Fordeler og ulemper med et 15-årig pantelån
Et 15-årig pantelån er et lån for å kjøpe et hjem der renten og den månedlige betalingen er fast i hele lånets levetid. Noen låntakere velger det 15-årige kontra det mer konvensjonelle 30-årige pantelånet, siden det kan spare dem for et betydelig beløp på lang sikt.
Fordeler og ulemper med et 15-årig pantelån
Det er flere typer boliglånsprodukter tilgjengelig på markedet i dag. Det 15-årige pantelånet har noen fordeler og ulemper sammenlignet med det 30-årige. Imidlertid deler begge produktene likheter slik som renten kan påvirkes av låntakerens kreditthistorie og kredittscore.
En kredittscore er en numerisk fremstilling av hvor sannsynlig en låntaker vil betale tilbake skyldige penger. Rettidig betaling, lengde på kreditthistorie og hvor mange åpne kredittkontoer er alle faktorer som påvirker en kredittscore. Selvfølgelig krever både et 15-årig og 30-årig lån rikelig med månedlig inntekt for å dekke den potensielle pantebetalingen samt annen gjeld.
Fordelene med et 15-årig pantelån
Nedenfor er fordelene ved et 15-årig pantelån kontra et 30-årig. Begge har faste priser og faste betalinger over betingelsene.
Mindre i total interesse
Et 15-årig pantelån koster mindre på lang sikt siden det totale beløpet for renter er mindre enn et 30-årig pantelån. Kostnaden for et pantelån beregnes basert på en årlig rente, og siden du låner pengene for halvparten av så lenge, vil den totale renten som er betalt sannsynligvis være halvparten av det du betaler over 30 år.
For eksempel ville et pantebeløp på $ 250.000 over 30 år med en rente på 4% kostet $ 429.674 i hovedstol og rentebetalinger innen slutten av perioden. Den totale renten vil være $ 179.674 for lån i 30 år.
Det samme lånebeløpet og renten over 15 år vil koste $ 332 860 innen slutten av perioden. Total rente ville være $ 82 860 for lån i 15 år. Ved 4% betaler du bare 46% av den totale renten for 15 år enn du betaler for 30-åringen. Jo høyere rente, desto større er gapet mellom de to pantelånene.
Lavere rente
Siden kortsiktige lån er mindre risikable og billigere for banker å finansiere enn langsiktige lån, kommer typisk et 15-årig pantelån med en lavere rente. Satsen kan være hvor som helst mellom et kvartal og et helt poeng mindre enn det 30-årige pantelånet.
Fannie Mae
Hvis pantelånet ditt er kjøpt av et av de statlige sponsede selskapene, som Fannie Mae, vil du sannsynligvis ende opp med å betale mindre i gebyrer for et 15-årig lån. Fannie Mae og de andre statlige støttede foretakene belaster det de kaller prisjusteringer på lånenivå som ofte bare gjelder eller er høyere for 30-årslån.
Disse avgiftene gjelder vanligvis for låntakere med lavere kredittscore som foretar mindre forskuddsbetalinger. Den føderale boligadministrasjonen belaster lavere premieforsikringspremier til 15-årige låntakere. Långivere krever privat boliglånsforsikring eller PMI når du setter en forskuddsbetaling som er mindre enn 20% av boligens verdi. PMI beskytter utlåner i tilfelle du ikke kan betale. PMI belastes som en månedlig avgift som legges til pantebetalingen, men den er midlertidig, noe som betyr at den slutter å eksistere når du betaler 20% av pantelånet.
Det er viktig å merke seg at selv om de fleste låntakere vil ha lavere forhåndsgebyr med statlig sponsede produkter, vil de sannsynligvis betale disse kostnadene som en del av en høyere rente.
Tvangsbesparelser
Siden den månedlige betalingen er høyere for et 15-årig pantelån, har økonomiske planleggere en tendens til å anse det som en type tvangsparing. Med andre ord, i stedet for å ta den månedlige besparelsen fra å gjøre et 30-årig og investere midlene på en pengemarkedsregnskap eller aksjemarkedet, vil du investere den i huset ditt, som det på sikt også vil sette pris på i verdi.
Ulempene med et 15-årig pantelån
Til tross for interessen spart med et 15-årig pantelån, er det noen få hensyn og ulemper som låntakere bør tenke på før de bestemmer seg for lånets løpetid.
Høyere månedlige utbetalinger
Et 15-årig pantelån har en høyere månedlig utbetaling enn 30 år siden lånet må betales ut på halve tiden. For eksempel har et 15-årig lån for $ 250.000 til 4% rente en månedlig betaling på $ 1.849 mot $ 1.194 for 30-året. Med andre ord, den 15-årige månedlige betalingen er 55% høyere enn 30-åringen for samme beløp til samme sats.
Mindre rimelig
Den høyere betalingen kan begrense kjøperen til et mer beskjedent hus enn de ville være i stand til å kjøpe med et 30-årig lån. Ved å bruke vårt eksempel ovenfor, la oss si at pantelån vil bare godkjenne maksimalt $ 1500 per måned. Låntageren må kjøpe et billigere hus - et pantelån på $ 200 000 til 4% i 15 år resulterer i en betaling på $ 1, 479. Låntageren kan også velge å foreta en større nedbetaling ($ 50 000), noe som gir det totale pantelånsbeløpet fra $ 250 000 til $ 200 000, noe som også vil få betalingen under $ 1500 per måned.
På den annen side ville et 30-årig lån (for $ 250 000) resultere i en $ 1, 194 månedlig betaling - vel under $ 1500 maksimalt. I tillegg gir det 30-årige lånet låntakeren mulighet til å kjøpe et større hjem eller ta på et større pantelån. For eksempel vil et 30-årig pantelån for et hjem på 300 000 dollar koste 1, 432 dollar per måned. Det 30-årige lånet gir betalingen under $ 1500 maksimalt og gjør at låntakeren kan ta på seg et større lån - antagelig å få et større hjem eller et bedre sted.
Mindre penger til besparelser
Den høyere utbetalingen krever høyere kontantreserver - så mye som ett års inntekt i likviditetssparing. Dessuten betyr den høyere månedlige utbetalingen at en låntaker kan gi avkall på muligheten til å bygge opp sparing eller spare for mål som collegeundervisning for et barn eller pensjon. I tillegg blir både college-sparepenger og pensjonskontoer utsatt for skatter, mens 401 000 pensjonskontoer har arbeidsgiveravgift. En kyndig og disiplinert investor vil også miste muligheten til å investere forskjellen mellom 15-årig og 30-årig betaling i verdipapirer med høyere avkastning.
Pros
Et 15-årig pantelån koster mindre i totalrente kontra et 30-årig
Et 15-årig har vanligvis en gunstigere rente
En 15-årig er en tvungen besparelse siden de ekstra pengene som er betalt investeres i hjemmet i stedet for brukt
Ulemper
15-års lån har høyere månedlige utbetalinger
Mindre rimelig med 15-årig pantelån
Mindre penger til sparing eller pensjon
Økonomisk motgang kan oppstå hvis låntager ikke kan betale det høyere 15-årige lånebeløpet
Bunnlinjen
Et 15-årig pantelån kan sikkert spare deg for mye penger i det lange løp. Det er imidlertid viktig å konsultere en finansiell planlegger for å diskutere hva du kan håndtere for månedlige utbetalinger. Selv om 15-åringen kan betale ned et pantelån før, hvis du mister jobben eller inntektene endres, kan den høyere månedlige betalingen kontra det 30-årige lånet føre til at du går i økonomisk vanskeligheter.