av gruvedfall, underjordiske groper, bosetting, skyve, omveltning eller andre jordstabilitetsfeil. Californias lov om avsløring av naturlige farer krever at selgere oppgir om eiendommen ligger i en seismisk faresone og derfor kan bli utsatt for flytning eller skred etter et jordskjelv.

Mens de fleste avsløringskrav er underlagt statene, krever den føderale regjeringen en: avsløringen om at blybasert maling kan være til stede på enhver eiendom konstruert før 1978.

4. Informasjon om huseiereierforeninger

Hvis hjemmet styres av en huseierforening (HOA), bør du opplyse om det faktum. Du må også vite om HOAs økonomiske helse og gi denne informasjonen til kjøperen slik at han eller hun kan ta en informert kjøpsbeslutning.

"En kjøper jeg kjenner kjøpte et sameie, og [og] glemte selgeren feil å gi kjøperen de siste 12 månedene med møteanmerkninger, " sier Ed Kaminsky, president og administrerende direktør for SportStar flytting på Manhattan Beach, Calif. "Syv måneder senere kjøperen ble vurdert $ 30 000 for eiendom forbedringer. Selgeren ble deretter saksøkt av kjøperen for ikke å ha opplyst om disse viktige merknadene. ”

5. Reparasjoner

Hva har du reparert og hvorfor? Kjøpere trenger å kjenne hjemets reparasjonshistorikk, slik at de kan få hjemmekontrolløren sin ekstra oppmerksomhet til problemområder og være klar over sannsynlige fremtidige problemer. Texas lov krever for eksempel at selgere skal røpe tidligere struktur- eller takreparasjoner; deponi, settling, jordbevegelse eller feillinjer; og feil eller funksjonsfeil i vegger, tak, gjerder, grunnmur, gulv, fortau og andre aktuelle eller tidligere problemer som påvirker husets strukturelle integritet. Det kan også hende du må oppgi elektriske reparasjoner eller rørleggerarbeid og andre problemer du ønsker å vite om du skulle kjøpe huset og bo i det.

6. Vannskade

Når vann kommer inn der det ikke skal, kan det skade personlige eiendeler, undergrave hjemets struktur og til og med skape helsefare hvis det oppmuntrer til muggvekst. Selgere bør opplyse om tidligere eller nåværende lekkasjer eller vannskader. Michigan, for eksempel, krever at selgere skal røpe bevis på vann i en kjeller eller krypeområde, taklekkasjer, store skader som følge av flom, typen rørleggersystem (f.eks. Galvanisert, kobber, annet) og eventuelle kjente rørleggerproblemer. Det kan være vanskelig å vite om vannproblemer (og mange andre typer problemer) hvis du vipper hjemmet og bare eier det i en måned eller to.

"Det er mange risikoer for svømmeføtter eller andre som er involvert i en lukking av huset der det trengs noe arbeid på eiendommen som ikke var åpenbar ved gjennomgang, spesielt om vinteren eller i løpet av en tørr periode, " sier Bill Price, en forretningsadvokat i Illinois. . “Om vinteren kan det hende at et tak som lekker eller har veldig gamle helvetesild ikke kan inspiseres av kjøperen eller deres hjemlige inspektør. På samme måte kan en tørr fortryll skjule problemer med en lekker kjeller. ”I situasjoner som disse, sjekk for å se hvor mye beskyttelse statens lover gir mot å avsløre informasjon du ikke hadde hatt noen måte å vite.

7. Manglende elementer

Noen ganger har huskjøpere så mye i tankene at de kanskje ikke legger merke til at et hjem mangler en viktig komponent før etter at de flyttet inn. Noen staters avsløringslover prøver å forhindre dette problemet. Texas og Michigan krever for eksempel selgere å oppgi om eiendommen kommer med en lang liste med varer, inkludert kjøkkenapparater, sentral klimaanlegg og oppvarming, regnrenner, eksosvifter og varmtvannsbereder.

8. Andre mulige avsløringer

Kjøpere trenger å vite om hjemmet er i et spesielt historisk distrikt fordi det vil påvirke deres evne til å gjøre reparasjoner og endringer, og det kan også øke kostnadene for disse aktivitetene.

Texas lov krever at selgere skal røpe aktive termitter eller andre tre ødeleggende insekter, termitt eller trerådsskader som trenger reparasjon, tidligere termittskader og tidligere termittbehandling. Lovene i Michigan og North Carolina krever også at selgerne skal røpe enhver historie med angrep. Konsulter statens lover for å se om du må røpe informasjon om skadedyr.

Du kan også bli pålagt å røpe problemer med drenering eller gradering, sonering, i påvente av søksmål, endringer som er gjort uten tillatelser, grensetvister og servitutter.

Hvordan avsløre

Noen stater, som Michigan og North Carolina, krever at selgere bruker et spesifikt avsløringsskjema. Hvis ikke, vil din statlige avdeling eller kommisjon for eiendom eller statlig eiendomsmeglerforening vanligvis ha et anbefalt skjema du kan bruke. Skjemaet kan være mer eller mindre omfattende enn det statsloven krever. Hvis skjemaet ikke er omfattende nok for din situasjon, kan du supplere det med en liste over tilleggsartiklene du ønsker å avsløre. Selgeren skal gi alle opplysninger til kjøperen skriftlig, og både kjøperen og selgeren skal signere og datere dokumentet. Forsikre deg om at du vurderer hva du trenger å avsløre, og hvordan det skal formuleres, med en eiendomsadvokat.

Bunnlinjen

Selv om det ikke er nødvendig med en spesiell avsløring i ditt område, hvis du har en informasjon om et hus som kan gjøre en kjøper ulykkelig, kan det være lurt å røpe det uansett. I tillegg til de moralske grunnene for å være ærlige overfor potensielle kjøpere - og ønsket om å unngå utgiftene og bryet med et søksmål - har du et rykte å beskytte. Hvis du er bekymret for om du har opplyst om eiendommens tilstand riktig, kan du kontakte en eiendomsadvokat i staten.